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??前言

       2024 產(chǎn)品力TOP100

??2024年，中國房地產(chǎn)市場政策面延續(xù)寬松基調(diào)，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。三季度中央政治局會議首次定調(diào)“促進市場止跌回穩(wěn)”，信貸政策迎來多項調(diào)整。地方層面，核心一二線城市出臺政策利好，各省市因城施策、優(yōu)化住宅規(guī)范支持產(chǎn)品品質(zhì)提升。

??同時，無論是在兩會《政府工作報告》還是住建部會議中，也均明確指出要適應房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策紅利下，改善產(chǎn)品的成交占比持續(xù)擴大，未來的住宅需求向“居者優(yōu)其屋”過渡。

??目前，房地產(chǎn)市場供求關系由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，住宅產(chǎn)品進一步回歸消費屬性。購房者的購房心態(tài)更趨理性，更注重產(chǎn)品的居住屬性和內(nèi)在體驗。隨著銷售壓力回傳至產(chǎn)品端，房企之間的產(chǎn)品競爭更趨激烈。

??2024年克而瑞繼續(xù)發(fā)布《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力白皮書》，并通過《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》、《全國十大產(chǎn)品系》（含頂  級豪宅、輕奢精品和品質(zhì)美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質(zhì)作品）三大榜單，對產(chǎn)品力進行全方位測評。

??通過測評，我們發(fā)現(xiàn)目前行業(yè)發(fā)展模式全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)，“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為市場競爭的核心。各品牌房企順應當前行業(yè)形勢，圍繞高品質(zhì)、多樣化、個性化的改善需求，積極探索，針對性地對產(chǎn)品、產(chǎn)品系進行迭代升級，提升市場接受度和產(chǎn)品交付力。

??具體來看，產(chǎn)品力的創(chuàng)新體現(xiàn)在多個方面。從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，2024年行業(yè)中涌現(xiàn)出更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在戶型設計、公區(qū)配套、示范區(qū)場景、智慧住宅等多維度發(fā)力，通過產(chǎn)品力的創(chuàng)新升級，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)、帶來更高的整體居住體驗。

??PART.1

??榜單發(fā)布

??01《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》

??02《全國十大產(chǎn)品系》

??03《全國十大作品》

??PART.2

??榜單解讀

??產(chǎn)品力測評模型結(jié)合了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)內(nèi)專家的意見，測評結(jié)果由《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》、《全國十大產(chǎn)品系》（含頂  級豪宅、輕奢精品和品質(zhì)美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質(zhì)作品）三大榜單組成，從“作品”到“產(chǎn)品系”再到企業(yè)“產(chǎn)品力”，實現(xiàn)全方位評測。其中：

??《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》以企業(yè)在產(chǎn)品維度的整體表現(xiàn)為核心，從四大一級指標、十六項二級指標綜合衡量房企在產(chǎn)品研發(fā)、整合、銷售、質(zhì)量、交付、服務、口碑等方面的綜合產(chǎn)品競爭力。

??《全國十大產(chǎn)品系》通過評價單條產(chǎn)品系的“市場跨度”“開發(fā)規(guī)模”“產(chǎn)品定位”“溢價能力”及“獲獎與認證”五大方面，梳理房企產(chǎn)品系脈絡，評估房企產(chǎn)品體系的成熟度。

??《全國十大作品》則突出展現(xiàn)單項目在匹配客群需求、規(guī)劃解題思路，提升規(guī)劃、建筑、社區(qū)、景觀、戶型、精裝、服務等方面的成果，梳理優(yōu)秀項目特征及產(chǎn)品發(fā)展趨勢，為行業(yè)樹立產(chǎn)品創(chuàng)新的“風向標”。

??01

??產(chǎn)品力：行業(yè)產(chǎn)品競爭加劇

       房企積極優(yōu)化升級產(chǎn)品體系

??2024年《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》共分為四項一級指標、十六項二級指標，從“產(chǎn)品接受度”“產(chǎn)品系成熟度”“產(chǎn)品交付力”“產(chǎn)品美譽度”四個維度對企業(yè)產(chǎn)品力進行測評。綜合衡量房企在產(chǎn)品研發(fā)、整合、建筑、質(zhì)量、交付、服務、口碑等方面的產(chǎn)品競爭力。

??1、市場供求關系變化，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)

??在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，房企產(chǎn)品端直面競爭壓力與市場挑戰(zhàn)。一方面，房地產(chǎn)市場供求關系由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，購房者的選擇面更廣。另一方面，住宅產(chǎn)品進一步回歸消費屬性，購房者的購房心態(tài)更趨理性，更注重產(chǎn)品的居住屬性和內(nèi)在體驗。隨著銷售壓力回傳至產(chǎn)品端，房企之間的產(chǎn)品競爭更趨激烈。

??整體來看，在市場變化與競爭壓力下，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)，“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為市場競爭的核心。對房企而言，只有順應當前行業(yè)形勢，在戶型設計、功能布局、空間尺度、建筑工藝、品質(zhì)質(zhì)量、產(chǎn)品交付及服務等與生活舒適度緊密相關的方面不斷推陳出新，以客戶需求為導向更精細化地打磨產(chǎn)品。由產(chǎn)品主義戰(zhàn)略驅(qū)動，以產(chǎn)品力提升競爭力。

??同時，2024年，除了中央和地方層面的行業(yè)政策寬松，各省市相關部門在供給端和產(chǎn)品端的多個層面也都進行了積極優(yōu)化。陸續(xù)出臺一系列涉及產(chǎn)品規(guī)范的調(diào)整，如優(yōu)化供地標準、規(guī)劃指標、設計指標，鼓勵綠色建筑、智慧型住宅、智能建造等。在各省市產(chǎn)品建設規(guī)范的優(yōu)化范圍內(nèi)，房企必須積極探索、針對性地進行產(chǎn)品迭代升級，提升產(chǎn)品的市場接受度和產(chǎn)品交付力，才能應對行業(yè)發(fā)展的新形勢和新挑戰(zhàn)。

??2、行業(yè)品牌房企與時俱進，積極優(yōu)化調(diào)整、升級產(chǎn)品體系

??目前，房企產(chǎn)品力升級與創(chuàng)新成為推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心動力。房企圍繞高品質(zhì)、多樣化、個性化的改善需求，聚焦產(chǎn)品與服務的優(yōu)化，致力于為消費者提供更優(yōu)質(zhì)的居住體驗，引領行業(yè)邁向新階段。

??2024年，在住建部“好房子”戰(zhàn)略的號召指引下，品牌房企紛紛重新審視、梳理自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略體系。在此基礎上與時俱進、結(jié)合客戶需求變化與自身產(chǎn)品理念，積極進行優(yōu)化調(diào)整、升級產(chǎn)品體系。

??如華發(fā)股份以“數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化”為綱領，在業(yè)內(nèi)首次發(fā)布“科技+好房子產(chǎn)品體系技術標準”及白皮書。電建地產(chǎn)發(fā)布《中國電建好房子產(chǎn)品標準》，通過科技賦能、精工建造、配合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，標志著中國電建產(chǎn)品的再一次高品質(zhì)迭代升級。中鐵置業(yè)進行企業(yè)文化重構，以“特色地產(chǎn)”和“品質(zhì)地產(chǎn)”為標簽，啟動“中鐵好房品牌模型”的研發(fā)和探索。綠城中國、保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、萬科地產(chǎn)等也針對產(chǎn)品服務戰(zhàn)略進行內(nèi)容和品質(zhì)的升級，進一步向定制化服務、兒童服務、老人守護等細分領域延伸。

??02

??產(chǎn)品系：品牌房企持續(xù)對產(chǎn)品系

       進行精細化打磨與升級迭代

??產(chǎn)品系能強化品牌形象的獨特性與辨識度，進而有效降低市場進入的信任壁壘，對項目的推廣和銷售起到積極的作用。對房企而言，一個特色鮮明且持續(xù)迭代的產(chǎn)品系，或是豐富多元的產(chǎn)品系體系。在房企拿地開發(fā)、調(diào)研定位、研發(fā)設計、營銷推廣的過程中鋪設了清晰的路徑與規(guī)范框架。能對項目進行準確定位、提升產(chǎn)品標準化和開發(fā)效率，確保了企業(yè)在標準化運營與創(chuàng)新探索間游刃有余。

??近年來，行業(yè)品牌房企積極創(chuàng)新，從零到一，構建了一系列獨具特色的產(chǎn)品系，為市場注入了新活力與新方向。同時，持續(xù)對產(chǎn)品系進行更為精細化的打磨與升級迭代。

??在產(chǎn)品系戰(zhàn)略上，房企主要通過兩種途徑來推動產(chǎn)品系的發(fā)展。一部分房企會發(fā)布全新的產(chǎn)品系，上新中高端產(chǎn)品系以更好地適應市場發(fā)展趨勢、滿足消費者日益多樣化的改善需求。也有一部分房企會選擇深化對現(xiàn)有主力產(chǎn)品系的優(yōu)化升級，穩(wěn)固其品牌價值及市場競爭力。目前，房企對產(chǎn)品系的更新，不僅涉及住宅產(chǎn)品本身的多維度升級，更注重對人本因素和文化內(nèi)涵的挖掘，以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現(xiàn)。具體來看：

??在頂  級豪宅產(chǎn)品系中，宸嘉發(fā)展嘉佰道系在設計和建造上注重創(chuàng)新和品質(zhì)，通過藝術與住宅的深度融合，每一座嘉佰道都體現(xiàn)了宸嘉對高端人居標準的深刻理解。綠城中國月華系在設計理念上遵循“非核心、非人文不著”的產(chǎn)品標準，致力于向城市高端客群提供既蘊含美學韻味又富含人文情懷的居住環(huán)境，目前已落子杭州、南京、福州三城。越秀地產(chǎn)樾系強調(diào)在地文化的傳承與創(chuàng)新，從風格化向定制化迭代升級。中海地產(chǎn)玖序系作為其戰(zhàn)略頂線產(chǎn)品規(guī)制，已在北京、上海、深圳、南京成功落子。憑借其高端定位和卓越的產(chǎn)品力，迅速在核心一二線城市豪宅市場占據(jù)一席之地。

??在輕奢精品產(chǎn)品系中，華潤置地潤系代表了對高品質(zhì)生活的追求和創(chuàng)新，注重品質(zhì)、健康、智慧和服務的四大產(chǎn)品力價值，已覆蓋全國多個一線和重點二線城市。能建城發(fā)譽府系以“休聲美譽”為產(chǎn)品主張，塑造人生大成后“譽滿天下”的精神向往，滿足城市中堅追求更高品質(zhì)生活境界的需求。目前已分別在廣州、武漢、濟南、西安、成都、長沙、寧波等城市落地。萬科地產(chǎn)隱秀系選址核心城市中具有深厚文化底蘊和生活氛圍的主城區(qū)域，旨在營造繁華與寧靜并存的生活方式，致力于為追求高品質(zhì)生活的城市中產(chǎn)高知階層提供卓越的居住體驗。中鐵置業(yè)閱系以精湛工藝為匠造基因，面向改善客戶，致力于打造高品質(zhì)的住宅環(huán)境、提供精致生活和高階資源配套價值。

??在品質(zhì)美宅產(chǎn)品系中，保利發(fā)展和字系是保利“天悅和”三大產(chǎn)品系之一，包含三個子品牌：和煦、和著、和頌。主打功能型改善產(chǎn)品，旨在滿足都市改善客群對生活功能性和舒適性的需求，突出社區(qū)生活的溫情和便利。龍湖集團觀萃系以“觀世界，心隱萃”為品牌主張，以“城央核心、極萃自然、精致奢宅、無界社群”為精神內(nèi)核。選擇擁有成熟配套的城市高能板塊，聚焦年輕化、高收入客群。倡導城市度假和松弛美學理念，致力于打造全新的度假感生態(tài)人居產(chǎn)品。卓越集團奕系主要面向城市新中產(chǎn)及高智菁英。強調(diào)現(xiàn)代審美和前沿城市的人居進階，融合科技智慧與現(xiàn)代美學，致力于提供一種高品質(zhì)的生活體驗。

??03

??作品：2024年十大作品特征與趨勢

??2024年《全國十大作品》參評項目通過企業(yè)提報、克而瑞數(shù)據(jù)庫篩選、克而瑞地方機構以及組委會專家評審團推薦等方式確定。

??最終通過專家評審、專業(yè)評審、網(wǎng)絡投票、銷售統(tǒng)計等方式，評選出十大作品最終獲獎的30個項目。

??從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，2024年房企持續(xù)探索和實踐產(chǎn)品升級迭代的路徑，行業(yè)中涌現(xiàn)出更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在戶型設計、公區(qū)配套、示范區(qū)場景、智慧住宅等多維度發(fā)力，通過產(chǎn)品力的創(chuàng)新升級，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)、帶來更高的整體居住體驗。

??高贈送：戶型實得率卷出新高度

??2024年，在供給端政策引導下，房企在越來越多的城市開始卷起了“實得率”，實得率超100%的項目頻現(xiàn)。同樣產(chǎn)權面積下，通過放寬計容標準、減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得面積，戶型硬指標卷出新高度。

??具體來看，今年以來有近30個城市出臺建筑規(guī)范調(diào)整政策，包括計容規(guī)則、設計規(guī)范放寬、四代宅支持政策等。通過CRIC數(shù)據(jù)及政策梳理發(fā)現(xiàn)，目前全國市場上的高實得率項目，提升實得率主要有以下兩大途徑：

??一類是通過放寬計容標準提高實得率。在套內(nèi)空間，廣州、珠海、長沙等城市放寬陽臺面積和飄窗進深限制，提高實得率。在公共空間，通過減少公攤面積，將建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機房等不計容，進而提高套內(nèi)空間的實得比例。

??另一類是通過增加贈送面積提高實得率。如將額外“贈送”的花池、設備平臺、入戶花園甚至獨立電梯廳等空間作為實際可利用面積，一般可以達到約10-15平方米。同樣，對部分城市的四代宅項目而言，通過超大尺度、外挑式露臺花園的空間贈送，不計容、不計入或部分計入產(chǎn)權面積，可提升實得面積30-50平方米不等。

??四代宅：新一代品質(zhì)人居集中爆發(fā)

??隨著生活水平的提升和城市化進程的加速，人們對居住環(huán)境的需求也在不斷變化。“第四代綠色生態(tài)住房”憑借其獨特的設計理念和高度的生態(tài)融合性，正逐步在全國范圍內(nèi)落地生根，成為戶型迭代升級的重要趨勢。

??一方面，第四代住宅作為一種創(chuàng)新型的產(chǎn)品，其發(fā)展在很大程度上依賴于政策的支持。在中央和地方政府的多項政策扶持下，目前第四代住宅正逐漸在全國范圍內(nèi)推廣。相比之下，第四代住宅的實際可用面積更大，帶來更高的價值和更寬敞的居住空間，使其在市場競爭中展現(xiàn)出顯著的競爭優(yōu)勢。

??另一方面，第四代住宅得到購房者的認可，是因為它恰好迎合了當下人們追求與自然和諧共處的居住理念。這種住宅以高層的形式，實現(xiàn)了戶戶有庭院的居住模式，極大地增強了人與自然的互動，從而為居住者帶來了更加豐富的居住體驗，這與當前改善需求為主的市場環(huán)境相契合。

??綜合來看，第四代住宅作為新一代品質(zhì)人居，成為產(chǎn)品升級的方向之一。目前，第四代住宅的設計趨勢正趨于多樣化和個性化，未來有望涌現(xiàn)出更多創(chuàng)新亮點。

??超配：強化公區(qū)配套，“超配”屢見不鮮

??2024年以來，相近區(qū)位板塊且同等價格區(qū)間的項目，產(chǎn)品配置呈不斷加碼的趨勢，從用材、景觀、外立面、戶型、精裝、會所配置等維度均有體現(xiàn)。這種“超配”現(xiàn)象，使得產(chǎn)品力角逐愈發(fā)顯性化。

??一方面，在近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體保持低位運行背景下，二手房交易市場量價齊跌。即便是核心城市的一手商品住宅，也面臨較大的去化壓力。只有通過優(yōu)化升級產(chǎn)品配置、強化公區(qū)配套進行“超配”，才能在激烈的市場競爭中構建自身優(yōu)勢。

??另一方面也有政策的加持，住建部鼓勵“好房子”建設，各地紛紛響應，因地制宜地出臺相應政策。在此背景下，房企及時跟進“好房子”相關戰(zhàn)略，從落地項目中皆有體現(xiàn)。

??具體來看，越來越多項目在公區(qū)的投入有顯著提升。從歸家路徑、架空層規(guī)劃、景觀打造，到用材講究、會所配置等維度全面升級，實現(xiàn)跨越售賣價格的配置與價值，超出市場預期的標準及水平。以卓越的產(chǎn)品力吸引對住宅有更高品質(zhì)需求的客群，開啟住房改善時代。

??示范區(qū)：由室外到室內(nèi)的真實場景體驗

??在迅速變化的房地產(chǎn)市場中，示范區(qū)作為開發(fā)商與客戶之間的關鍵紐帶，正逐步從傳統(tǒng)的展示功能向全面、多維度的沉浸式體驗轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)型不僅深刻展現(xiàn)了房地產(chǎn)項目的品質(zhì)與內(nèi)涵，更是對客戶體驗需求的精準理解與回應。

??實景示范區(qū)的核心價值，在于為購房者提供一種確定的體驗機會，使其能夠直接觀察到并感受到未來居住環(huán)境的實際情況。為了進一步提升這種體驗的真實程度，房企正致力于擴大實景示范區(qū)的規(guī)模。今年以來，已有多個項目的示范區(qū)面積超過2萬平方米。

??同時，實景示范區(qū)不僅在規(guī)模上展現(xiàn)出宏大的氣勢，而且在展示內(nèi)容的廣度和深度上也更為全面和細致，多個項目已成功構建起“全維示范區(qū)”。從室外至室內(nèi)，從項目規(guī)劃到設計理念，從建筑風格到園林景觀、立面，從社區(qū)配套到收納設計，每一細節(jié)均經(jīng)過精心雕琢，旨在為客戶呈現(xiàn)一個全面、多維度的真實居住環(huán)境。

??唯有提供更為真實、生動、具有感染力的體驗，方能贏得客戶的青睞與信賴。隨著實景示范區(qū)的普及，如今的示范區(qū)已煥然一新，不再僅僅是一個展示場所，而是一個充滿生活氛圍、富有情感聯(lián)結(jié)的體驗空間。

??科技：科技賦能，智慧場景升級

??科技是對產(chǎn)品力的加持，能夠為住宅產(chǎn)品注入智慧功能和科技價值。當產(chǎn)品力逐漸進入卷無可卷的階段，科技賦能成為住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的聚焦方向之一。特別是具有顯著資源優(yōu)勢的央國企，已經(jīng)在該領域深耕布局。

??當前，隨著智能化融入住宅產(chǎn)品的趨勢不斷明朗化，包括萬科地產(chǎn)、華發(fā)集團、華潤置地、保利發(fā)展在內(nèi)，龍頭房企紛紛與華為在智能家居領域展開多維度的合作。圍繞全屋智能、智慧社區(qū)等領域，為行業(yè)打造具有前瞻性的智慧解決方案。探求更智能、更美好的人居未來，進一步提升消費者的居住品質(zhì)和生活便利。智能家居和智慧場景的升級，不僅提升了居住的安全性和便捷性，也為老年人和兒童提供了更加貼心的關懷。

??此外，華發(fā)還借助數(shù)字化、前沿科技技術的輔助，率先在珠海灣項目中落地無人機配送服務，為行業(yè)首例。這一創(chuàng)新舉措不僅契合珠海的低空經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，還填補了住宅物流配送“最后一百米”的空白，為末端配送和住宅社區(qū)智慧化服務落地了全新的科技理念。