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??內容提要

??合約銷售：百強房企8月業績環比降低10%

??企業拿地：企業投資額降至近兩年次低，短期拿地放緩勢頭難改

??企業融資：單月規模環比減少29%，發債成本創近年來新低

??營銷策略：營銷動作前置，持續處置現房庫存

??組織動態：綠城管理李軍辭職，綠地啟動“青藤人才發展計劃”

??戰略動態：華潤置地力爭銷售行業前四，萬科“一攬子方案”取得積極進展

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??合約銷售：百強房企8月業績環比降低10%

??1、2024年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額2512億元，環比降低10%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。同比降低26.8%，同比降幅較7月進一步擴大7.1個百分點。累計業績來看，1-8月百強房企實現銷售操盤金額23821億元，同比降低36.5%，降幅收窄1個百分點。

??2、2024年8月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低48.4%至585.5億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低42.5%和41.3%至158.5億元和97.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低40%至46.1億元。

??3、從企業表現來看，2024年8月有逾七成百強房企單月業績環比降低，同比降低的企業也近七成。具體來看，8月有近三成百強房企的單月業績環比降幅大于30%，其中16家企業環比降幅超過50%。但同時，也有一些房企如中海地產、中國金茂、越秀地產、綠地控股、融創中國等仍實現8月單月業績環比增長。

??02

??企業拿地：企業投資額降至近兩年次低，短期拿地放緩勢頭難改

??核心觀點

      1、典型房企拿地金額降至近兩年次低。在新房市場持續走弱、土地供應持續放緩之下，8月房企投資意愿降至“冰點”，未能延續6、7月底部回升態勢，8月重點監測30家房企單月投資金額177億元，同環比分別下降77%和49%，為近兩年次低，僅高于2023年1月份。拿地面積61萬平方米，環比下降71%，同比降幅近九成。7月典型企業平均拿地樓板價15166元/平方米，環比下降9.7%。

       2、七成房企前8月投資額同比下滑。拿地金額TOP100中近八成企業在8月未有新增土儲入賬，拿地金額超過30億僅4家企業。即使是拿地金額TOP10中也僅綠城中國、保利發展、濱江集團、中國鐵建、中海地產5家企業在本月拿地，總計金額129億元，主要集中在上海、杭州等核心城市。此外，從前8月的整體拿地表現來看，印證了當前企業投資的謹慎，超七成企業投資金額同比下降，不僅僅是民企投資幾乎暫緩，過去一年拿地較多的央國企如華潤、保利、中海、招商投資金額同比跌幅均超50%。

       3、銷售萎靡、供應放緩，短期投資趨緊勢頭難改。整體而言，企業投資仍處于低迷期。從土地市場角度來看，土拍市場逐步恢復了傳統的少量多次供應模式，整體供應節奏放緩，從根本上避免了供應過剩；其次土拍市場熱度出現明顯分化現象，核心城市、優質地塊高溢價競拍的同時，非核心區域土地則持續預冷。

??從企業角度來看，銷售疲軟對拿地信心產生明顯影響，因此企業投資策略持續趨緊，短期內企業更注重于去庫存、緩解資金壓力、優化資產結構等方面。在投資方面，有能力的房企將持續聚焦高能級城市，在市場筑底期持續關注質量較高、價格合理的地塊資源。

??03

??企業融資：單月規模環比減少29%，發債成本創近年來新低

??核心觀點

       1、融資總量：2024年8月65家典型房企的融資總量為389.5億元，環比減少29.2%，同比減少38%。從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為3094.77億元，同比減少32.2%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資389.5億元，環比減少25.5%，同比減少15%，同時本月沒有企業進行境外融資或資產證券化融資。

        2、融資成本：2024年1-8月65家典型房企新增債券類融資成本3.01%，較2023年全年下降0.59個百分點，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個百分點，境內債券融資成本2.98%，較2023年全年降低0.49個百分點。單月來看，8月房企融資成本為2.54%，環比降低了0.31pct，同比降低0.6pct，創下了近年來的新低。本月境內發債的企業仍然主要是招商蛇口、華發股份、保利發展等央企國企，因此境內融資成本繼續走低。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業仍然是萬科，企業在本月共獲得了92.9億元的銀行貸款。從企業梯隊來看，2024年1-8月TOP10房企的平均融資額為170.25億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.65pct，降幅最大，同時比融資成本最高的TOP31-50的房企低0.85pct。

??04

       營銷策略：營銷動作前置，持續處置現房庫存

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       核心觀點

??1、本月房企營銷活動主題多圍繞“七夕”、“奧運”等關鍵詞，從營銷方式上看以特價房、折扣等“以價換量”的方式為主。根據CRIC監測情況看，越秀地產、龍湖集團、中國金茂舉辦了集團營銷活動，越秀地產舉辦“越秀房寶五周年慶”，龍湖集團的第十屆“龍民節”、中國金茂的“88金喜節”則是包含住宅、商業等多個業態的集團營銷活動，同時保利上海推出“保利超級夜銷季”、萬科冀北舉辦“超質現房節”等營銷活動。

??2、房企本月營銷方式，具體來看呈現以下四個特點：第一，房企持續清理現房庫存，萬科冀北推出“超質現房節”、萬科蘇州舉辦“實景購房節”加速現房庫存出清，同時中海中西部、招商合肥、綠城華北、綠城上海等多個區域推出車位節，招商合肥的“818車位燃購季”最髙可立減5萬元；第二，部分房企開始嘗試現房銷售模式，萬科在2024年上半年業績會上表示“已經深入踐行現房銷售模式”，如海南三亞灣項目現房開發，實現拿地255天全區封頂，計劃年底竣工驗收并獲取現房銷售證。成都部分房企也開始暫停去化緩慢項目銷售，擬在明年現房銷售；第三，房企直播營銷活動不斷，本月中海福建、招商廣東、越秀華東、綠城上海等區域舉辦直播活動，龍湖集團更是推出集團直播“龍民節寵粉直播”，與此同時，綠城福建還舉辦“綠城房產主播招募”活動，提升數字化營銷實力；第四，提傭加大分銷力度，待售項目拿地階段全民營銷，為加速項目去化，房企加大渠道力度，保利南京部分項目重新上架貝殼，金茂武漢、電建武漢在售項目分銷提傭，越秀合肥、中海合肥的待售項目在拿地階段就開始全民營銷活動。

??3、從折扣力度上看，“降價走量”仍在持續，一方面，對于個別去化難度較高的項目，折扣優惠近5折，如徐州碧水棲庭項目普惠5.5-6折，成都蜀道·寬境價格降幅接近30%，長春保利閱云臺一期房源最低65折；除此之外，部分區域房企主動積極去化，開始新一輪的讓利，長沙佰昌和江山降幅達到5000元/平方米、綠城桂語云著降幅4000元/平方米，鄭州電建瀧悅華筑、中原華曦府、保利縵城和頌價格降幅均在1000-2000元/平方米。

??4、搶跑金九銀十，現房銷售穩定信心。短期來看，已臨近金九，整體營銷已進入蓄力階段，不少頭部房企、本地房企開始主動讓利提前搶收，后續多項目集中入市不排除區域出現較多讓利的情況。長期來看，為了穿越行業周期，不少房企已經在多區域嘗試現房銷售模式，穩定市場信心，同時深耕產品力，提高得房率變相降價，且配合租賃、商業等多業態共同提升跨周期能力。

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       組織動態：綠城管理李軍辭職，綠地啟動“青藤人才發展計劃”

??核心觀點

       1、人事變動方面，8月23日，綠城管理集團發布重要公告，宣布執行董事兼董事會副主席李軍辭職，但他仍對代建行業充滿信心，將以股東身份繼續支持公司。同日，綠城管理迅速調整領導架構，任命執行董事王俊峰為新的授權代表，并委任聯席秘書谷冀湘為法律程序文件代理人，兩項任命即時生效。王俊峰將協同副總裁程敏，在業務發展、財務資金及資方代建管理上發揮關鍵作用。對于新的領導團隊而言，雖然綠城管理依然處于行業頭部位置，但挑戰也同時存在。綠城管理也在業績會回應正積極應對市場變局。針對上半年毛利率未達預期，公司正通過增加區域直管項目比例，深化區域布局，強化經營管控以提升效益。同時，為緩解代建費下滑壓力，綠城管理采取與委托方攜手共進、增強團隊激勵、引入金融工具等多元策略，全方位促進業務發展。在確保市場領先地位的同時，綠城管理積極探索新的業務模式與增長點，力求在代建行業中持續引領創新，穩健前行。

??2、在人才戰略方面，綠地集團于8月啟動“青藤人才計劃”，計劃兩年內擬引500名高校潛力青年，構建全面培養體系，重塑年輕化、專業化團隊，助力“二次創業”轉型。近年崛起的新勢力國央企如華發股份、中建玖合等先后推“新星”、“玖天星”計劃，以人才戰略創新，引才育才，為企業未來發展做準備。

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      戰略動態：華潤置地力爭銷售行業前四，萬科“一攬子方案”取得積極進展

??核心觀點

??1、本月多數房企都公布了中期業績，對于下半年規劃，部分房企在銷售規模上提出了目標。8月28日，越秀管理層在業績會中表示，決定不調整全年銷售目標。不調整目標一方面是表達決心。“會以目標來驅動全體員工，和管理層績效考核強掛鉤。”另外，下半年房地產市場隨著政策寬松力度的加大和市場信心的逐漸恢復，預計將筑底企穩，對公司銷售情況會有更好影響。此外，8月28日，華潤置地首席財務官郭世清提到了今年的業績指引，他表示，全口徑銷售方面華潤置地力爭行業前四，但不能給出具體數字要求。

??2、在業績會上，除了銷售目標指引，更多房企關注自身債務結構以及現金流安全。8月23日，龍湖集團管理層表示，始終將財務穩健放在首位，短期債務的提前削減優先于增量投資。8月26日，綠城中國管理層透露，今年投資更為謹慎，總體投資力度會比去年稍微弱一些。此外，8月30日，萬科管理層表示，關于全面化解潛在風險的“一攬子方案”，已取得積極進展。截至7月底，合并報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初凈下降172億元，資產交易實現204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。

??3、在債務重組方面，8月11日，富力地產發布內幕消息公告，披露“怡略三筆票據”未能在到期前支付利息，正在商討解決方案。8月20日，富力地產公告稱，其全資附屬公司富力香港因未償還貸款本金及利息，于8月19日收到清盤呈請。該案件將于10月30日審理。同樣于8月20日，佳兆業發布公告稱，已與債權人小組達成重組支持協議。根據公告，該協議涵蓋的債權分別占佳兆業集團未償還債務本金總額的34%以上，以及瑞景集團未償還債務本金總額的36%以上。