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??“我的房子在秦淮新街口附近，面積110平方米，房子比較老不好賣，正好有這次置換機會，就換到了建鄴區魚嘴板塊的頤和鉑樾府項目，新房優勢比較明顯，小高層，還是科技住宅，我比較滿意?！绷私獾健耙耘f換新”活動后，想改善居住區域及環境的孫女士便參加了。

??5月21日上午，在南京頤和天晟府售樓處，南京市存量住房“以舊換新”首批10位業主代表與南京市房產交易中心、開發商、二手房收購企業簽署四方協議。孫女士便在其中。

??“從活動發布、選購新房、評估舊房到第一批業主正式簽約，僅26天首批總計有52組客戶確認成交，均在陸續辦理存量房和新房交易手續?！?月22日，南京安居建設集團有限責任公司副總經理王胡浩向中國房地產報記者表示，目前的主要工作重點是加快推進已登記房屋的評估流程，并盡快完成評估以進行正式簽約。

??4月27日，南京安居建設集團有限責任公司（以下簡稱“南京安居集團”）發布了關于開展存量住房“以舊換新”試點公告，活動期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%?！耙耘f換新”于4月27日啟動，將在今年12月31日結束，首批試點限額2000套。

??本次提供的2000套換購住房分布在14個樓盤，大部分是期房，少部分是現房，均為南京安居集團旗下或參股開發建設的樓盤，以100平方米或以上房型為主，符合改善型住房的需求。

??南京安居集團是南京市政府批準成立的大型國有全資集團公司，是此次“以舊換新”試點的運營企業。

??南京市房地產業協會副會長兼秘書長張輝接受相關媒體采訪時表示，這么快就有首批簽約說明市場高度認可，“以舊換新”作為這一輪穩樓市政策舉措中的創新性做法，最大優勢是“精準”，既盤活存量房產又優化增量住房，起到了一舉兩得的效果。

??有52組客戶確認成交

??“我的房子位于鼓樓區，房齡很老，沒有電梯和車位，賣了很久也沒賣掉，趁這個機會就換了，怕留在手上貶值更嚴重。換的新房是位于江北新區青奧體育公園旁邊的頤和鉑岸江璟，小區緊鄰體育公園，城南河風光帶環境好，周圍生活配套也比較齊全，小區品質也是板塊內較高的，正好評估的價格也合適?！笔着鷧⒓印耙耘f換新”的市民李先生表示，新房會住得更舒服。

??南京存量房“以舊換新”活動自4月27日發布以來，受到社會廣泛關注，市民登記報名、意向認購積極踴躍。

??“截至5月20日，線上、電話、現場等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150 組，初審符合條件的登記約3430組。案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組?！蓖鹾票硎荆着?00套房源線下驗房、評估結果出具等工作已經完成，已有52組客戶確認成交，正在同步辦理存量房和新房交易手續。

??據王胡浩介紹，從目前登記報名情況來看，大部分二手房房齡偏老，面積偏小?？蛻魮Q房需求多樣，大多是老城區的房子舊，戶型面積較小、沒有電梯、停車不方便等方面，需要換房。

??“以舊換新”活動推出的新房在戶型設計、配套設施（如電梯、停車場）、區域規劃前景等方面具有明顯優勢。同時，參加以舊換新同樣享受新房項目提供的優惠政策，增加了業主的換購意愿。

??從目前統計的意向認購數據來看，市場上受歡迎的置換項目主要集中在配套設施齊全、規劃前景好且交通便利的區域。如南京市燕子磯板塊項目，地鐵交通較為便利，學區配套、商業配套、醫療資源配套等都比較完善，擁有良好的生活環境；板塊內項目價格也較合適，每平方米3萬元左右、三居室和四居室的戶型較受關注。

??此外，改善型樓盤也較受歡迎，河西南板塊的頤和鉑樾府，位于南京熱點區域，該項目的115 平方米~ 170平方米面積段比較受關注，該項目屬于恒溫、恒濕的科技住宅，具有較高的產品力，對改善居住條件的購房者有較大吸引力。

??另外，據了解，也有一部分參與客戶選擇了放棄，主要是因為房屋價格，評估價格沒有達到預期。

??對于市場傳聞置換的二手房的評估價比房產中介機構報價高的消息，王胡浩解釋稱，“同一小區因不同戶型、樓層、裝修、朝向等因素導致房屋價格出現差異是正常情況?！?/p>

??操作難點與策略優化

??南京安居集團在首批客戶確認簽約后，對“以舊換新”試點活動進行了深入復盤，并針對試點活動推進過程中出現的問題進行了優化改進。

??“試點活動在實施過程中主要面臨評估時間長、按揭首付款比例以及舊房學區資格保留時限3個難點。”王胡浩表示。

??首先，在試點活動推進中，評估機構除了遵守內部本身的規范標準、具體技術規則，同時，安居集團從機制上對評估機構從規范、嚴謹、保密等方面也提出了嚴格要求，避免出現疏漏、偏差，包括建立信用等級高、實力強的評估機構庫，并通過公開搖號抽選評估機構，每戶有3家評估機構參與，選取3家評估值中間值，以確保評估結果的準確性和公正性。

??隨著評估的二手房數量不斷增加，這在一定程度上增加了評估流程的復雜性，導致評估機構工作量較大，延長了評估時間。為了加快評估節奏，南京安居集團同步啟動多批次的評估工作，針對已登記的500多套房子，預計在6月上旬基本完成上門查驗工作，從上門時間開始，預計5~8個工作日能夠出具結果，反饋給市民。

??其次，在“以舊換新”過程中，按揭貸款和首付比例的處理方式對換購人來說尤為重要。針對此前公告中未詳細說明的首付比例問題，南京安居集團進行補充說明，明確住戶在擁有按揭貸款的情況下不會影響前期登記、報名、認購和評估等購房流程，住戶需要在正式簽訂購房合同之前自籌資金還清現有按揭貸款。

??同時，新房的最低首付比例以同時段銀行貸款政策為準，在置換總價不超過所購新房總價80%的前提下，換購人可根據銀行資格預審要求確定首付金額和按揭貸款額度。存量住房收購款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭貸款放款后支付給換購人。

??第三，由于置換的新房以期房為主，“以舊換新”成功后換購人可選擇保留原存量住房施教區3年入學資格，從《存量房買賣合同》簽訂生效之日起計算。

??在開始辦理存量房產權過戶手續前，換購人需明確是否保留學區資格，填寫《存量住房“以舊換新”子女入學信息填報表》或《自愿放棄義務教育入學權益承諾書》，作為相關合同的附件。其中，需要保留學區資格的購房人在協議簽訂后，持相關材料到學區對應的區教育局辦理資格保留的登記和審核手續。

??需要注意的是，這個資格保留是基于業主原來所擁有的學區資格，如果原來的學區資格有年限或其他限制，保留的資格也會受到相應限制。

??南京安居集團“以舊換新”試點活動是否有擴大換購住房規模的計劃？王胡浩表示，“目前的工作重點是加快推進已登記房屋的評估流程，并盡快完成評估以進行正式簽約，后續是否擴大規模尚不確定。”

??“企業‘以舊換新’是否擴大規模與收購企業的資金能否周轉有關，盡管銀行提供了租賃租房專項貸款額度，但實際上各個城市使用的資金量相對較少，借款人或項目方仍需滿足一定的自有資金、負債率要求以及資金使用限制等條件?！币晃怀峭度耸勘硎?。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也同樣認為，“擴大規模可能帶來資金周轉問題，特別是當收購過來的二手房無論是用作公租房還是租賃住房使用，當無法及時轉化為現金流且新房銷售未能產生足夠現金流時，都將對公司造成負擔。”