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??中房網訊（亞晨/文）5月22日，“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會暨房地產ESG發展高峰論壇”在深圳舉行。本次活動發布了最新的《2024房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產業協會的指導下已連續開展17年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究成果。

??本次論壇還發布了《2024房地產公司ESG測評研究報告》，該項測評研究對房地產開發企業在環境、社會和公司治理三個方面的具體表現進行評價，幫助投資者更好地判斷房地產行業和各企業的可持性發展水平。同期發布的《2024中國物業服務企業上市公司研究成果報告》，涵蓋了物管上市公司20強以及細分領域研究成果，為行業樹立了權威風向標。

??而對于行業的深度調整、市場的風云變幻，房企在新時期如何實現可持續發展也是本次論壇討論的熱點。另一方面，隨著近期地產利好不斷，這種利好能否傳導至上下游產業也是業內關注的話題。

??參與本次論壇的優秀上市房企、上市物企和供應鏈上市公司代表，以及房地產行業專家、金融資本機構代表針對這些熱點問題，分享了他們的觀點。

中國房地產業協會會長馮俊

??正確認識和把握資本市場對房地產業的作用

??中國房地產業協會會長馮俊指出，房地產問題的產生，固然有經濟增幅下行的壓力，有房地產需求不足的原因。但不能不反思，房地產企業的發展過度地依賴資本運作，過度地將房地產推向金融化，是釀成當期風險陡增的重要原因。

??資本市場對房地產的支持，金融對房地產的支持，促進了房地產業快速發展，壯大了房地產企業的實力和發展能力，擴大了房地產的供應能力，推進了住房建設和城市建設。但在這個發展進程中，缺乏必要的警惕：資本的本性是逐利的。當需求旺盛、投資回報豐厚時，資本會趨之若鶩；但需求收縮、投資回報進入虧損通道時，資本會避若蛇蝎。在一定程度上，資本對房地產市場的波動，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

??馮俊認為，一段時間以來，一些房地產企業被資本的功效所迷惑，逐漸丟棄了建房子、搞實業的初衷，對各種金融衍生品樂此不疲，除了利用銀行貸款、公開市場發債、上市融資，還創設了各種各樣的信托產品、理財產品、明股實債、前融、債權債務證券化，甚至員工集資，無所不用其極，加大企業杠桿，盡力“花別人的錢辦自己的事”，眼光都盯在融資上，熱衷于資本運作。有些行為，都已經觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場上行，價格上漲，銷售順暢，一俊遮百丑，器質性病變都被掩蓋起來。一旦市場下行、價格下跌，就會“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產發展的新模式，一個重要的方面是房地產企業的融資模式。歷經沉浮，當認知錯誤和挫折，汲取教訓而后革故鼎新。

??馮俊表示，在今后的發展中，房企融資要遵守金融管制規則，不要突破紅線；要看到金融管理制度在不斷完善中，不能因為制度暫時沒有規定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。當前市場頹勢的扭轉已經出現了一些積極信號，房企要重視練內功，一方面克服當前困難，另一方面改善企業管理，在新的平臺上迎接新的發展。

上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱

??2024年政策總基調是化風險、穩主體、穩市場

??上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，2024年整個政策總基調是化風險、穩主體、穩市場。圍繞這幾方面，從風險化解的角度、主體，特別是房地產企業以及市場穩定各個方面政策也在推進當中。當然，政策效果有待進一步觀察，市場調整的時候政策邊際效應相對較弱，特別是還沒調完或者市場下行的時候，出臺一些刺激性或者推動性政策，可能效果沒那么快顯現。

??丁祖昱指出，過去4個月已經出臺了大量地方相關刺激性政策，如限購放松、購房補貼，也看到54個城市在推“以舊換新”。“以舊換新”政策每個城市做法都不一樣，比如南京安居集團已經拿下首批50多套二手房，把二手房相應抵扣的房款在買新房過程當中抵扣掉，這是很好的開始，各個城市都在關注“以舊換新”等相關政策的落實。

??在談及融資方面，丁祖昱表示，最關注融資協調機制的落地也在加速推進。1247個白名單項目獲取1554.1億元貸款發放，這項工作也在推進過程中。希望白名單項目能夠更多更快獲取相應貸款，一方面是保交付問題，另一方面也是穩主體相關的要求。

克而瑞集團CEO張燕

??多數房企已開始建立完善的風險控制體系

??克而瑞集團CEO張燕表示，ESG評級對房地產行業可持續發展有巨大推動作用，房企會日益重視ESG評級，將ESG進一步融入日常經營活動中。未來房企會持續強化環境、社會和治理維度的信息披露完整度、各項具體信息的深度和指標的可比性，促進ESG建設進一步落實。

??談及房企治理維度方面，張燕稱，多數房企已經開始建立比較完善的風險控制體系，防風險意識大增。同時，房企信息披露狀況得到較大提升。

??在張燕看來，房企治理維度的問題主要集中在股權集中度較高，知識產權保護意識淡薄，法律訴訟風險上升，信息披露多維合規性的披露，主動性披露相對不足。基于這些情況，希望相關法律法規制度能夠落地和完善，增強防風險意識。同時對于主動性披露信息，希望在接下來ESG推動過程中進一步得以改善。

克而瑞集團副總裁張兆娟

??物業行業深度調整仍在繼續

??克而瑞集團副總裁張兆娟表示，物業行業處在下行周期，深度調整仍在繼續。資本市場方面，物業股整體走勢弱于大盤，今年物業股沒有走出獨立行情。前兩年央國企韌性較強，民企降幅較大，但到了2023年，除整體降幅在擴大外，央國企穩定性也在減弱，它是一個傳導過程，央國企相對傳導較慢。

??張兆娟指出，物管合約面積有減少趨勢，一個是地產供給這幾年沒什么變化，去年、前年的交付相對較好，判斷可能今年交付還行，但是到2025年的交付更少，未來兩年的地產供給還會再減少。另一個是收并購，去年收并購只有33億元，是最高峰的十分之一，是去年的三分之一，而且收并購包括從地產公司買資產，包括車庫等商業地產，收購物業關聯行業公司相對較少。還有市場拓展，現在進入大存量時代，很多項目并不是優質項目，第三方在管面積也在減少，過程中很多企業都在清退項目，前幾年拓的項目增收不增益。

招商蛇口副總經理、招商積余董事長呂斌

??保持信心，積極擁抱政策變化

??對于市場整體，招商蛇口副總經理、招商積余董事長呂斌比較有信心。他認為隨著政策進一步放松，中央層面還有一些政策在持續落地過程中，無論是需求側還是供給側，反映還需要有一個階段。整體來看，向好的趨勢可期。

??在呂斌看來，當房地產金融屬性去除，回歸到本源，要做更好的產品，提供更好的服務，才能讓市場和客戶有信心。對于整體戰略，呂斌稱還是會進一步收縮和聚焦，聚焦就是會更加嚴選項目。城市方面，主要聚焦一線城市包括強二線城市，這與經濟發展相通，以人口、經濟作為參考指標，是比較重要的方面。

??呂斌表示，如果想讓市場后續更好，有一個不能回避的矛盾。目前，新房市場受到的沖擊大于二手房入市。如果要讓市場和客戶有信心，只有把二手房價格穩住，新房的量才能穩住，相信這波政策出臺后，有利于二手房價格穩定。對于未來，呂斌認為最主要的是要保持信心，要積極緊跟政策調整和擁抱政策的變化，相信隨著政策的不斷放寬，市場也會一步步好轉。

瑞銀UBS大中華區房地產投資研究主管林鎮鴻

??預計2025年三季度去庫存會回到正常水平

??瑞銀UBS大中華區房地產投資研究主管林鎮鴻對今年房地產行業系列政策比較樂觀，在其看來，這次和過去三年所出臺的政策有所不同，過去三年更多政策從下到上。而近期比如地方放開限購，各部委出臺的政策以及上周五各部委聯合出政策，包括政治局會議也提到去庫存。“去庫存”上次出臺應該是9年以前，效果非常有效。

??同時，林鎮鴻指出，根據年初瑞銀的一份庫存報告，估計到2025年三季度的水平，去庫存會回到正常的水平，如果考慮到5000億收儲可能這個時間會往前推到一季度或者二季度。

??此外，林鎮鴻表示，從資本市場角度看，房企從傳統住宅開發轉為商業，資本市場相對比較喜歡這塊，像香港或者新加坡房企后面更多盈利是通過持續性收租或者物業的收入，投資人給的估值會更高一些。未來可能有一個新的模式比如可以演變成基金公司，收購一些物業公司再改造，再進行分拆，這是比較新的業務模式。

大海智地董事長曲詠海

??對未來要有信心，但要有打持久戰的準備

??大海智地董事長曲詠海表示，近期釋放系列利好消息，讓每一個房地產人感到很興奮，但能達到什么樣的效果目前較難判斷，還需要再觀察。在其看來，行業還需要政策進一步釋放。比如，關于房產轉讓稅收方面的政策、北上廣深四個一線城市的政策深入等。相關政策讓行業有了希望，但恢復到幾年前房地產人都在跑馬拉松的狀態不太可能，高光時刻已經過去，未來應該理性平常性看待市場數據。

??曲詠海坦言，現在大家應該多思考如何“活下去”，很多房企應該調整心態，順勢而為。首先，現金回流很重要，企業要盡快回流現金，一定要想著繼續過冬天的準備，所以要囤糧，在風雨之后抓緊時間干活。除了現有項目正常的開發運營外，對于大多數房企針對未來市場形勢的變化，資產運營的能力、代建服務的能力這都是企業活下去的生存之道，對未來要有信心，但要有打持久戰的準備。

星河控股集團副總裁、星河地產集團總裁章建波

??未來只有兩件事：拼產品力、拼服務

??星河控股集團副總裁、星河地產集團總裁章建波認為，目前房地產行業受經濟形勢、出生率等因素影響，現階段談反彈為時過早，能在目前基礎上穩住已經是最好的結果。上周房地產行業出臺了多項利好政策，這對修復老百姓的購房消費信心很重要。

??章建波表示，當下對于房企來說活下去是第一位的，第二位是穩健發展，企業有很多問題還是要在發展中解決。目前來看，要兩條腿走路，能夠活下去是目前房企最重要的事情。此外，章建波指出，在市場下行時會出現存量資產如何轉化的問題，同時還有對于存量持有資產如何提升運營效能，這也是目前擺在很多房企面前的問題。對于房企發展，還是要聚焦城市和產品。未來市場只有兩個事情，一個是拼產品力，一個是拼服務，這是企業經營下去的永續方案。

老板電器工程總經理洪偉光

??期待樓市向好，但目前并不樂觀

??老板電器工程總經理洪偉光表示，作為一個和房地產強關聯的行業，也非常期待房地產能夠好起來，但研判并不樂觀。洪偉光基于幾個考量：一是，房地產行業大部分從業人員這兩三年疲于保交付，民企基本不拿地，新的企業進來沒有辦法填補這個段位。二是，基于老百姓購房預期，當住宅失去了金融屬性后，就會過濾掉很大一批購房者。三是，盡管局部地區還有機會，但現在市場上大量二手房和存量房需要逐步消化。

??基于這樣的判斷，洪偉光表示，應對的策略就是圍繞客戶的需求，也就是“增長從客戶需求中來，策略從用戶路徑中來”。

招商積余董事、總經理陳海照

??加強企業內在管理，做好市值管理

??招商積余董事、總經理陳海照表示，企業的市值PE是其內在價值長期合理的體現。作為上市公司，是否值錢不僅在于短期估值的波動，還有長期價值的體現。市值應該和企業的長期經營和發展相對正相關。

??一方面，上市物業公司要加強公司的內在管理。把公司的質量、成長性、健康度、品牌美譽度、市場核心競爭能力、商業模式做好，這對于管理層非常重要。另一方面，公司要做好市值管理，應該和投資者、行業保持溝通，讓信息較好地正確傳遞，讓公眾能夠對公司的發展有一個更理性、客觀的了解。

合景悠活首席執行官王建輝

??物業行業具備穿越經濟周期的屬性

??合景悠活首席執行官王建輝表示，從資本市場表現可以清晰看到，新政策的出臺使地產股和物業股都得到了上漲。大家認為物業行業是房地產行業的下游，當房地產上游有政策利好出臺，一定會傳導到物業行業。另一方面，它背后反映的是對經濟層面的信心，物業行業具備穿越經濟周期的屬性，未來會走出相對獨立的行情，因為物業有自己的特色和未來的發展。

??在其看來，怎樣把物業公司的優勢用好，是物企接下來做社區增值業務的核心要點。他認為物業公司具備四個優勢：第一是近，物業是所有行業中24小時都在業主身邊，能夠快速響應的行業。第二是信，通過信任建立持續復購和更多服務的行業是有機會的。第三是熟，物業公司對業主是熟悉的，基于熟悉的推薦能夠做到精準到位。第四個是省，能夠用邊際成本降低成本。

新城悅服務首席戰略官兼董事會秘書尤建峰

??做好自己的事情，等待價值回歸

??新城悅服務首席戰略官兼董事會秘書尤建峰認為，物業行業沒有任何杠桿，賺到的每一分錢都是自由現金流，可以用于分紅。物業公司一定要提高分紅比例，這幾年新城悅服務的分紅比例不斷在提升，用實際行動為資本市場傳遞出物業行業的特征。“把自己的事情做好，讓資本市場看到實際效果，我相信價值會有回歸的一天。”

特發服務財務總監兼董事會秘書楊玉姣

??物企要做好基礎服務，贏取客戶認可

??特發服務財務總監兼董事會秘書楊玉姣表示，特發服務作為一個獨立的物企，在服務品質提升、研發投入、市場拓展上的信心越來越足。特發服務堅持一個觀點，即做好基礎服務，用扎實的基礎服務、穩健的運營管理和良好的營運能力得到客戶認可。除此之外，也要加強和投資者的溝通，做好信息披露，讓投資者理解公司的價值，知道公司的發展前景規劃。