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??“以舊換新到底怎么換，今天一條視頻講清楚，點(diǎn)個(gè)關(guān)注慢慢看。”王海（化名）架起直播設(shè)備，開(kāi)始了熟練的開(kāi)場(chǎng)白，這是鄭州出臺(tái)住房“以舊換新”政策之后，王海給自己加的短視頻任務(wù)。

??王海是國(guó)內(nèi)頭部房地產(chǎn)中介連鎖企業(yè)在鄭州市二七區(qū)某門(mén)店的房產(chǎn)中介從業(yè)者。每天拍攝短視頻吸引潛在客戶，維護(hù)客源是王海和很多房產(chǎn)中介近幾年每天比著做的事情，而最近鄭州市樓市的熱點(diǎn)，就屬“以舊換新”了。

??自從鄭州市該這個(gè)測(cè)試點(diǎn)開(kāi)始，王海打亂了每天一條短視頻的固有節(jié)奏，改為一日兩更或者三更新視頻。

??用王海調(diào)侃的說(shuō)法是“接住這波流量的‘潑天富貴’”。

??王海的工作變化，只是鄭州市住房“以舊換新”政策影響下房地產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)者的縮影。

??中房報(bào)記者在河南省鄭州市實(shí)地走訪過(guò)程中了解到，住房“以舊換新”政策從試點(diǎn)到擴(kuò)圍，確實(shí)進(jìn)一步激活了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需匹配，但是政策穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些待解的問(wèn)題。

??激發(fā)樓市活力

??4月1日，鄭州市房管局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案（試行）》。

??從具體操作角度來(lái)看，鄭州市從政府主導(dǎo)層面出發(fā)制定配套支持政策，采取國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)和市場(chǎng)化交易兩種方式，推進(jìn)鄭州市主城區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達(dá)成換房目的。其中，通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城發(fā)集團(tuán)”）收購(gòu)二手住房，試點(diǎn)期間完成500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過(guò)市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。

??5月10日，鄭州市二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”公告發(fā)布暨集中簽約儀式在鄭州市房產(chǎn)交易和登記CBD一樓辦事大廳舉行。

??根據(jù)受訪者向中房報(bào)記者提供的現(xiàn)場(chǎng)錄像內(nèi)容，活動(dòng)由鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，鄭州城發(fā)安居有限公司承辦。

??5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了，《關(guān)于全面開(kāi)展鄭州市二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）。

??《公告》提到，即日起取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等市內(nèi)各區(qū)全面開(kāi)展二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作。

??同時(shí)，根據(jù)《公告》內(nèi)容，調(diào)整城發(fā)安居公司收購(gòu)房屋條件，即房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過(guò)20年；房屋坐落區(qū)域?yàn)槭袃?nèi)八區(qū)，優(yōu)先收購(gòu)三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房的使用條件；房屋建筑面積不超過(guò)120平方米（含）；房屋不存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購(gòu)協(xié)議》前予以解除；房屋若存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購(gòu)協(xié)議》前予以解除。原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)與城發(fā)安居公司重新協(xié)商租賃事宜；房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)。

??而在新房選擇方面，原本的試點(diǎn)工作限定為現(xiàn)房，擴(kuò)圍后放寬到現(xiàn)房和期房。

??根據(jù)媒體報(bào)道，鄭州市試點(diǎn)工作階段，專(zhuān)班同步開(kāi)通咨詢(xún)熱線，截至5月10日，共接聽(tīng)群眾來(lái)電544個(gè)，現(xiàn)場(chǎng)接待群眾來(lái)訪58人次；符合收購(gòu)條件的房源255套，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場(chǎng)洽談，共有104套房源客戶確認(rèn)換房意向，其中11名已與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)新建商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

??“我的短視頻平臺(tái)，每天咨詢(xún)（“以舊換新”政策）的信息量都很大，平均下來(lái)每天至少要帶看兩組客戶挑選新房，以舊換新。”王海告訴記者。

??“‘以舊換新’政策實(shí)際上有效銜接了一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)一步釋放了剛改群人的消費(fèi)能力。”某頭部房企華中分公司銷(xiāo)售人員告訴記者。

??在王海看來(lái)，鄭州的二手房市場(chǎng)今年以來(lái)觀望者特別多，而有些剛改購(gòu)房者手里的二手房因?yàn)槭袌?chǎng)下行壓力和新房政策優(yōu)勢(shì)倒逼，缺少有效的出售途徑。

??“‘以舊換新’提供了一個(gè)更精準(zhǔn)的路徑，對(duì)于有改善需求的人來(lái)說(shuō)，政策提供了一個(gè)能夠解決當(dāng)下問(wèn)題的行之有效的辦法，因?yàn)橛行┓孔哟_實(shí)賣(mài)不出去，留著也確實(shí)沒(méi)用，十年以上二十年以?xún)?nèi)的一些舊房子，看的人少，而且價(jià)格往往壓得很低，成交有限。”

??記者在實(shí)際走訪過(guò)程中了解到，部分亟須改善的購(gòu)房者，是從“以舊換新”的政策中實(shí)實(shí)在在獲益的。

??家住鄭州市正商幸福港灣小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)幸福港灣）的王然（化名），就是剛需用戶，幸福港灣小區(qū)地處城東路和航海路的交會(huì)處附近，雖然交通便利，配套齊全，但是作為2011年交房的小區(qū)來(lái)說(shuō)，房屋的面積已經(jīng)不能滿足王然目前的居住需求。

??“現(xiàn)在從小兩口變成四口人，老人來(lái)照顧孩子的時(shí)候只能睡客廳，60平方米的房子實(shí)在不夠用。”王然告訴記者。

??而根據(jù)幸福港灣的房齡和地理位置等條件，目前該小區(qū)的二手房均價(jià)10700元/平方米，王然的置換需求很強(qiáng)烈，但是他的房子面積并不太容易出手，“房子在各個(gè)平臺(tái)掛了一年多，基本無(wú)人問(wèn)津，有來(lái)看房的都是拼命砍價(jià)的，很多價(jià)格都非常離譜，我也沒(méi)辦法接受”。

??“以舊換新”政策出臺(tái)后，王然早早登記，約了評(píng)估方，最后給出的評(píng)估價(jià)格很理想，王然手里60多平方米的老房子，置換出了60多萬(wàn)元的購(gòu)房款，置換了步行舉例1公里外的電建洺悅?cè)趫@小區(qū)。

??“央企開(kāi)發(fā)商的小區(qū)，年底精裝修交付，99平方米3房?jī)尚l(wèi)，我每個(gè)月房貸4000多元，舊房子能這么快出手我還是挺滿意的。”王然說(shuō)。

??據(jù)記者調(diào)查，很多參與“以舊換新”的購(gòu)房者，此輪置換的目標(biāo)新房，多集中在三環(huán)兩側(cè)國(guó)央企開(kāi)發(fā)的，今年年內(nèi)可以交房的新樓盤(pán)。

??這種情況，王海作為房產(chǎn)中介從業(yè)者也是樂(lè)見(jiàn)的。

??“‘以舊換新’政策對(duì)于我的工作開(kāi)展是有利的，我這個(gè)月的收入也變多了，因?yàn)槌山欢嗔恕Ｗ钪饕木褪窃u(píng)估后客戶的二手房順利變現(xiàn)，可以盡快達(dá)成新房購(gòu)買(mǎi)。相當(dāng)于原本幫忙賣(mài)二手房的環(huán)節(jié)沒(méi)有了，我只做幫忙帶看新房的活了”王海說(shuō)。

??長(zhǎng)期影響有限

??不過(guò)，鄭州市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策的功用更多的是搭建渠道，不會(huì)對(duì)鄭州房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生過(guò)多影響，而且對(duì)于鄭州的去庫(kù)存影響也不大。

??在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，受限于10000套的數(shù)量以及資金量，以舊換新鄭州模式的創(chuàng)新意義更大，提供了示范和模板，僅此而已。

??他向中房報(bào)記者透露，鄭州城發(fā)集團(tuán)的收購(gòu)二手房融資來(lái)源，系“租賃住房貸款支持計(jì)劃”。

??據(jù)相關(guān)報(bào)道，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”是2023年人民銀行專(zhuān)門(mén)設(shè)立的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，在濟(jì)南、鄭州等城市試點(diǎn)，用于引導(dǎo)工農(nóng)中建等7家銀行為試點(diǎn)城市住房租賃經(jīng)營(yíng)主體收購(gòu)存量住房提供資金支持，市場(chǎng)化盤(pán)活存量房屋、擴(kuò)大租賃住房供給。

??去年1月份，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款。

??5月22日，中房報(bào)記者致電鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局設(shè)立的以舊換新工作咨詢(xún)電話，工作人員在電話中印證了前述資金來(lái)源。

??此外，中房報(bào)記者采訪多位鄭州地產(chǎn)圈從業(yè)者，他們都認(rèn)為這一輪國(guó)企下場(chǎng)收房的以舊換新，對(duì)于鄭州樓市去庫(kù)存影響非常有限。

??“現(xiàn)在鄭州新房加二手房的交易的交易量大約為每個(gè)月1.2萬(wàn)至1.5萬(wàn)套，也就是說(shuō)即便此次‘以舊換新’指標(biāo)1萬(wàn)套全部完成，也只有總量不到一成的出清，不足以影響鄭州樓市。”王海認(rèn)為。

??而對(duì)于此前有部分業(yè)主擔(dān)心自己小區(qū)的房子被收購(gòu)之后，影響小區(qū)整體的價(jià)格和品質(zhì)的擔(dān)心，王海認(rèn)為是多余的。

??“目前城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)的二手房，將來(lái)是用來(lái)從事租賃的，如果說(shuō)一定會(huì)產(chǎn)生一些影響，也只停留在小區(qū)房屋租金價(jià)格方面，而且還要參考小區(qū)內(nèi)一共有多少套房被收走，因?yàn)榇溯喺叩氖召?gòu)二手房相對(duì)零散，1萬(wàn)套房用于租賃的話，放到鄭州的樓市內(nèi)，基本出售價(jià)格方面的影響可以忽略。”他說(shuō)。

??而且雖然政策強(qiáng)調(diào)優(yōu)先收購(gòu)三環(huán)內(nèi)的房屋，但是政策并沒(méi)有卡得很緊，三環(huán)外一些二手房我也有收到客戶得反饋被收購(gòu)了。換言之，政策輻射的面積更廣，因?yàn)榉砰_(kāi)的八個(gè)區(qū)中，高新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)本身就是有三環(huán)外的屬性。

??對(duì)于評(píng)估價(jià)，王海更直觀的感受是在5月中旬收到的反饋里有一些“不那么滿意”。

??“4月份試點(diǎn)的時(shí)候評(píng)估方給的價(jià)格還是比較合適的，比如我的一位粉絲，他們小區(qū)成交價(jià)格基本上都在8700元~8800元/平方米，掛牌價(jià)格的話基本上在9200元~9300元/平方米，當(dāng)時(shí)做‘以舊換新’時(shí)，給他的評(píng)估價(jià)格當(dāng)時(shí)給的是9100元每平方米，他感覺(jué)挺滿意。”

??但是到了5月中旬政策擴(kuò)圍的最初幾天，評(píng)估價(jià)格就沒(méi)有那么“給力”。“粗略來(lái)看，要比試點(diǎn)時(shí)候下降幾個(gè)點(diǎn)”，王海補(bǔ)充說(shuō)，“但是最近有沒(méi)有這方面的聲音了，評(píng)估價(jià)基本上符合貝殼等網(wǎng)站的實(shí)際成交價(jià)格。”

??中房報(bào)記者了解到，目前貝殼已經(jīng)關(guān)閉鄭州市二手房歷史成交價(jià)，用戶只能查詢(xún)到掛牌價(jià)格，看不到其他過(guò)往數(shù)據(jù)。

??“現(xiàn)在鄭州市的二手房交易市場(chǎng)，購(gòu)房者在挑選二手房的時(shí)候都會(huì)先看一下這個(gè)小區(qū)的歷史最低成交價(jià)，然后再向下探，壓價(jià)成交。這就引發(fā)了一些小區(qū)，二手房出售價(jià)格越來(lái)越低，一旦超出售房者心理價(jià)位，就會(huì)阻礙二手房的市場(chǎng)流通，進(jìn)而影響樓市整體交易行情，雖然‘以舊換新’的總體體量占比不大，但是對(duì)于緩解這種局面還是起到作用的。”鄭州市當(dāng)?shù)啬潮就灵_(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴中房報(bào)記者。

??現(xiàn)房“以舊換新”部分走樣

??鄭州住房“以舊換新”政策出臺(tái)，從試點(diǎn)到擴(kuò)圍，除了后期在房齡和區(qū)域上的變化外，流程上也出現(xiàn)了調(diào)整。

??試點(diǎn)期間，群眾先登記房源，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后做開(kāi)始評(píng)估二手房?jī)r(jià)格，確定評(píng)估價(jià)格后選擇新房。

??在“以舊換新”政策擴(kuò)圍后，二手房評(píng)估工作量劇增，尤其是一些登記用戶并沒(méi)有置換需求，只是希望了解自己手里房子的市場(chǎng)價(jià)格。

??所以政策鋪開(kāi)之后，操作流程變?yōu)槿罕姷怯浄吭赐ㄟ^(guò)預(yù)審后，先預(yù)定新房，拿著預(yù)定憑證再聯(lián)系評(píng)估公司評(píng)估自己的二手房?jī)r(jià)格。

??此外，中房報(bào)記者在鄭州調(diào)查了解到，按照正常的操作規(guī)程，想換房的群眾通過(guò)平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購(gòu)買(mǎi)房源，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《新房購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》后，由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估后出具評(píng)估報(bào)告，城發(fā)集團(tuán)和換房群眾進(jìn)行洽談收購(gòu)、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。

??而且，鄭州城發(fā)方面此前也對(duì)外表示，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購(gòu)置新建商品房，資金閉環(huán)操作。

??但是，現(xiàn)在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了部分“以舊換新”的現(xiàn)房可以在扣除首付的基礎(chǔ)上，將多余的二手房出售資金退還給購(gòu)房者的模式。

??經(jīng)記者與多個(gè)房產(chǎn)中介交叉印證，確認(rèn)了這種模式確實(shí)存在，但是只適用部分現(xiàn)房換新樓盤(pán)。其中較為知名的是鄭州市金水北地區(qū)某知名開(kāi)發(fā)商。

??（應(yīng)受訪者要求，文中王海、王然為化名。）