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??2025年至今，整體樓市延續(xù)“止跌回穩(wěn)”行情。

??年初，全國(guó)兩會(huì)首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。

??一季度地方調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，一季度全國(guó)至少66個(gè)省市出臺(tái)124次穩(wěn)市場(chǎng)政策。積極落實(shí)中央穩(wěn)市場(chǎng)要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)好房子建設(shè)和供給側(cè)優(yōu)化管理。

??各方利好推動(dòng)下，新房成交企穩(wěn)回升，1-2月修復(fù)至去年同期水平，3月預(yù)期同比正增1成，滬深等新政利好型城市短期內(nèi)熱度延續(xù)。二手房韌性強(qiáng)于新房，熱點(diǎn)城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續(xù)入市。

??預(yù)判二季度，我們認(rèn)為，4月或?qū)⒀永m(xù)3月弱復(fù)蘇走勢(shì)，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但考慮到去年高基數(shù)影響，同比持平或小幅微增，累計(jì)同比維持正增。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)。

??2025年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少66個(gè)省市出臺(tái)124次穩(wěn)市場(chǎng)政策。

??地方政策以“精準(zhǔn)施策、分類支持”為主線，通過(guò)供給端提質(zhì)增效和需求端降成本雙軌并行，推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表，積極落實(shí)中央穩(wěn)市場(chǎng)政策要求，在“好房子”建設(shè)、供需兩端協(xié)同發(fā)力、存量盤(pán)活等方向密集施策。

??具體來(lái)看，地方政策聚焦六大方向：

??一、12省市推進(jìn)“好房子”建設(shè)。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個(gè)省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定專項(xiàng)規(guī)劃。例如，北京在平原地區(qū)試點(diǎn)優(yōu)化容積率，杭州出臺(tái)品質(zhì)提升細(xì)則，南寧發(fā)布技術(shù)導(dǎo)則要求層高不低于3米、提升隔音標(biāo)準(zhǔn)，雄安新區(qū)提出“精裝交付、拎包入住”的高標(biāo)準(zhǔn)住宅體系。

??二、33省市公積金政策優(yōu)化，降低購(gòu)房門(mén)檻。如首付比例下調(diào)：濟(jì)南、廈門(mén)、聊城等18城二套房公積金首付降至20%；額度提升：自貢、泉州等9城提高最高貸款額度，多子女家庭可再上浮；功能擴(kuò)展：北京試點(diǎn)公積金直付房租，瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。

??三、20省市推出各類補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠，通過(guò)補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠、以舊換新等方式刺激需求。補(bǔ)貼政策包括：寧德、欽州等地最高補(bǔ)貼12萬(wàn)元，鄭州對(duì)高層次人才補(bǔ)貼300萬(wàn)元；契稅優(yōu)惠包括：蘇州延續(xù)50%契稅補(bǔ)貼，寧波調(diào)整首套房認(rèn)定范圍節(jié)省稅費(fèi)；以舊換新包括：濮陽(yáng)、洛陽(yáng)等地推行“賣(mài)舊買(mǎi)新”，南昌、重慶延長(zhǎng)政策期限。

??四、11省市優(yōu)化供給側(cè)管理。包括供地優(yōu)化：廣東、四川控制新增宅地供應(yīng)，福建優(yōu)先推出配套成熟地塊；審批簡(jiǎn)化：鎮(zhèn)江取消新房?jī)r(jià)格備案，廣州南沙推行“交地即開(kāi)工”；存量盤(pán)活：遼寧計(jì)劃收購(gòu)12萬(wàn)套商品房轉(zhuǎn)為保障房，湖北高校試點(diǎn)收購(gòu)存量房作宿舍。

??五、10省市加強(qiáng)城市更新與融資支持。如城市更新：重慶推進(jìn)163個(gè)城中村改造，上海計(jì)劃全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造；融資紓困：河南將存量項(xiàng)目納入“白名單”，廣州鼓勵(lì)國(guó)企設(shè)紓困基金，深圳推廣“園區(qū)貸”緩解企業(yè)壓力。

??六、13省市保障性住房擴(kuò)容。如租賃保障：上海新增7萬(wàn)套保租房，重慶提供“租購(gòu)并舉”階梯式住房；人才安居：深圳、青浦為人才提供免費(fèi)住宿及購(gòu)房補(bǔ)貼，合肥放寬落戶至社保滿6個(gè)月。

??從市場(chǎng)來(lái)看，在調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化背景下，2025年一季度樓市成交“筑底企穩(wěn)”，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)：1-2月傳統(tǒng)春節(jié)假期迎季節(jié)性回落，但成交規(guī)模基本與去年持平：前2月115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積2930萬(wàn)平方米，同比持平去年，月均較2024年四季度月均降幅為45%。

??根據(jù)30城同比增7%預(yù)估百城3月同比增5%，3月成交預(yù)期達(dá)到2304萬(wàn)平方米，環(huán)比上升65%、一季度累計(jì)同比增幅約2%。

??3月得益于供給放量、房企營(yíng)銷力度增加，迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”行情：3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為1230萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)79%，同比上升4%。春節(jié)后季節(jié)性需求釋放、政策寬松及房企促銷推動(dòng)成交回升，一季度30城累計(jì)成交2810萬(wàn)平方米，同比上漲7%。

??整體一線韌性強(qiáng)于二三線城市，一線3月單月環(huán)比翻番，同比增14%，累計(jì)同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對(duì)路樓盤(pán)入市，也使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。京廣深均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增，北京核心區(qū)改善盤(pán)入市帶動(dòng)結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至49萬(wàn)平方米，累計(jì)同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。

??二三線城市小陽(yáng)春成色相對(duì)一般，成交量與去年持平，更多是局部復(fù)蘇：成都、青島成交量居前且同環(huán)比齊增，成都多個(gè)新規(guī)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)刺激成交規(guī)模穩(wěn)中有增，青島單月成交82萬(wàn)平方米，其中黃島、城陽(yáng)成交均在20萬(wàn)方左右，貢獻(xiàn)度較高；合肥經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，本月迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比和累計(jì)同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長(zhǎng)春、濟(jì)南、惠州、東莞、無(wú)錫、常州等雖然本月環(huán)比持增，但同比和累計(jì)同比仍為負(fù)值，短期內(nèi)需求疲軟。

??從二手房來(lái)看，2025年一季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5300萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)21%，較去年四季度下降19%。

??按月來(lái)看，二手房成交呈U型走勢(shì)，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月階段性回升，環(huán)比增長(zhǎng)50%至2233萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%，“金三”二手房市場(chǎng)表現(xiàn)總體好于去年。

??從城市維度來(lái)看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長(zhǎng)，整體韌性較強(qiáng)。相較而言，重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內(nèi)，二手房市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。

??對(duì)比一二手房市場(chǎng)，一季度二手房成交仍然強(qiáng)于新房，重點(diǎn)城市二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大。諸如北京、上海、南京、長(zhǎng)沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩(wěn)中有增，京滬主要源于新政刺激，限購(gòu)松動(dòng)+低利率刺激剛需入市；長(zhǎng)沙、南京、長(zhǎng)春等城市購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)降級(jí)，加之二手房業(yè)主短期降價(jià)策略，刺激一波剛需剛改集中入市。

??可以看到，3月整體樓市已迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”，一方面二手房成交回升幅度顯著好于新房；另一方面伴隨著新房供應(yīng)放量，整體成交開(kāi)始企穩(wěn)回升，同比正增4%，一線因新政利好效應(yīng)增幅居前

??基于當(dāng)前市場(chǎng)背景和一季度中央部委表態(tài)，預(yù)計(jì)2025年中央房地產(chǎn)政策將圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三大核心目標(biāo)，進(jìn)一步形成“四策并舉”的政策組合拳。地方政策將圍繞中央部署，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，在“品質(zhì)升級(jí)、需求激活、存量盤(pán)活”三大維度發(fā)力。

??預(yù)判下月，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情，未來(lái)成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤(pán)入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)；廣州、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)。