監督眼楚小強 2024-04-22 09:11:30 來源：中房報
??四川信托破產剛剛獲批，信托圈又傳來大消息。近期，關于中國平安子公司平安信托“暴雷”的傳聞甚囂塵上。
??有投資者于4月2日在社交平臺發文表示，“在平安買的理財產品到期無法兌付本金和利潤，說是信托崩盤了讓我們等”。從金額來看，該投資者向平安信托福寧615號信托計劃投資了300萬元。
??4月10日，針對上述傳聞，平安信托發布聲明予以了回應。聲明稱，受房地產市場整體下行影響，近期平安信托福寧615號信托計劃宣布延期。對此，平安信托向客戶深表歉意。
??地產去化不理想導致項目延期
??據山海新財經了解，平安信托福寧615號信托計劃（以下簡稱“信托計劃”）成立時間為2021年9月29日，存續期限為30個月，受托人是平安信托。
??成立之時，該信托計劃的資產規模較小，為8750萬元，時至今日，平安信托有關人員向山海新財經表示，“目前該延期信托計劃（福寧615號）涉及總金額大概在7.7億元”。
??作為產品受托人，平安信托在聲明中表示，公司秉承著投資人利益最大化原則，切實履行受托管理職責，目前正在通過持續跟進標的項目開發銷售及資金回籠情況、對回購義務人正榮方提起訴訟、推進信托計劃持有的標的股權的轉讓退出等方式積極推進項目處置。目前公司整體業績穩健、經營狀況良好。
??“公司已經加緊推進處置了，但目前還沒辦法預估具體時間。”上述平安信托工作人員向山海新財經表示。
??“平安信托通過公開聲明向客戶致歉，并說明了當前的應對措施和公司的穩健經營狀況，這種透明和積極的溝通有助于增強客戶的信任和理解，也體現了公司對客戶利益的重視。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。
??按照產品的存續期限，上述信托計劃的到期時間為2024年3月29日。當日無法兌付后，平安信托隨即發布臨時公告進行說明，稱信托計劃尚無現金回收，按照相關信托文件約定，延期至信托財產全部變現之日或存續受益人預期信托利益足額分配之日(以先至者為準)止。
??“在房地產市場調整的背景下，地產類信托延期已成為行業現象，主要還是地產去化不理想導致的項目延期。”上述平安信托人員對此解釋。
??從上述信托計劃的投向來看，7.7億元信托資金直接投資的是房企廈門市榮璐置業有限公司（以下簡稱“榮璐置業”）70%的股權，從而間接投資標的項目“臻華府”的項目公司廈門聯正悅投資有限公司（以下簡稱“聯正悅投資”）34.3%的股權。
??事實上，作為信托計劃標的項目“臻華府”的項目公司，聯正悅投資與榮璐置業之間也存在股權聯系。企查查顯示，聯正悅投資在股權穿透后由廈門聯榮悅置業有限公司全資持股。后者有兩家持股比例均為49%的并列大股東，榮璐置業是其中之一；另一個則是地處香港的聯發集團。
??如果將股權關系繼續往上追溯，榮璐置業是正榮地產的子公司，目前正榮地產控股通過全資子公司正榮（廈門）置業有限公司持有榮璐置業51%股權。平安信托則通過信托計劃已完成對榮璐置業49%股權的變更，故目前持股49%，其余21%股權尚未完成工商變更。
??作為信托計劃的投資主體，榮璐置業的母公司正榮地產與很多出險房企一樣，也因房地產市場下行等因素影響陷入了流動性危機。時間點上，2022年上半年開始，正榮地產的境外美元債及境內債券就被陸續曝出違約，彼時平安信托福寧615號信托計劃成立尚不足半年。
??風險亟待化解
??“房地產市場的波動是影響信托計劃兌付的重要因素，在市場整體下行的情況下，房地產項目的銷售和回款能力可能會受到影響，進而影響到信托計劃的兌付能力。”柏文喜向山海新財經表示。
??銷售及回款方面，信托計劃投資的正榮方“臻華府”項目的確去化不太順利。“臻華府”項目位于廈門市海滄區馬鑾灣板塊，定位是城市拓展區，2021年9月開始施工，截至2024年3月末累計銷售218套，去化率約為21%，收到銷售回款5.23億元，已納入政府預售監管。
??根據正榮地產披露的2023年年報，集團全年錄得凈虧損為94.86億元。截至2023年末，正榮地產的流動負債超過流動資產48.13億元；計息銀行及其他借款、優先票據、公司債券、永續資本證券及資產支持證券總額為618.63億元，其中546億元將在未來一年內到期償還；其現金及現金等價物僅為17.17億元。可見公司資金壓力巨大。
??截至2023年末，正榮地產已逾期的優先票據規模為133.78億元；已逾期的計息銀行及其他借款的本金合計為94.59億元。兩項逾期債務的規模合計超過228億元。
??不過，面對債臺高筑，正榮地產也在采取各種措施積極“自救”。從年報得知，正榮地產有多筆債務成功延期，比如本金總額為10億元的“正榮債券VII”已被延期至2027年1月；同規模的“正榮債券VIII”被延期至2027年3月；本金總額13.2億元的“正榮債券IX”也已被延期至2028年1月。
??正榮地產表示，“集團在尋求延期償還若干借款方面取得較大成功，于合理時限內緩解了流動資金壓力”。與此同時，正榮地產也一直與現有貸款人就延期償還借款積極磋商，或可延長若干計息銀行及其他借款的付款時間。至于延期最后能否取得成功，尚待貸款人的最終批準方可作實。
??回到平安信托上述信托計劃的延期，正是受投資主體榮璐置業母公司正榮地產資金困境所累。按照相關合同約定，若投資項目未完成業績考核或發生保護性退出情形，平安信托可要求正榮地產或其他主體回購信托計劃所持股權。
??不幸的是，正榮地產暴雷觸發了信托計劃的保護性退出條款，平安信托早在2022年8月就對回購義務人正榮方提起訴訟，訴請正榮各回購方支付股權回購價款，并將榮璐置業21%股權工商變更登記至平安信托名下，同時對正榮（廈門）置業有限公司持有的榮璐置業股權等資產予以查封。
??奈何被告正榮方對案件管轄權提出異議，導致案件訴訟期被拉長，不過正榮方的管轄權異議已遭到法院駁回。“目前案件尚在訴訟進程中，暫時還沒有進一步結果。”上述平安信托人員向山海新財經表示。
??在前述聲明回應中，平安信托也提到，公司正對回購義務人正榮方提起訴訟，以推進信托計劃持有的標的股權的轉讓退出，積極推進項目處置。
??“平安信托在面對信托計劃延期的問題時，積極采取措施以保護投資人利益，這顯示了其風險管理和應對能力。通過持續跟進項目情況、提起訴訟和推進資產轉讓等方式，平安信托正在努力解決資金回籠問題，減少投資人的損失。”柏文喜表示。
??同時，柏文喜也強調，此類事件也凸顯了加強投資者教育的重要性，投資者應充分了解投資產品的風險特性，根據自身的風險承受能力和投資目標進行合理的資產配置。同時，金融機構也應加強風險管理和透明溝通，以維護市場穩定和客戶利益。
長沙全面放松限購，推動住房“以舊換新”
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2024-04-15抓緊解決城市房地產融資協調機制落實的堵點卡點。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
