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??中房網訊 （蘇曉/文）2023年，“房地產市場供求關系發生重大變化”，行業處于深度調整期。隨著各類有利于恢復市場信心的措施不斷出臺，也為市場釋放了更為積極的信號。2024年即將到來，新一年房地產行業又會迎來怎樣的機遇與挑戰？中房網梳理了六大關鍵詞，和大家一起展望2024。

??穩調控

??近期召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議都明確表態，2024年要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破。房地產行業作為支柱產業，對穩經濟具有重要作用，也是穩就業、保民生的重要抓手。

??當前房地產行業正處于深度調整之中，平穩發展是重中之重。事實上，在“房住不炒”大基調下，近年來，管理層和各地政府持續出臺了一系列政策優化措施，推動房地產行業平穩健康發展。就2023年來看，推出了“認房不認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等多項政策工具，旨在推動住房消費，提升住房市場效率，促進市場穩定。

??近期召開的全國住房城鄉建設工作會議在部署2024年重點工作時再次明確，穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作。從高層會議表態來看，2024年房地產調控仍將延續當前基調，保持寬松政策環境，圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標持續優化。

??去風險

??2023年10月召開的中央金融工作會議，依然將房地產列為需要化解風險的重點領域之一。年底的中央經濟工作會議也重申，要統籌化解房地產等領域風險。重要會議的表態，充分體現了對房地產金融風險防范化解的高度重視，也說明去風險仍是2024年房地產行業的重要工作內容之一。

??為此，高層會議多次強調，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。多部委召開企業座談會落實相關舉措，多家商業銀行跟進，加大在開發貸、按揭貸、經營貸及債券承銷等方面的支持力度，預計相關措施和實施細則將在明年加速落地。

??而此前市場也在廣泛流傳，監管機構正起草一份中資房地產商“白名單”，可能涵蓋國有和民營在內的50家規模房企。同時，對金融系統提出了“三個不低于”要求，即各行自身房地產增速不低于銀行行業平均房地產增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

??2024年，預計高層將繼續落實房地產企業金融支持政策，尤其是“三個不低于”、“房企白名單”等措施或將落地見效，緩解房企資金壓力，穩妥化解房地產領域風險。而對于房企來說，在金融制度改革的配套下，繼續調整“三高”模式，實現規范化經營，控制成本、保證去化率，配合行業周期變化進行戰略調整，也是防范和化解風險的應有之義。

??新模式

??目前我國房地產市場供求關系已發生重大變化，盡管樓市調控政策也在適時優化調整，但是調控總基調是著眼于整個行業的健康平穩發展，對于房地產企業而言，要想“活下去”、“活得好”，就要積極探索房地產發展新模式。

??黨的二十大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃住房建設被擺在了極為重要的位置。2023年以來，中央多次在重要會議中強調加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。而“三大工程”也成為了破解行業難題、構建房地產發展新模式的重要抓手。

??住建部部長倪虹曾表示，構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

??由此看來，隨著傳統住宅開發市場持續筑底，房企由開發商轉型服務商、由重資產向輕資產轉型已是必然趨勢。2024年，包括代建、城市更新、保障房、長租公寓、商業投資運營等領域，也將成為房企探索新模式的重要選擇。

??調整

??國家統計局數據顯示，2023年1-11月，全國房地產開發投資同比下降9.4%，商品房銷售面積下降8%，商品房銷售額下降5.2%，房屋新開工面積下降21.2%，從這些數據來看，房地產市場仍然處于調整之中。

??事實上，任何行業不可能總是保持高速發展，房地產行業也一樣。展望2024年，房地產市場將繼續處于全面調整期。未來隨著各部門、各地區進一步深化落實房地產領域有關政策，政策效應將持續顯現，預計2024年樓市成交規模和價格水平與2023年比較接近。

??具體到城市市場，不同能級城市之間將會有不同的調整節奏。一線城市需求有韌性、價格有支撐，2024年銷售額將保持平穩或微增。二線城市表現將有所分化，部分弱二線城市在銷售和價格方面的表現，或有所疲軟。而三線及以下城市，由于人口產業基本面薄弱，庫存去化壓力較大，對政策刺激已經鈍化，市場整體或維持下跌態勢。

??另一方面，市場下行壓力下，房地產開發企業也將繼續調整，2024年仍將是洗牌與分化的一年。一些央企、國企憑借資金、品牌和背景優勢，在市場調整期能夠更好地抵御風險，保持業績平穩。中小房企則需通過靈活的市場策略和差異化競爭等尋求生存和發展。對于出險房企，更是要借助當前金融政策窗口，積極與金融機構對接，穩妥處置資產，加快債務出清、積極營銷回款、全力保交樓等。

??而行業大形勢的轉變也在不斷倒逼企業進行戰略調整。在市場調整期，精準投資是最重要的投資策略，房企拿地將會優中選優，聚焦核心城市核心區域。同時，房企內部對人力資本層面，如組織戰略、組織架構、薪酬績效等方面的調整仍將繼續。

??創新

??對于房地產行業而言，科技創新不僅能提升產品質量，一定程度上也可以促進實現降本增效。

??住建部部長倪虹此前曾提出，住房領域可以向汽車產業學習：在設計上像智能汽車一樣以科技賦能住宅；在建造上像造汽車一樣造房子；在使用上像汽車一樣建立房屋體檢和保險制度；在服務上像汽車4S店一樣搞好物業服務。“房子向汽車學習”這一思路，為行業拓寬了住房領域創新發展趨勢的認知。

??近期召開的全國住房城鄉建設工作會議也明確提出要強化科技驅動，研究面向未來的好房子建造技術，組織籌建新一批重點實驗室和工程技術創新中心等科技創新平臺，加快推動“數字住建”落地實施。

??在綠色發展方面，自從我國明確提出“2030年碳達峰，2060年碳中和”目標之后，綠色低碳、節能環保理念逐漸成為社會和企業關注的重點。而房地產行業作為國民經濟重要產業和碳排放量大戶，也正致力于從傳統建造方式逐漸轉型成為低碳可持續的開發模式。未來較長一段時間內，房地產行業將持續推進綠色轉型。

??而市場調整下，房企營銷邏輯也在悄然轉變，呈現多方渠道并用，并不斷創新的趨勢。除傳統依賴中介分銷渠道、全民營銷、老帶新的營銷方式外，特價房、以舊換新、團購、直播等多樣手段齊出。這些都將是房企嘗試布局的方向，2024年將會有更多房企積極參與進來。

??此外，隨著科技的高速發展，人工智能在2023年表現出色，部分房企已經嘗試數字員工、虛擬主播等技術。而人工智能相關技術也為房地產行業帶來新的思考方向，或許2024年在項目廣告、房產銷售、物業服務等環節就會有智能化和數字化的新體驗。

??產品力

??當前，我國住房發展正從“有沒有”進入到“好不好”的階段，“好房子”也是最近兩年房地產行業里的高頻詞。“好房子”的本質，還是從基礎設施的供應端出發，滿足不同購房者對于品質生活的追求。

??過去幾年，房企為了便于在多個城市和地區快速推廣其產品系列，紛紛致力于構建標準化體系。然而這種一刀切的產品策略更多只能滿足購房者的居住需求，在三年疫情的催化下，人們對于居家辦工、生活，以及居住品質的要求均有提高，個性化需求的滿足也被提升到前所未有的高度。

??與此同時，隨著購房人群的年輕化和改善化趨勢加劇，產品需求更加多樣化和個性化。因此，提高產品力，進行差異化、個性化產品的打磨將成為房企滿足不同購房者需求、突破行業同質化競爭的重要戰略。

??2023年，不少房企在堅持穩健經營的同時，更是喊出“品質交付”的口號，不斷打磨產品，充分考慮不同城市的地域特征，了解當地客戶的生活習慣，按需定制生活場景，升級產品線，提供符合不同需求的產品。

??隨著行業向高質量發展轉變，房地產真正回歸了產品時代。提高產品力、憑借產品主義穿越周期已是行業共識。可以肯定的是，新的一年房企仍將專注于產品打磨，提升產品品質，滿足不同購房者不同層次的需求。