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“防水龍頭”東方雨虹為何癡迷拿地?

產(chǎn)業(yè)鏈于帥卿 2023-10-30 09:58:03 來源:中房報

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??深處輿論風(fēng)波中的東方雨虹在10月26日發(fā)布了三季度業(yè)績報告,令投資者看到了企業(yè)不同一面。

??北京東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司(以下簡稱“東方雨虹”)三季度報告顯示,今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入253.6億元,同比增加8.48%;歸屬上市公司股東凈利潤23.53億元,同比增加42.22%。

??同時,公告顯示,東方雨虹經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額本期發(fā)生額-47.6億元,較上年同期增加40.22%,主要原因是報告期持續(xù)加強渠道結(jié)構(gòu)優(yōu)化,銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較上年同期增加39.42億元,增長19.56%,高于同期收入增速。

??值得關(guān)注的是,在現(xiàn)金流量凈額為負的情況下,東方雨虹卻頻頻出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場,并拿出40億元買地。

??10月18日,北京兩宗宅地開啟競拍,其中一宗為豐臺南苑棚改一期A地塊東區(qū),被東方雨虹拿下。這是東方雨虹今年內(nèi)第7次參加北京土地拍賣,此前 6 次均無果而歸。

??“防水龍頭”為何癡迷拿地?針對這一情況,東方雨虹董事會秘書辦公室人士表示,“具體事項已經(jīng)發(fā)布公告,請以公告內(nèi)容為準(zhǔn)”。依據(jù)東方雨虹發(fā)布的公告顯示,“公司擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。”

??“東方雨虹在現(xiàn)金流量凈額為負的情況下還溢價拿地,一方面與其在房地產(chǎn)行業(yè)低谷期趁低拿地的策略有關(guān),另一方面獲取土地后也很容易反過來作為抵押品獲取融資,進而改善和優(yōu)化自身的現(xiàn)金流狀況。” IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴記者。

??東方雨虹近期除了拿地備受市場關(guān)注外,董事會秘書抱怨股價低、應(yīng)收賬款過高,風(fēng)險加大、員工持股被套牢、高管曾集體減持套現(xiàn)等話題,也備受外界關(guān)注。

??一時間,東方雨虹被推到了風(fēng)口。

??癡迷拿地

??10月19日,東方雨虹發(fā)布《關(guān)于子公司取得土地成交確認書》公告,成功搖號拿到北京豐臺南苑地塊。

??從地圖上看,該北京豐臺南苑地塊位于南四環(huán)以內(nèi),周邊毗鄰北京地鐵4號線、8號線,位于地鐵站新宮站、東高地站附近。還可通過8號線直達故宮博物院、天安門廣場。

??因地理位置相對優(yōu)越,且背靠政策扶持,此次豐臺南苑地塊拍賣共吸引了華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、城建、天恒、東方雨虹等多家與房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)報名。最終由東方雨虹搖中,成交樓面價48909元/平方米,溢價率15%。

??這并不是東方雨虹首次進京搶地。6月以來,東方雨虹共參與了6宗地競拍,且都是熱門地塊,分別是順義新城2宗地塊,海淀雙新村2宗地塊,以及經(jīng)開區(qū)X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊,但均以失敗告終。

??“六連敗”并未讓東方雨虹氣餒,今年8月,又轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳,參與深圳首塊競現(xiàn)房銷售面積地塊,與21家房企同臺競地后失敗。

??東方雨虹是一家以主營防水業(yè)務(wù)為核心,以民用建材、建筑涂料、特種砂漿、建筑粉料、節(jié)能保溫、建筑修繕、非織造布、特種薄膜等多元業(yè)務(wù)為延伸的建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商。

??有媒體粗略估計,東方雨虹幾次陪跑圈地,繳納的保證金總額接近60億元,對于一家專注于防水材料的企業(yè)來說,花費如此巨額資金拿地意欲何為?

??一個值得關(guān)注的情況是,今年5月~7月,東方雨虹曾多次公開表示,“不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域。”

??對于多次現(xiàn)身土地市場,有業(yè)內(nèi)人士猜測,東方雨虹或為某頭部房企 “馬甲”,拿地是為了與企業(yè)合作開發(fā),曲線創(chuàng)造訂單。

??“從地塊質(zhì)地來看,東方雨虹參與的都是北京熱門地塊,未來即便自己不進行主力開發(fā),也具備了與房企談判的資格,能更好地爭取防水等業(yè)務(wù)承接。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

??“從東方雨虹發(fā)布的三季度報業(yè)績數(shù)據(jù)來看,凈利潤出現(xiàn)了一個非常積極的信號,表現(xiàn)不錯,這也說明東方雨虹拿地的行為是比較符合邏輯。現(xiàn)在拿地的機會開始從傳統(tǒng)的大型規(guī)模型民營企業(yè)向其他行業(yè)資金狀況還不錯的企業(yè)轉(zhuǎn)變,有助于這些企業(yè)在房地產(chǎn)方面有新一輪的擴張。” 他進一步表示。

??針對業(yè)內(nèi)猜測,記者致電東方雨虹董事會秘書辦公室求證,相關(guān)人員表示,“具體事項以公告內(nèi)容為準(zhǔn)”。據(jù)公告內(nèi)容,此次拿地擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

??這一公告從某些方面暗合了業(yè)內(nèi)猜測。

??此前,東方雨虹也嘗試過合作開發(fā)模式。2020年8月,東方雨虹聯(lián)手中國奧園在廣州市增城區(qū)拿下一宗地產(chǎn),代價8億元,東方雨虹以持股20%形式參與該項目,但該項目因奧園在2021年出現(xiàn)債務(wù)危機而停滯。

??股價低迷高管曾集體減持套現(xiàn)

??除了拿地引發(fā)關(guān)注外,10月17日,網(wǎng)傳一張東方雨虹董事會秘書張蓓在朋友圈為公司股價“抱不平”的截圖亦引發(fā)風(fēng)波。

??網(wǎng)傳截圖顯示,張蓓發(fā)出了12個靈魂拷問,其中提到東方雨虹收入利潤雙增長、擺脫地產(chǎn)依賴癥、零售占比加大等,但仍然無法理解“股價已經(jīng)跌得快接近去年10月底的低點”。試圖證明“公司當(dāng)前股價與基本面不符,當(dāng)前市值與公司的實際價值并不匹配。”

??該觀點一出便迎來部分網(wǎng)友“回懟”,稱如果上市公司股價真的低估,應(yīng)該有重要股東增持、回購,以“真金白銀”托底。

??事實上,與截圖中所言形成反差的是,在去年和今年東方雨虹都曾發(fā)生過公司高層在股價高位減持的情況。相比而言,東方雨虹回購股份的次數(shù)卻不多。

??據(jù)同花順iFind數(shù)據(jù)梳理,自上市以來,東方雨虹共發(fā)布3次回購公告,分別在2015年8月、2018年7月以及2021年11月,回購股份數(shù)量分別為997.61萬股、2354.02萬股、2786.68萬股。

??深交所信息顯示,在2022年到2023年初東方雨虹相關(guān)高管多次在35元/股以上高位大幅減持,其中2022年6月,東方雨虹副董事長許利民減持1000萬股,每股均價為 45.89 元,減持后許利民持有7226.92萬股,至今年三季報其持股數(shù)量未變。

??2022年6月至7月,還有4名管理層以大宗交易方式減持東方雨虹。最近一次持股變動信息顯示,今年1月5日,公司董事張宏濤以每股35.35元價格減持20.1萬股。

??2023年半年報還顯示出,多次減持的高盛、摩根大通退出了東方雨虹前十大股東之列,瑞銀UBS AG則在二季度大幅減持了667.5萬股,目前持股占比1.59%。阿布扎比投資局持股占比1.07%。

??除了減持,東方雨虹員工持股計劃也多有爭議。

??2021年東方雨虹曾推出一項員工持股計劃,共有1403名員工參與,籌集資金13.8億元,并通過海通證券以27.6億元購買了東方雨虹4947萬股份。

??其中1500萬股來自其老板李衛(wèi)國,通過大宗交易以53.79元/股將股份賣給員工,價值超8億元。不過,李衛(wèi)國本人“兜底”了本次員工持股。

??如今,東方雨虹股價僅多在每股20多元徘徊,跌幅已超過50%,浮虧巨大。

??值得一提的是,實控人李衛(wèi)國所持東方雨虹近一半的股票,都已經(jīng)用于質(zhì)押融資。據(jù)Wind數(shù)據(jù),李衛(wèi)國將手中43%的股份對應(yīng)2.46億股質(zhì)押,質(zhì)押至今跌幅26.35%。

??應(yīng)收賬款高企、現(xiàn)金流為負,加之與其關(guān)聯(lián)密切的房地產(chǎn)板塊低迷,此時又花重金拿地,均導(dǎo)致投資者對東方雨虹警惕和關(guān)注。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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