土地付珊珊 2023-10-26 08:12:41 來源：中房報
??“解禁”后的中海終于在上海拿到地了。
??10月24~25日，上海今年第三批次第二輪供地正式開拍，徐匯區龍華巨無霸地塊憑借240億元的高總價吸引了業界關注。
??最終，中海聯合上海龍華建設發展有限公司底價拿下，該地塊也是2021年集中供地以來成交總價最高的地塊。放眼上海土地市場，該地塊總價也僅次于2020年2月由香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。
??毫無疑問，中海憑借這宗地在上海打了一場“翻身仗”。
??時間退回到2020年，一場震驚業界的“圍標”事件讓中海在上海的發展受到重創——不僅涉事其中的高管都受到相應處罰，中海還被禁止三年內在上海公開市場拿地。
??這樣的處罰對中海的影響有多大？
??中海的上海區首曾在2019年初公開表示，中海地產上海公司將2020年的銷售目標定在300億元，最終，中海上海公司2020年銷售額為279.1億元，但仍排在TOP4。若以克而瑞統計的權益銷售額計算，中海當年還登頂了上海銷冠，這也成為中海進入上海以來的高光時刻。
??更大的影響還在后面。
??眾所周知，土地就是房企發展的“糧草”，而自2020年以后，國內房地產市場進入降溫階段，一些實力央企、國企迎來逆勢發展期，尤其是在市場下行階段，上海依然保持了較強的發展韌性，三年不能在上海拿地，讓中海錯失了逆勢發展的良機。
??不過，在“圍標”之后，中海在上海公開市場之外，還在探索“曲線”拿地的方式，城市更新就是其中之一。
??“圍標”事件后三個月，中海官宣與上海黃浦區簽約了一個歷史風貌保護及城市更新項目，高達590億元的投資總額，一舉成為中海發展史上之最。巧合的是，中海在上海開始的第一個項目海華花園就是舊城改造項目。
??從城市更新角度而言，中海是懂上海的，在此之外，中海也在等待公開市場的回歸。
??今年4月，三年拿地禁令到期，中海立馬投入到公開土地市場。不過，時隔三年再次回歸上海土地市場，中海始終差點運氣。
??自今年回歸以來，中海拿地很積極，有著強烈的補倉意愿。在一批次供地中，中海報名地塊數高達9宗，二批次報名地塊數7宗，但都“顆粒無收”，不得不飲恨離場。而同樣今年回歸的萬科在今年4月以113.31億元、41.15萬平方米的成績拿下金額、面積榜雙料冠軍，成為彼時上海土地出讓中最大贏家；華潤也在上海今年首批土地出讓中斬獲了青浦區一宗地。
??一直到這一輪土地出讓，中海才在上海土地市場“破冰”。
??這宗地價高達240億元的巨無霸地塊，是中海與上海龍華建設發展有限公司共同拿下，后者母公司為上海西岸開發公司，隸屬上海市徐匯區國資委。
??中海此次拿地，也早有預兆。
??今年3月22日，中海董事長顏建國曾在深圳與上海市徐匯區委書記曹立強會談，中海集團官網消息稱，雙方就中海在徐匯業務發展，推進相關項目合作進行深入交流。這次成功拿地也算雙方合作的具體落地。
??根據此宗地塊出讓資料顯示，地塊體量高達67萬平方米，匯聚了住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態，其中商業13.5萬平方米、辦公21.6萬平方米、科研設計用地4.7萬平方米、商品住宅20.9萬平方米（含保障房1.05萬平方米）、社會租賃住房6.48萬平方米。
??從位置上來看，該地塊位于龍吳路東側，云錦東方項目西側，周邊有3號線、11號線等軌交，龍吳路上還有軌道23號線在建。
??中海能夠拿下這宗地塊，其實與運氣無關，可以說，完全靠實力。
??在一位熟悉上海市場的觀察人士看來，這個地塊體量大，總價較高，拍賣門檻已經卡住了大多數房企，再加上地塊規劃了多種業態，開發難度較高，對開發商的綜合實力是有要求的。
??上海中原地產市場分析師盧文曦則表示，中海進駐之后，對附近區域的住宅品質和生活便利提升都將起到推動作用。
??在拿下這宗地塊后，上海房企拿地排位又要變一變了。
??根據中指院數據顯示，今年前9月，中海還未躋身上海拿地排行榜TOP10，但在拿下這宗地之后，按照土地金50%計算，中海則有望躋身上海拿地排行榜TOP3，排在其前面的是綠城中國（拿地金額139億元）、中國鐵建（拿地金額123億元）。
??雖然這一輪土地出讓誕生了上海年內總價第一的地塊，但綜合來看，與今年前兩批次相比，上海土地市場降溫明顯。一方面，從部分地塊競拍現場來看，房企加價熱情不高，大家出價速度相當慢，有房企在觸發最高限價進入“高品質建設”競報環節之后，隨著競報標準提升而選擇中途放棄；另一方面，從成交結果來看，拿地企業依舊為央企、國企，無民企拿地。
??某機構高級分析師陳炬蘭認為，本次土拍熱度分化加劇，熱門地塊仍受追捧。
??其中，青浦區趙巷鎮佳環路東側B2-01地塊是此次出讓中最具人氣、熱度最高的地塊，共31家房企組成24位競買人報名參與。最終，該地塊經過22輪競價觸達地價上限17.33億元，24位競買人均接受綠色建筑二星級、超低能耗建筑的上限指標以及8%的公租房上限比例。太倉華鵬商務咨詢有限公司（即華發股份）成功搖中，成交樓面價26279.48元/平方米，溢價率10%。
??隨著上海三批次第二輪10宗地成功出讓，該次拍地共攬金約478.8億元。據公開資料統計，截至目前，今年上海全市已成交46宗涉宅用地，成交總金額為1233.27億元。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
