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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）近日有消息稱，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容涉及建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0 限制等。

??同時(shí)，根據(jù)報(bào)道，濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作，多城將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容；北京、上海等核心城市則在研究如何調(diào)整競(jìng)買規(guī)則。

??土地限價(jià)機(jī)制——這一曾經(jīng)調(diào)控土地市場(chǎng)的措施，正從不少城市的“工具箱”中退出。

??4城已“官宣”取消地價(jià)限制

??9月26日，成都在《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確調(diào)整土地拍賣規(guī)則。其中，中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。

??10月9日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補(bǔ)充公告，對(duì)10月中下旬即將進(jìn)行的兩場(chǎng)土拍出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價(jià)。

??10月12日，合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)披露了第三批擬出讓居住用地清單。其中，擬于11月出讓的6宗地塊均未要求上限價(jià)格，拍賣方式信息顯示“由競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)，報(bào)價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競(jìng)得人”。

??10月17日，廈門發(fā)布的第四批次供地中也將土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，不設(shè)拍賣底價(jià)，取消商品住宅銷售限制均價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。

??至此，已有4個(gè)城市落地取消地價(jià)限制。

??土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化

??土地限價(jià)這一機(jī)制可以追溯至2016年。彼時(shí)，土地市場(chǎng)火爆、“地王”頻出，當(dāng)年全國(guó)共產(chǎn)生了340多個(gè)單價(jià)、總價(jià)“地王”。也是從這一年開始，北京、上海、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等部分熱點(diǎn)城市開始推行土地拍賣最高限價(jià)政策。

??2021年2月，自然資源部出臺(tái)土拍新政，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)的“兩集中”供地模式，全年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。在首次集中供地中，土地市場(chǎng)表現(xiàn)異常火爆，不少城市地塊溢價(jià)率在30%以上。

??為了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，2021年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%。此后，幾乎所有熱點(diǎn)城市都宣布實(shí)行土地最高限價(jià)。

??不過(guò)，近兩年受樓市下行的影響，土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)處于低位。

??據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)賣地收入8.7萬(wàn)億元；2022年全國(guó)賣地收入6.6萬(wàn)億元，同比下降23.2%。2023年上半年，賣地收入只有1.87萬(wàn)億元，同比下降20.9%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年全年賣地收入可能在3.5萬(wàn)億元左右，創(chuàng)近十年來(lái)新低。

??同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度59個(gè)樣本市（縣）預(yù)出讓地塊總面積為6207萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)4327萬(wàn)平方米，平均預(yù)供地完成率68%。從城市來(lái)看，除上海、深圳、成都、鄭州、青島、長(zhǎng)春等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市都未能如期完成預(yù)供地清單計(jì)劃。其中，合肥、西安等城市完成率均不足一半。

??土地限價(jià)這一政策，是基于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)熱度高漲而出臺(tái)，更多是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)、降低溢價(jià)率等目標(biāo)。但目前土地市場(chǎng)遇冷，城市分化加劇，確實(shí)需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場(chǎng)的規(guī)則，此時(shí)對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整能夠更好的順應(yīng)市場(chǎng)變化。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，從當(dāng)前來(lái)看，除部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度較高外，底價(jià)成交現(xiàn)象增多，國(guó)央企長(zhǎng)期占據(jù)拿地主力位置，因此取消地價(jià)上限，讓土地重新回歸市場(chǎng)定價(jià)，是順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)和供需關(guān)系改變的重要舉措。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，取消地價(jià)上限客觀上也是為了激活房企拿地意愿。從目前看，房企拿地積極性偏弱，所以需要提振。

??會(huì)否推高地價(jià)？

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消土地最高限價(jià)改由價(jià)高者得，意味著核心地塊競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步激烈，其地價(jià)也有望回升，這對(duì)當(dāng)前“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”將產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。

??陳霄表示，取消地價(jià)上限將會(huì)提振土拍市場(chǎng)活躍度，同時(shí)有利于讓一些大型優(yōu)質(zhì)房企拿到競(jìng)拍主動(dòng)權(quán)，不再是此前以搖號(hào)定歸屬等拼運(yùn)氣拿地。同時(shí)，憑實(shí)力和資金力競(jìng)拍的時(shí)代回歸，對(duì)后續(xù)房企打造優(yōu)質(zhì)高品質(zhì)住宅、提升住房品質(zhì)有著積極意義。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉更是稱，預(yù)計(jì)今后各類城市將更加充分發(fā)揮地價(jià)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，好的項(xiàng)目、高品質(zhì)項(xiàng)目不再受限價(jià)政策限制，這類項(xiàng)目尤其是在主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目將帶動(dòng)核心一二線城市樓市率先復(fù)蘇。

??而在上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱看來(lái)，在當(dāng)前土地交易規(guī)模縮量的背景下，企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項(xiàng)目。因此，即使放開地價(jià)限制，在樓市銷售未能轉(zhuǎn)好的情況下，整體地市熱度仍將延續(xù)低位運(yùn)行，其中或有個(gè)別城市會(huì)出現(xiàn)熱度較高區(qū)域。