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??當前的樓市，一線城市任何一個動作，都有可能成為全國風向標，尤其是上海和北京。

??在一線城市全面實行認房不認貸之后，市場對接下來政策走向充滿了期待。

??就在10月24日，上海迎來了特定區(qū)域的邊際放松。

??金山區(qū)發(fā)布人才安居新政，經區(qū)人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。

??實際上，在上海政策空間仍有余量的情況下，本次調整體現了“因區(qū)施策”的原則，整體仍然偏謹慎保守，后續(xù)政策或將持續(xù)從人口、特定區(qū)域入手邊際放松，重在扭轉預期。

??根據“i金山”發(fā)布的《金山區(qū)重點轉型區(qū)域人才購房實施細則》，我們梳理發(fā)現，此次人才新政重點包括以下三方面內容。

??1、優(yōu)化人才購房準入條件，限購社?；騻€稅年限由5年縮短至3年。簡單來說，就是在金山區(qū)簽訂二年及以上勞動（聘用）合同且工作滿一年的非滬籍人才，繳納社保或個人所得稅3年以上，本市無住房的可購買一套住房。調整之前，外地人社保和個稅年限要求是5年。整體而言，調整幅度比較保守。

??2、針對人才進行定向寬松，且劃定人才購房實施范圍，局部放松限購范圍。具體來看，包括濱海城區(qū)、高新社區(qū)以及亭楓社區(qū)三個重點區(qū)域，共計36.2平方公里。其中，濱海城區(qū)面積28.9平方公里，高新社區(qū)面積1.5平方公里；亭楓社區(qū)面積5.8平方公里。

??3、購房資格由原來的以居民家庭為單位調整為個人。也就是說人才類購房取消了單身限購的條件。至此，上海終于撕開了外地單身限購的一個口子。

??而且劃定的限購范圍還可根據實際情況適當優(yōu)化，體現出充分的政策自主權。

??金山區(qū)此次調整的意圖很明顯。歸納來講，一個是聚焦重點產業(yè)、重大項目和社會事業(yè)等各類人才安居需求，推動區(qū)域職住平衡；另一個是通過租購并舉，滿足人才剛性住房需求，保持市場供需平衡。

??從房地產的角度來看，金山區(qū)屬于上海遠郊，購房需求外溢本身并不多，更多的是以內生需求為主，而此次定向松綁之于整個上海而言，更多意味著非核心區(qū)持續(xù)寬松的信號意義。

??9月20日，廣州宣布多個非核心區(qū)域放開限購，打響了一線城市放松限購的“第一槍”，市場對北上深充滿了更多期待。

??10月24日，金山放松限購，上海版“限購松綁”政策為新房市場再添一把火。

??實際上，在金山區(qū)放松限購之前，早在9月初，臨港已經在因區(qū)施策上提供了可參考樣本。

??9月7日，臨港發(fā)布了定向放松限購政策：在臨港重點支持單位工作的人才，原來工作6個月才能買房，現在只需要3個月。

??兩區(qū)域共同點在于，政策并未完全放開，只是針對特定人群縮短了時間限制等。

??此次松綁為什么是金山區(qū)，而不是五大新城？

??首先，從金山區(qū)的地理位置來看，已屬于郊環(huán)外。實際上，在房地產市場下行的情況下，上海遠郊區(qū)樓市成交下行更甚，從環(huán)線來看，2023年前9月郊環(huán)外成交面積為138.15萬平方米，較去年同期減少33.68%。而同期全市商品住宅成交面積較同期僅減少5.58%，市場分化嚴重。

??再來看金山區(qū)，前9月金山區(qū)成交面積為29.18萬平方米，同比增加10%，月度平均成交3.2萬平方米。

??從去化的角度來看，截至9月末，金山區(qū)庫存面積為84.43萬平方米，去化周期達到24.9個月，在上海各區(qū)中去化壓力排在前三位。此次政策松綁，一定程度上可以緩解金山區(qū)庫存壓力。

??從“認房不認貸”以來，上海樓市政策落地相對較積極。

??2023年9月1日，上海房管局等四部門發(fā)布通知，執(zhí)行購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。緊接著“存量房存款利率下調”“延長公積金貸款年限”“優(yōu)化住房公積金個人住房貸款住房套數認定標準”的政策組合拳出臺。

??從政策效果來看，新政后勁略顯不足，區(qū)域分化依舊顯著。

??先來看新房，9月上海新建商品住宅成交面積為76.32萬平方米，環(huán)比增加21.43%，但同比仍然下降39.88%。

??二手房市場方面，認房不認貸之后上海二手成交數據雖有所提升，9月二手房成交量1.53萬套，環(huán)比8月上升11.5%。但需要注意的是，政策之后二手房掛牌量猛增，客戶拋售意愿增加，成交量實際是建立在大量掛牌的基礎上，實際影響力度并不如預期。

??在前一輪政策不及預期，且一線城市限購松動，同時尚有松綁空間的情況下，我們認為一線城市非核心區(qū)域有放松限購的可能，如上海五大新城等。

??金山區(qū)之后，五大新城限購限貸政策能否松綁，成為上海政策和市場層面關注的焦點。

??整體而言，五大新城是上海落實分區(qū)的差異化調控的優(yōu)選項。

??一方面，五大新城作為上海近年來的重點，目的在于盤活遠郊區(qū)域、減輕中心城區(qū)負荷；另一方面，上海“2035規(guī)劃”中，五大新城有明確的新增人口指標，適時放松限購從而導入人口也是必要措施。

??當前市場核心一二線城市復蘇動能在轉弱，且內部也存在分化行情，調控確有進一步松綁的必要，未來二線城市政策或將進一步松綁甚至全面放開，一線城市調整精細化，局部或將適當放寬限購政策。

??在廣州、上海松動之后，政策寬松已進入加速落地階段，一線城市政策仍有進一步優(yōu)化空間，未來有望按照“因區(qū)施策”原則，優(yōu)化限購政策，非核心區(qū)域或有進一步放寬的可能。