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??臨近年末，房企開啟“搶地”模式，熱點城市“地王”不斷。

??12月3日，國企華發股份以34.5億元總價拿下珠海主城一宗地，折合樓面價16007元/平方米，刷新了珠海主城總價“地王”紀錄。

??就在前一日，華潤中海聯合體才以185億元總價拿下深圳年度“地王”。

??11月末，保利發展33億元奪得上海浦東唐鎮板塊單價“地王”，樓面價44008元/平方米，溢價率26.56%；綠城中國以17.16億元競得杭州東新板塊“地王”；濱江集團以總價39.54億元競得杭州蕭山區奧體博覽中心地塊，宅地成交樓面價創造了杭州土地出讓史上第二高。

??熱點城市接連誕生“地王”，不僅帶動了百強房企前11月拿地總額同比降幅顯著收窄，同時也促進了各地土地出讓金的增長。

??機構分析師楊驍表示，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央企國企摘得，帶動TOP100企業拿地總額同比降幅顯著收窄。而拿地企業仍集中在央企國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。

??同時，在一些業內人士看來，雖然一線以及熱點城市土地市場熱度回升，但土地市場也存在熱度不均的問題，整體而言，當前周期土地成交下滑的大趨勢仍未改變。

??央企、國企補倉意志堅決

??自9月底以來，在一系列樓市政策的推動下，土地市場的熱度也在逐步回升。

??據機構統計數據顯示，從11月單月來看，全國300城住宅土地出讓金同比增長23.4%至3199億元。土地出讓金上漲的一個主要原因就是年末核心城市加快推出優質地塊，助推房企拿地熱情。

??土地市場熱度回歸后，前11月百強房企拿地金額同比降幅也在收窄。根據機構數據顯示，前11月，百強房企拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個百分點。

??在新增貨值方面，華潤置地、保利發展和綠城中國位列前三，新增貨值分別為1091億元、1001億元、958億元。

??不難看出，央企、國企主力拿地的格局并未改變。尤其是最近一個月，頭部央企、國企補倉決心較為堅定。

??在上海第七批次土地出讓中，10宗待拍地塊，華潤置地就報名了8宗，中海地產也報名了7宗，保利發展則報名6宗。從最終的結果來看，保利發展和華潤置地均競得3宗地塊，中海地產、越秀地產等均有斬獲。

??而在北京和深圳，兩宗高總價地塊競拍中，均出現華潤置地和中海地產的身影，最終，北京地塊由中海地產單獨收入囊中，而深圳地塊則由兩家組成聯合體共同拿下。

??一般而言，考慮到房企年度結算、資金流動等因素，年末房企的拿地熱情往往不如年初，但顯然今年的情況變了。這些央企、國企為何在年末爆發，拿地熱情高漲？

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一方面是進入11月以后，地方政府開始拿出“壓箱底”的地塊，地塊質量較高，另一方面，開發商進入補庫存階段。更重要的是，現在市場上供應的地塊沒有一系列限制，對開發商而言是空前的友好和讓利。有券商測算，今年出讓地塊的利潤空間在10%~30%。

??高溢價地塊頻出 地市冷熱不均

??除了“地王”頻現，高溢價率也成為近期土地市場的顯著特點。

??11月底，在上海出讓的10宗地塊中，有7宗地塊是溢價成交，且溢價率均在10%以上，平均溢價率達到20%，是上海2024年幾個批次土地出讓中溢價率最高的一批。其中，上海浦東新楊思地塊溢價率更是超過40%。

??同樣溢價率超過40%的還有成都出讓的高新區和錦江區2宗地塊。此外，11月杭州城東新城單元地塊、奧體博覽中心地塊以及之江度假區單元地塊溢價率均超過33%。

??據機構統計數據顯示，2024年11月22個重點城市出讓的地塊中，溢價率超過10%的地塊有18宗，溢價率最高的達到了46.1%。

??不過，土地市場的回溫目前還僅限于熱點城市優質地塊。

??從全國市場整體情況來看，土地市場仍然處于下行周期。根據機構數據顯示，今年前11月，300城土地供應面積同比下降21.5%，土地成交面積同比下降28%，土地出讓金同比下降21.7%。11月單月，全國300城住宅用地成交面積同比下降12.9%。

??同策研究院研究總監宋紅衛認為，目前土地市場分化愈加明顯，開發商戰略布局的重點已經由原來的布局核心一二線城市向重點一線城市轉移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競爭的重心，這也是高溢價地塊產生的原因。

??但宋紅衛表示，其實現在的土地市場并不是升溫的態勢，僅僅是個別地塊有熱度，整體都不太好。局部地區的“地王”頻發，說明整個行業的避險情緒比較高，其實更凸顯了樓市下行壓力。

??對于接下來土地市場的走勢，宋紅衛認為“會進一步下行”。因為只有核心區域的地塊才有人搶，而現在核心地塊不多，從供應量上來看是下降的；同時，從庫存角度來看，一線城市如上海，其核心區域庫存量也在上升，而客戶量是相對穩定的，之后也會面臨去化壓力。

??“明年房企拿地只會更加謹慎，只會挑最優質的地塊。明年也會有‘地王’，但量會更少。”宋紅衛表示。