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??短短一個月時間，萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）已經收了萬科兩處物業的股權。

??根據11月29日的公告，該公司收購了萬科子公司——上海祥大房地產發展有限公司（以下簡稱“上海祥大”）45%股權，7.12億元的代價中有5.9億元是用對萬科的到期應收款項進行抵償。

??這種以資抵債的交易，萬物云在11月1日已經做了一次。當時該公司以1.5億元的對價向萬科收購武漢新唐50%股權，以到期應收款項進行抵償。武漢新唐持有的新唐廣場是一個成熟的商業綜合體，目前出租率超過9成。

??12月3日，萬物云方面對中國房地產報記者表示，這次交易的性質與上次一樣，都是選擇了蝶城內的商業資產、自用物業以及其他戰略上可以協同的資產。上海祥大持有的資產主要為上海濱江萬科中心，地處陸家嘴核心地段，周邊消費群體購買力強，具有較大的商業潛力。

??據了解，在該項目輻射范圍內，萬物云在管項目19個，其中10個為住宅樓盤，在管小區戶數10766戶。此外，其為商業綜合體，經營業態涵蓋商場及寫字樓。萬物云認為，商場部分有助于該公司構建“蝶城+社區商業”的互利發展模式。

??萬物云的公告中沒有披露上海濱江萬科中心的出租率，但從經營數據來看，該項目過去兩年的經營壓力比較大。2022年、2023年，上海祥大的除稅前凈利潤分別為35.3萬元、3167.2萬元，除稅后的凈虧損則分別為254.6萬元、1313.2萬元。萬物云強調，上海祥大2022年的虧損主要是由于疫情及項目周邊道路施工影響經營，2023年是源于對項目歷史地價契稅、所得稅進一步完成清理，并非受其業務盈利能力影響。

??交易雙方約定，7.12億元的股權轉讓款中，有5.9億元將用于償還萬科及其直接、間接持股主體或關聯方對萬物云的既存債務，剩余款項則由上海萬科投資管理有限公司（以下簡稱“上海萬科投資”）預留作為交易保證金并用于清理上海萬科投資應付上海祥大的賬款，需要之時可用于上海祥大內部運營。

??值得關注的是，上海祥大為上海萬科投資的全資子公司，但本次萬物云只收購了其45%的股權。對此，該公司的解釋是：“在公司洽談時，該項目亦有其他實質買家，出于萬物云自身及股東利益考慮，公司優先選擇了購買45%股權，以實質推動抵債事宜。”

??在應收款的催收方面，以資抵債并不是萬物云的首選方案，排在前面的是現金回籠。不過，從萬科A當前的經營情況來看，現金回籠的方案很難執行。前三季度，萬科A錄得歸屬母公司的凈虧損179.4億元，同比下降231.73%，經營活動產生的現金流量凈額-48.5億元，同比下降2159.99%。

??萬物云曾表示，資產選擇上，會優先選擇住宅及車位這類能夠快速變現且單價相對較低的資產作為抵償，在沒有容易變現資產的情況下，才考慮蝶城內的商業資產。從這兩次交易的標的來看，相較住宅，成熟的商業物業對萬物云更具吸引力。

??商辦等大宗資產的變現是萬科A實現“瘦身健體”的重要一環。2023年，該公司在大宗交易、資產退出等方面實現了123億元的交易金額，截至2023年底仍有203個已開業的商業項目。今年，萬科A繼續推進大宗資產交易，前三季度的簽約金額已達到232.6億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目。

??作為關聯企業，在抵債標的的選擇上，萬物云自然有先天優勢。不過這類關聯交易也更容易被放在聚光燈下審視。例如，就這兩次的以資抵債，有聲音認為將應收款變為核心城市的優質持有物業很劃算，也有投資者表示如果市場認為這不是優質的折扣資產，而是某種交易，那就多少有為關聯方輸血的嫌疑。