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??地方城投平臺(tái)正成為中小城市土地市場(chǎng)的最大“操盤(pán)手”。

??4月初，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了一季度房企拿地?cái)?shù)據(jù)。從權(quán)益拿地面積上看，中小城市（特別是一些縣城）的城投公司異軍突起。

??在機(jī)構(gòu)發(fā)布的權(quán)益拿地面積百?gòu)?qiáng)榜中，城投公司占據(jù)七成以上。其中，衡南縣發(fā)展集團(tuán)以122萬(wàn)平方米的權(quán)益拿地面積打敗綠城中國(guó)位列榜單第一位，海興縣興港建設(shè)發(fā)展以89萬(wàn)平方米的權(quán)益拿地面積位列榜單第四位，東山縣新農(nóng)投發(fā)公司以65萬(wàn)平方米的權(quán)益拿地面積位列榜單第十。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱上述城投公司拿地信息發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地塊位于其公司所在的城市。

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)表示，地方城投公司在當(dāng)?shù)卮笈e拿地主要有兩方面的目的：一方面是為了托底當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)；另外一方面是為了拿到地塊后進(jìn)行融資，幫地方政府做園區(qū)的開(kāi)發(fā)、招商引資。

??“地方財(cái)政吃緊和低線城市樓市復(fù)蘇效果欠佳，或是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，地方城投公司的積極拿地行為，有助于穩(wěn)定土地市場(chǎng)的價(jià)格和供應(yīng)，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到一定的支撐作用。同時(shí)，此舉可以帶動(dòng)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，提高地方的就業(yè)率和居民收入水平。

??“不過(guò)，這一行為也可能導(dǎo)致地方政府債務(wù)增加，尤其是在一些地方城投公司資金實(shí)力不足的情況下，可能會(huì)通過(guò)舉債的方式進(jìn)行拿地，從而加劇地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果地方城投公司拿地后不及時(shí)開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，可能會(huì)導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求平衡。” 柏文喜坦言。

??分化的土地市場(chǎng)

??今年開(kāi)年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)回暖。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2025年1~3月，TOP100企業(yè)拿地總額2895.8億元，同比增長(zhǎng)30.6%。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高，300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)兩成多。

??與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的分化特征愈發(fā)明顯。

??克而瑞研究中心分析認(rèn)為，2025年1~3月，以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交現(xiàn)象，推動(dòng)市場(chǎng)熱度及關(guān)注度重回上行通道。值得注意的是，本輪市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性特征，三四線城市仍量?jī)r(jià)同比回縮，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足，實(shí)質(zhì)性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)及政策支持的持續(xù)性。

??對(duì)于接下來(lái)的拿地舉措，頭部房企的投資策略亦高度趨同，均表示集中資源爭(zhēng)奪“回暖”城市的核心地塊，如龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，未來(lái)龍湖將聚焦一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊；招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰也強(qiáng)調(diào)，要優(yōu)中選優(yōu)，選擇核心城市、核心區(qū)域進(jìn)行投資。

??這一現(xiàn)象在去年就已初見(jiàn)端倪。

??機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年，從城市等級(jí)分布來(lái)看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中二線城市占比達(dá)到66.5%，較上年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；一線城市占比26.0%，較去年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市占比則大幅減少6.5個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。

??土地市場(chǎng)的“冷熱”與當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏闆r有著直接關(guān)系。

??根據(jù)易居研究院2月份發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.8個(gè)月、18個(gè)月和30.6個(gè)月。去年4月，全國(guó)百城中有42個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，基本是三四線城市。

??顯然，三四線城市去庫(kù)存壓力最大。

??多位分析師表示，面對(duì)民企拿地困難、土地財(cái)政壓力較大的背景，城投是土地市場(chǎng)走弱之下的重要托底力量。此外，城投公司承擔(dān)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)職責(zé)，隨著房企在所屬區(qū)域拿地積極性下降，城投公司“托底”拿地是2021年以來(lái)一直存在的行為。

??“這些城投公司所拿的地塊雖然面積比較大，但是拿地金額相較于熱點(diǎn)城市往往比較小?！崩钣罴沃毖浴?/p>

??記者注意到，今年一季度拿地面積122.3萬(wàn)平方米的衡南縣發(fā)展集團(tuán)所在的衡陽(yáng)市2024年全年成交規(guī)劃建筑面積共412.1萬(wàn)平方米。

??在新增貨值百?gòu)?qiáng)榜中，權(quán)益拿地面積排行第一的衡南縣發(fā)展集團(tuán)僅排在第五十七位，權(quán)益新增貨值45億元。記者雖未查找到對(duì)應(yīng)地塊，但其控股的子公司衡南縣文化旅游有限公司在今年1月份取得的衡南縣耒陽(yáng)市邊緣板塊1宗住宅用地起拍樓面價(jià)僅693元/平方米。

??城投開(kāi)發(fā)進(jìn)度待提速

??城投公司拿地后，開(kāi)發(fā)情況如何？

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年7月，城投拿地項(xiàng)目中全部開(kāi)工的地塊僅20%，加上部分開(kāi)工地塊，總體開(kāi)工率22%。即便是時(shí)間較早的2021年、2022年，城投拿地開(kāi)工率也僅30%、27%，而同期央企開(kāi)工率平均在75%以上，地方國(guó)企高達(dá)85%，民企也有近五成開(kāi)工率。

??截至2024年7月，城投拿地未開(kāi)工面積近3.3億平方米。

??對(duì)這一現(xiàn)狀，李宇嘉認(rèn)為，一方面，城投公司本身不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力，其開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力相比房地產(chǎn)企業(yè)肯定要弱很多；另一方面，此前城投公司托底拿地的價(jià)格可能并不低，按照近兩年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，貿(mào)然進(jìn)行開(kāi)發(fā)可能會(huì)虧損，所以，開(kāi)發(fā)的意義沒(méi)那么大。

??柏文喜則表示，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足的情況下，拿了地的城投平臺(tái)由于擔(dān)心市場(chǎng)需求不足，開(kāi)發(fā)后項(xiàng)目可能面臨銷(xiāo)售困難和資金回收緩慢等問(wèn)題，因此往往選擇暫不開(kāi)發(fā)。

??如何破解開(kāi)發(fā)緩慢，土地閑置的問(wèn)題？

??柏文喜從多個(gè)方面進(jìn)行了分析，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城投公司資金的監(jiān)管，確保其拿地資金來(lái)源合法、合規(guī)，防止城投公司因資金問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)發(fā)。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)土地出讓金的管理，確保資金能夠及時(shí)、足額地用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。鼓勵(lì)城投公司采用創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式，如與社會(huì)資本合作開(kāi)發(fā)、引入專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作等，充分利用社會(huì)資本的資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)質(zhì)量。

??值得注意的是，盤(pán)活存量土地這一方向正逐漸成為房地產(chǎn)政策關(guān)注的熱點(diǎn)。

??去年“9·26”政治局會(huì)議明確提出支持盤(pán)活存量閑置土地。在此前兩日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部也明確允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備。自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，提出明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專(zhuān)項(xiàng)債券申報(bào)審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴(yán)格監(jiān)督管理四項(xiàng)要求，更好支持運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所主任黃征學(xué)表示，存量閑置土地和增量土地不同，涉及的利益關(guān)系較為復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)主體一般較多。但是，地方城投公司的閑置土地相對(duì)好處置，政府把閑置的地收儲(chǔ)過(guò)來(lái)，一方面強(qiáng)化了調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，另一方面也減輕了城投公司的資金壓力；另外，部分房企拿到土地后長(zhǎng)期閑置不開(kāi)發(fā)，被政府納入收儲(chǔ)，也能回收一部分現(xiàn)金流，緩解償債壓力。

??在柏文喜看來(lái)，收儲(chǔ)可以在一定程度上穩(wěn)定土地市場(chǎng)的供應(yīng)和價(jià)格，避免因土地供應(yīng)過(guò)多或過(guò)少導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。同時(shí)，收儲(chǔ)可以將分散的土地資源集中起來(lái)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，提高土地的利用效率，優(yōu)化土地資源配置。

??“不過(guò)，收儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債資金有限，有需求的地方和項(xiàng)目卻很多，存在較大的不確定性，也不能全然將希望寄托于收儲(chǔ)?！崩钣罴翁寡?。