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??北京住房限購(gòu)政策有新變化！

??4月30日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

??通知顯示，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許相應(yīng)的居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

??具體而言：

??1.本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；

??2.本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；

??3.連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

??其中，新購(gòu)買商品住房位于通州區(qū)（不含臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區(qū)戶籍，或與在通州區(qū)注冊(cè)或經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)系。

??這意味著，針對(duì)京籍家庭而言，即使在北京已經(jīng)擁有兩套住房，現(xiàn)在也無(wú)需通過出售房產(chǎn)來(lái)騰出購(gòu)房指標(biāo)，便可以直接在五環(huán)外區(qū)域再購(gòu)買一套住房。而對(duì)于京籍單身及非京籍人士，即使已擁有一套住房，同樣可以直接在五環(huán)外區(qū)域再添置一套房產(chǎn)。

??值得注意的是，這是北京近期第二次調(diào)整限購(gòu)政策。今年3月27日，北京取消離婚限購(gòu)，宣布廢止“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得在京購(gòu)房”的規(guī)定政策。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，對(duì)于北京來(lái)說，貫徹了“小步快跑，一區(qū)一策”的原則，即貫徹支持剛需和改善的原則，針對(duì)庫(kù)存壓力大，價(jià)格下跌明顯的區(qū)域，將需求引導(dǎo)至外圍區(qū)域，既實(shí)現(xiàn)供需匹配，在去化庫(kù)存的同時(shí)，釋放多套房購(gòu)置的資格，將高度集中在中心區(qū)的購(gòu)房需求，轉(zhuǎn)移至外圍，實(shí)現(xiàn)人口疏解的同時(shí)，將部分產(chǎn)業(yè)、就業(yè)也疏導(dǎo)出去。

??李宇嘉進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前形勢(shì)迫切要求包括北京、天津在內(nèi)的一線城市積極出臺(tái)市場(chǎng)紓困措施，確保商品房市場(chǎng)能夠繼續(xù)發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定基本盤和領(lǐng)頭羊作用。“盡管自2022年以來(lái)，國(guó)家層面已經(jīng)推出了一系列力度空前的紓困政策，但到今年一季度，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，仍未止住下跌的態(tài)勢(shì)。”

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則從市場(chǎng)數(shù)據(jù)角度分析。她表示，從新房市場(chǎng)來(lái)看，目前五環(huán)外的庫(kù)存量已經(jīng)占據(jù)了整個(gè)北京新房市場(chǎng)庫(kù)存的81%，這一比例相當(dāng)之高。而在二手房市場(chǎng)，雖然城區(qū)內(nèi)的掛牌房源量也相當(dāng)可觀，但五環(huán)外的掛牌房源量也占到了不小的比重。“此次放寬限購(gòu)政策實(shí)際上是為了在增加市場(chǎng)增量需求的基礎(chǔ)上，更好地優(yōu)化庫(kù)存相對(duì)較高的區(qū)域，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)朝著更加健康、良性的方向發(fā)展。”

??但也有聲音認(rèn)為，此次新政力度較小，效果或不及預(yù)期。

??“當(dāng)下剛需類甚至部分首改類群體受制于收入的不確定性，入市的速度不會(huì)那么快。” 鏡鑒咨詢創(chuàng)始張宏偉表示，有能力有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者會(huì)謹(jǐn)慎選擇甚至不想在郊區(qū)買房投資，大部分人還是能往市中心就往市中心，最近一線城市的高端樓盤、豪宅賣得非常好，其實(shí)就是這個(gè)原因。

??郭毅則對(duì)這次新政持有較為樂觀的預(yù)期。她預(yù)計(jì)，限購(gòu)的寬松將首先影響主城區(qū)，特別是五環(huán)周邊及其外圍區(qū)域，如朝陽(yáng)的奶西村、崔各莊、東壩，海淀北、昌平南以及石景山的北新安等片區(qū)。“這些區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)配套完善以及未來(lái)城市規(guī)劃的優(yōu)越性，預(yù)計(jì)將首先享受到政策帶來(lái)的紅利。”

??郭毅還表示，首輪放寬政策主要面向的是改善型購(gòu)房人群，因此主城區(qū)中發(fā)展勢(shì)頭良好的區(qū)域?qū)⒏锌赡艹薪觼?lái)自這些擁有多套房產(chǎn)、尋求職業(yè)和生活品質(zhì)升級(jí)的家庭的需求。接下來(lái)，隨著限購(gòu)政策的進(jìn)一步放寬，以及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)發(fā)展前景的樂觀預(yù)期，第二輪承接力強(qiáng)的區(qū)域可能會(huì)是那些適合剛需和剛改購(gòu)房者的片區(qū)，如順義后沙峪、昌平偏北部片區(qū)、房山良鄉(xiāng)和大興黃村等，這些區(qū)域有望受益于政策帶來(lái)的市場(chǎng)利好。

??由于此次政策在“五一”長(zhǎng)假前公布，多位受訪人士預(yù)計(jì)“五一”期間，市場(chǎng)到訪量將會(huì)有顯著增長(zhǎng)。然而，是否能夠?qū)崿F(xiàn)更高的成交轉(zhuǎn)化率，他們認(rèn)為關(guān)鍵在于二手房市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)更快速的流通，以及能否止住當(dāng)前的房?jī)r(jià)跌勢(shì)。

??“一方面是打通堵點(diǎn)，促進(jìn)良性循環(huán)。另一方面則要修復(fù)市場(chǎng)信心。”李宇嘉建議，要推動(dòng)新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)，將積壓待售量大，價(jià)格不斷下跌的二手房掛牌量降下來(lái)，通過提高循環(huán)效率和交易規(guī)模，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，避免價(jià)格進(jìn)一步下跌，并帶動(dòng)置換需求，特別是新房市場(chǎng)置換需求。也要繼續(xù)優(yōu)化政策，打通交易循環(huán)的堵點(diǎn)，比如積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造、新房片區(qū)公共配套補(bǔ)短板，降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)率、降低交易稅費(fèi)等。