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??— 01—本月樓市政策聚焦

??政府工作報(bào)告重申“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，地方需求側(cè)政策持續(xù)加碼

??2025年2月，我國(guó)房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松。中央層面，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住樓市股市，政府工作報(bào)告重申“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并從需求側(cè)、供給側(cè)、行業(yè)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建等多方面作出了具體的工作部署。

??地方層面，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖、地方兩會(huì)及全國(guó)兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)等因素影響，地方房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏進(jìn)一步放緩。本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策24條，其中，寬松性政策19條、中性政策3條、緊縮性政策2條。寬松性政策多以發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金貸款支持、鼓勵(lì)住房“以舊換新”等常態(tài)化調(diào)整為主，中性政策主要圍繞保障性租賃住房管理展開(kāi)，緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示規(guī)范和“零首付”“首付貸”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示等。本期報(bào)告主要對(duì)2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??2月資金面整體偏緊，資金利率繼續(xù)走高。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，逆回購(gòu)凈回籠9673億元，MLF縮量2000億元，國(guó)庫(kù)現(xiàn)金定存發(fā)行900億元，開(kāi)展14000億元買斷式逆回購(gòu)，同時(shí)有8000億元買斷式逆回購(gòu)到期，公開(kāi)市場(chǎng)累計(jì)回籠流動(dòng)性4773億元。資金利率方面，2月DR001月均值環(huán)比上行16BP至1.88%，DR007月均值環(huán)比上行8BP至2.01%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。

??在房地產(chǎn)方面，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住樓市股市，2025政府工作報(bào)告重申“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并從需求側(cè)、供給側(cè)、行業(yè)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建等多方面作出了具體的工作部署，主要包括：因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造；盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主；拓寬保障性住房再貸款使用范圍；發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作；有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子等。此外，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)2025年中央一號(hào)文件，明確不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

??03—

??地方政策：調(diào)控節(jié)奏放緩，需求側(cè)政策持續(xù)加碼

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策(1) 住房保障政策

??(2) 其他政策

??3. 緊縮性政策(1) 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)地方房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏繼續(xù)放緩，政策調(diào)整以發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金支持等為主

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2025年2月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策24條，較上月繼續(xù)減少。其中，寬松性政策19條，內(nèi)容主要涉及取消住房交易限制、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、加大住房公積金支持等；中性政策3條，內(nèi)容主要涉及完善保障性住房建設(shè)管理、公共租賃住房租金減免等；緊縮性政策2條，內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示規(guī)范和購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示等。總的來(lái)看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖、地方兩會(huì)及全國(guó)兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)等多因素影響，地方房地產(chǎn)政策調(diào)整節(jié)奏繼續(xù)放緩，且多以發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金貸款支持、鼓勵(lì)住房“以舊換新”等常態(tài)化調(diào)整為主。

??行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推行房票安置、鼓勵(lì)住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、推行房票安置、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、取消住房限售等。典型代表有：重慶市明確取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理；銅陵市、煙臺(tái)市、銀川市賀蘭縣等多地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼類政策；山東省提出進(jìn)一步加大“房票”優(yōu)惠力度和覆蓋范圍，有效促進(jìn)房屋“以舊換新”相關(guān)政策落實(shí)，積極組織房交會(huì)、精品樓盤推介會(huì)、外銷展示會(huì)等各類促銷活動(dòng)；北京市、寧波市、山東省、海南省等多地持續(xù)推進(jìn)“好房子”建設(shè)等。

??土地政策主要涉及支持運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地

??在土地政策方面，主要涉及存量閑置土地收購(gòu)。長(zhǎng)沙市明確，在長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、會(huì)展片區(qū)開(kāi)展存量閑置土地收購(gòu)，征集項(xiàng)目范圍覆蓋：企業(yè)無(wú)力或不愿再開(kāi)發(fā)使用的土地；已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地或已動(dòng)工未建設(shè)完成但具備分割條件的土地；老舊廠區(qū)、倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)用地和教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他用途的低效用地；因公共利益需要收回的土地等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定等。典型代表有：邢臺(tái)市將公積金貸款住房核查范圍調(diào)整為購(gòu)房職工家庭在主城區(qū)擁有的住房套數(shù)認(rèn)定，并優(yōu)化多子女家庭房屋套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放寬商業(yè)銀行住房貸款合同簽訂日期等；中山市支持符合條件的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款；大連將首套及二套住房公積金貸款最低首付比例統(tǒng)一為20%，將碩士研究生最高貸款額度提高40萬(wàn)元，將多子女家庭最高貸款額度提高40萬(wàn)元等。

??人口人才政策主要涉及加強(qiáng)多子女家庭購(gòu)房支持、減免新引進(jìn)青年人才租金等

??人口人才政策主要涉及加強(qiáng)多子女家庭購(gòu)房支持、減免新引進(jìn)青年人才租金等。典型代表有：江蘇省提出給予通過(guò)提高公積金貸款額度等方式給予多子女家庭更多住房支持，把符合條件的多子女家庭納入公共租賃住房、保障性租賃住房等保障范圍，有序推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)等；珠海面向新引進(jìn)的創(chuàng)業(yè)就業(yè)青年人才，實(shí)施最長(zhǎng)三年周期“一免兩減”租金支持政策，即首年免租金，次年租金為屆時(shí)同區(qū)域同類型同品質(zhì)市場(chǎng)商品住房的30%，第三年租金為50%。

??住房保障政策主要涉及保障性住房管理、公租房租金減免等

??中性政策主要涉及保障性住房管理和公租房租金減免等。典型代表有：廣州市印發(fā)保障性租賃住房管理辦法，明確政府性房源保障性租賃住房的項(xiàng)目，可優(yōu)先面向高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)、高等院校等重點(diǎn)企業(yè)職工及提供基本公共服務(wù)和重點(diǎn)保障城市運(yùn)行服務(wù)的人員出租，租金應(yīng)不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的90%，市場(chǎng)性房源保障性租賃住房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，由市場(chǎng)主體自主申報(bào)或調(diào)整；襄陽(yáng)市發(fā)布公共租賃住房減免通知，減免對(duì)象主要為襄陽(yáng)市區(qū)公租房實(shí)物配租保障家庭，包括民政部門認(rèn)定的特困家庭、正在享受國(guó)家定期撫恤補(bǔ)助的優(yōu)撫對(duì)象、計(jì)劃生育特殊困難家庭、擁有多個(gè)未成年子女家庭等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示規(guī)范、購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示等

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示規(guī)范和購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示。典型代表有：鄭州市發(fā)布“零首付”“首付貸”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示，嚴(yán)正警告各房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)要依法依規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)違規(guī)違法開(kāi)展“零首付”“首付貸”服務(wù)的企業(yè)予以嚴(yán)肅處理；廣州市進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示，明確商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)集中公示企業(yè)和銷售人員信息、項(xiàng)目信息、銷售信息、項(xiàng)目周邊影響因素等。

??— 04—

??2月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??2月13日，央行發(fā)布2024年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響加深，國(guó)內(nèi)需求不足、風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多等困難挑戰(zhàn)也還存在，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的支撐條件和基本趨勢(shì)沒(méi)有變。下階段，將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，完全排除MLF及逆回購(gòu)到期因素，3月流動(dòng)性缺口較2月將大幅收窄，資金面有望迎來(lái)邊際改善。

??在房地產(chǎn)方面，2025政府工作報(bào)告作出多項(xiàng)工作部署，包括因城施策調(diào)減限制性措施、加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、繼續(xù)做好保交房工作、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)好房子建設(shè)等，較此前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議有較強(qiáng)的延續(xù)性，意味著后續(xù)將重在各項(xiàng)政策舉措的實(shí)質(zhì)性落地，相關(guān)財(cái)稅和金融支持性政策有望加力。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額1881.2億元，同比增長(zhǎng)1.2%，環(huán)比下降17.3%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅2月新增供應(yīng)301萬(wàn)平方米，同比下降23%、環(huán)比下降49%；成交669萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%、環(huán)比下降25%。總的來(lái)看，2月樓市整體延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但城市分化依然顯著。隨著2025政府工作報(bào)告再次重申“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，結(jié)合“金三銀四”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來(lái)臨，地方房地產(chǎn)政策仍需加力。核心一、二線城市樓市限制類政策需加快調(diào)減優(yōu)化，帶動(dòng)市場(chǎng)信心回暖，大部分二、三線城市還需從供需兩側(cè)共同發(fā)力，需求側(cè)，繼續(xù)加大財(cái)稅補(bǔ)貼、公積金貸款支持、城中村和危舊房改造貨幣化安置或房票安置等政策力度，減輕居民購(gòu)房壓力；供給側(cè)，一是要嚴(yán)格落實(shí)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”建設(shè)要求，改善商品房供給結(jié)構(gòu)，二是要加快研究落實(shí)利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地、收購(gòu)存量房用作保障性住房等政策舉措，充分利用好當(dāng)前地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口和調(diào)控自主權(quán)；三是要繼續(xù)完善房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提升項(xiàng)目推送效率和質(zhì)量，推動(dòng)資金實(shí)質(zhì)性落地等。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員