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??7月21日，成都發布17條措施，綜合施策促進房地產業良性循環和健康發展。這是中央城市工作會議以來首個地方較為詳細的房地產新政。此次成都政策覆蓋面廣并具有創新性，涉及土地、區域、商辦、高品質住宅等內容，也對市場關注較多的首付比例、限售政策等進行了調整。這說明，各地下半年還會有一波購房支持政策，以更大力度推動房地產市場止跌回穩。本報告對17條政策原文進行詳細解讀。

??1、完善“人房地錢”聯動機制

??原文：落實2025年住房發展年度計劃和經營性建設用地供應計劃，深化土地供應“三色”管理機制，建立商業樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯動機制，科學合理促進供需平衡。

??分析：這部分聚焦于提升房地產供應質量和優化結構。其明確完善“人房地錢”聯動機制，有助于從各要素的角度落實供給工作，更好促進供給工作的科學有序。此類工作機制涉及土地供應計劃、三色管理等。其中，成都此次明確關注商業樓宇空置率的問題，客觀上對于各地更好預判商辦市場的用地規模和需求具有啟示，也有助于更好促進供需平衡。

??2、推動區域均衡發展

??原文：推動龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、新津區等圍繞軌道交通場站周邊等布置優質資源，加大力度發展高品質住房；分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，推動青白江區、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣等完善配套提升宜居宜業品質，織密交通網絡提升交通通達水平，推動優質公共服務資源擴容下沉，促進城市能級提升實現以城聚人。

??分析：此段從城市區域發展角度落實了房地產有關工作，充分說明立足于中央城市工作會議精神，更好促進區域均衡發展。其中該部分中第一條就提及了對軌交資源密集的區域布局優質資源和大力發展高品質住房。此類規定非常重要，和此前北京的政策有相似性。從最近兩年購房市場的關注度來看，軌交資源對于引導購房需求釋放有積極作用，也是各地銷售行情最好的區域之一。另外，此次政策提及完善配套提升宜居宜業品質、推動優質公共服務資源擴容下沉等表述，都說明立足人民城市發展理念，更好促進品質居住環境的提升。

??3、靈活把握商業項目持有比例

??原文：在錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區等的重點商圈內，計容商服建筑面積持有比例不低于40%；其余區（市）縣的重點商圈內，計容商服建筑面積持有比例不低于25%。錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區等的重點商圈內，經區政府研究需支持的區域，計容商服建筑面積持有比例可最低降至30%；其余區（市）縣的重點商圈內，經區（市）縣政府（管委會）研究需支持的區域，計容商服建筑面積持有比例可最低降至15%。各區（市）縣重點商圈以外的，計容商服建筑面積持有比例由屬地政府（管委會）按照相關規定制定并實施。宗地項目計容商服建筑面積持有比例部分，由區（市）縣政府（管委會）自主確定自持或整體有條件轉讓。

??分析：該段詳細規定了不同區域重點商圈內計容商服建筑面積持有比例。通俗來說，即考慮到各類房企持有商業地產的成本和盤活資金的訴求，靈活設定了不同的持有比例。尤其是部分商業不發達的區域，其持有比例可以降低至15%。從此次成都政策可以看出，成都對于盤活商業地產項目具有較大的支持力度，也較好提高房企對于商業項目盤活的效率，本質上有助于促進房企資金的回籠。

??4、支持高品質住宅建設

??原文：支持高品質住宅建設，進一步優化規劃管理措施，塑造美觀有序的城市界面，營造舒適宜居的居住空間；落實《住宅項目規范》，以群眾需求為導向編制《成都市“好房子”設計導則》，突出彰顯公園城市特色，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，助力推進“好房子、好小區、好社區、好城區”建設。

??分析：此部分強調支持高品質住宅建設，這既是當前房地產銷售市場最受關注的點，也是房地產發展新模式的重要抓手。上半年包括成都在內的各地已經積極推進了好房子建設有關工作，到了下半年此類工作還會提速，也在很大程度上促進了相關工作更高質量的發展。此次成都的政策還有一個地方特色，即公園城市特色。成都是全國較早定位公園城市的區域，在該領域做得早做得好。公園城市建設，本身和“好房子、好小區、好社區、好城區”建設目標高度一致。

??5、直補購房首付措施

??原文：鼓勵各區（市）縣進一步因地制宜推廣采用直補購房首付等措施，優化完善延續房地產支持政策。

??分析：這個條款具有非常明顯的創新性和突破性。“直補購房首付”的提法也是金融創新的重要體現。這說明各地在持續關注購買力提振的問題，也在持續研究購房需求釋放的新路徑。通過直補購房首付的方式，將更好促進購房首付款的籌集，也更好促進購房需求的釋放。需要看到，近期部分城市提及了公積金提取用于首付款的內容，甚至擴展到家庭代際互助的層面，這都體現出購房首付方面的籌集具有較大支持。反過來也更好促進購房首付的支付能力提高，真正在“既解決首付又解決還貸”方面有若干重要支持。

??6、學區房政策

??原文：支持有條件的區（市）縣探索學齡兒童直接監護人憑網簽備案的新建住宅類商品房買賣合同，經公安機關審核符合落戶條件的，經申請，可在房屋所在地區（市）縣入學。區（市）縣教育行政部門根據本地情況制定入學具體辦法并向社會公布。

??分析：成都提出了購房簽約即可入學的政策，這將更好促進購房入學需求的釋放。過去要入學，需要具備房產證或不動產權證。這個流程會很繁瑣，對市場的吸引力很小。但是現在，通過探索此類購房合同認定就可購房的模式，直接使得買房即入學的節奏加快。反過來，這也有助于降低交易成本和提振住房消費，真正促進購房和入學訴求的滿足。

??7、穩步推進城市更新

??原文：以城市更新為抓手，大力推進城中村和危舊房改造。加大“房票”安置力度，進一步擴大“房票”房源庫可選范圍。在集體土地征地補償安置中鼓勵支持推行“房票”安置或收購商品住房用于安置；優化國有土地上房屋征收搬遷獎勵政策，國有土地上房屋征收原則上不再新建安置房、推廣通過“房票”等多種方式安置。

??分析：此段圍繞城市更新展開，尤其提及了房票的功能和作用。房票的使用頻率明顯增加，這說明各地重視房票的積極功能。通過房票模式，有助于降低直接的財政支出壓力，同時也有助于引導各類購房需求進入有關市場。成都明確加大房票安置力度，也說明各地或可積極學習，預計今年下半年房票安置節奏會加快，也有助于加快去庫存。

??8、開展“安家成都”房產促消費活動

??原文：四川天府新區、成都東部新區、龍泉驛區、青白江區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、新津區、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣等在重大節慶節點，聯動商務、文旅等領域常態化開展線下房產促消費活動；其他區域結合實際，線上、線下結合進行推介。打造市級線上房產超市，拓展住房消費新渠道。

??分析：該部分介紹了開展“安家成都”房產促消費活動的具體安排。“加力”說明促住房消費的節奏在加快、力度也在提高。各地下半年要持續做好各類促消費工作，持續拓展住房消費渠道和激活住房消費。建議各地也要和當前的好房子建設以及其他住房工作進行有機結合，有力促進購房需求釋放。

??9、分批取消住房限售政策

??原文：自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前購買我市范圍內的商品住房，取得《不動產權證書》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前取得《不動產權證書》的、仍處于限售期的二手住房取消轉讓限制，更好支持居民換房需求。登記報名人數在當期房源數3倍以上的熱點樓盤、定向銷售項目（含重大產業項目配套住房）、以人才名義獲取購房資格購得住房等有特殊限售要求的繼續按原政策執行。

??分析：限售取消的做法是亮點，既說明各地還有一些約束性的政策，也說明各地下半年將持續對限制性措施進行松綁。通過此類限售政策的取消，將有效促進部分房產項目進入二次交易的流程，真正盤活了存量。反過來也促進了一些改善型住房需求的釋放，為房地產市場創造更多購房需求。

??10、調節土地市場供求關系

??原文：根據區域發展情況科學開展規劃評估，優化完善詳細規劃。妥善處置存量閑置土地，有序推動存量閑置土地“開工一批、轉讓一批、收回一批”，鼓勵支持充分運用地方政府專項債券資金等收回收購存量閑置土地，調節市場供需關系。

??分析：這個條款是對土地市場供求關系的調整，具有非常好的導向。政策既關注了規劃內容，也關注了存量的收儲。這是從兩個角度優化了土地的供應和結構，涉及增量和存量，真正對土地市場供求關系進行了梳理，減少了土地市場背后的風險。

??11、提高商辦運營質效

??原文：提高商辦運營質效，加大市屬國有企業資產招租公開力度，支持市區兩級國有企業以市場化方式合理確定租金掛牌底價，鼓勵企業積極引入人工智能等手段做好租金水平的跟蹤分析和動態監管。

??分析：該段聚焦于提高商辦運營質量，尤其是強調對國企相關資產的盤活。此類政策說明，當前商辦領域的去庫存和促經營工作成為亮點。對于一些國企來說，通過盤活工作，既符合國企的國資管理要求，也更好促進資金的回籠。

??12、豐富商業辦公業態

??原文：進一步優化監管服務措施，支持符合一定條件的商業服務、商業辦公空間進行商業服務業、商務辦公、教育科研、文化、體育、醫療、養老等功能混合配置，發展新模式新業態。

??分析：這部分繼續從市場需求和利用角度對商業辦公項目落實支持。尤其是提及了多種業態內容，包括：商業服務業、商務辦公、教育科研、文化、體育、醫療、養老。這一點對于后續功能混合配置的操作具有啟示。真正體現了科學靈活進行商業項目管理的導向，有助于促進商業地產企業現金流的改善。

??13、加快“統籌住房”上市銷售

??內容：上市銷售價格由項目所在地屬地政府（管委會）結合評估價格和周邊在售商品住房項目價格綜合確定。銷售前，原土地競得人應負責做好房屋品質維護；銷售后需質保延期的，所需費用可由項目所在地屬地政府（管委會）協商原土地競得人視情況責任共同分擔。

??分析：該段規定了加快“統籌住房”上市銷售的相關事項。統籌住房屬于成都本地的保障房類型。此次政策說明對于此類房源加快上市和加快流通的導向。本質上有助于促進相關業主出售房產，更好促進改善型購房需求的釋放。

??14、放開車位銷售政策

??原文：支持非住宅配套機動車位在滿足一定條件后，面向業主不限個數銷售。

??分析：此條為支持非住宅配套機動車位銷售的政策，在滿足一定條件的情況下，允許非住宅配套機動車位面向業主不限個數銷售。通過對車位的去庫存工作，在提高車位利用效率同時，也滿足了業主對車位的需求。結合前面的商辦等政策，說明各地正在全方位促進去庫存工作開展。

??15、加大公積金貸款支持力度

??原文：加大住房公積金貸款支持力度。優化貸款額度計算公式，實施住房公積金貸款額度與繳存余額掛鉤機制，切實提高可貸額度。居民家庭購買第二套住房的，個人住房公積金貸款最低首付款比例由30%調整為20%。

??分析：此次提出了兩條公積金政策支持。一是明確要提高額度，更好降低貸款的成本。二是降低首付比例，尤其是二套房的首付比例明顯下降。成都政策說明，各地公積金政策支持力度持續加大，更好促進購房需求的釋放。

??16、擴大住房公積金使用范圍

??原文：將住宅小區老舊電梯更新納入住房公積金提取范圍，個人支付部分可據實提取，支持居民改善居住條件。

??分析：該段表明擴大住房公積金使用范圍，即將住宅小區老舊電梯更新納入提取范圍。結合此前部分城市提及公積金可提取用于交物業費的表述，這說明公積金在除傳統購房市場支持外，對于其他領域也有各類新支持。此類支持體現了公積金政策的支持力度在不斷提高，也更好促進居住環境改善等工作。

??17、靈活就業人員公積金政策

??原文：靈活就業人員參加住房公積金制度年齡上限調整為不超過法定退休年齡，申請住房公積金貸款的，繳存最短時長由12個月調整為6個月，申請住房公積金提取且無住房公積金貸款余額的，不受繳存資金存儲時間限制，可自由提取。

??分析：該政策強調加大對靈活就業人員參加住房公積金制度的支持力度，在存貸兩個領域都有體現。這項政策是今年各地持續推進的工作，既體現對靈活就業人員尤其是新業態人員的公積金繳納權利的支持，也有助于更好挖掘市場需求。而此類群體后續通過公積金貸款的方式，既降低了購房成本，也有利于購房需求的更好釋放。