公司曾冬梅 2025-07-22 11:12:18 來源：中房報
??曾規劃打造“中國 第一高樓”的世茂深港國際中心等來了收儲的盤活方案，但土地的原權屬人卻提出了異議。
??7月16日，世茂集團控股有限公司（以下簡稱“世茂集團”）發出《世茂集團致中信信托投資人的公開函》，透露了幾點關鍵信息，如已提起行政訴訟，主張確認項目的土地出讓合同無效及行政賠償所有損失，項目12宗土地的68億元整備收儲補償不足土地原價值的1/3等。相較收儲，該公司更傾向于退地退款或調規改性后進行開發等方案。
??深港國際中心的土地是世茂集團于2017年競得的，總地價高達239.43億元，規劃打造一棟700米高的地標建筑。2020年7月，募集規模87億元的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，為該項目提供資金支持。世茂集團出險后，此信托產品也發生了違約事件。深港國際中心曾兩次拍賣，但都以流拍告終，中信信托最后申請了以物抵債，取得該項目11宗國有建設用地使用權及其地上物。
??關于該事件的進展，7月21日，中國房地產報記者聯系了世茂集團，但未獲得回應。深圳市龍崗區龍城街道辦事處相關人士也表示不清楚項目最新情況。
??據悉，中信信托已召集相關投資人對收儲方案進行投票表決，本月底便可見分曉。
??收儲方案有異議
??收儲的消息是在7月14日傳出的。當天，中信信托向投資人發布了《關于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的通知》，透露將召集2025年第一次受益人大會，審議收地化險方案。
??中信信托提到，深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心擬以土地整備方式收回信托計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及其地上物。加上非信托計劃項下的1宗土地，12宗土地及地上物補償款合計為68億元。自12宗土地新不動產權證注銷后2個月內，簽訂正式補償協議，補償款將于簽署正式補償協議后2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。
??投資人被告知，根據上述方案，累計兌付比例將為全部本金的85%左右。
??“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的項目期限為36個月，主要用于支持深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發建設。收益率6.7%至7.9%，風控措施包括10宗土地抵押（評估價155.74億元，抵押率56%）、世茂集團及子公司擔保。
??2022年初，世茂集團陷入流動性危機，深港國際中心也因此停工。當年2月份上述信托計劃便出現兌付異常，2個月后近60億元本金違約。2023年，深港國際中心分別以130.44億元、104.35億元的起拍價進行了兩次司法拍賣，但均因無人競買流拍。由于二拍的起拍價尚不能覆蓋債務人所欠的債務本息，北京市第三中級人民法院批準了中信信托以涉案不動產抵債的請求。
??2025年2月，中信信托向龍崗區深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。
??如果收儲的方案能獲投資人投票通過，中信信托也算一定程度上履行了產品兌付的義務。只不過，作為深港國際中心曾經的權屬人，世茂集團卻不同意折價收儲的化債方式。該公司在公開函中表示，項目未能正常推進是因為無法取得有效的建設用地規劃許可證，公司已在2024年9月就土地出讓行為、土地出讓合同存在的問題向深圳市鹽田區法院提起行政訴訟，主張確認土地出讓合同無效及行政賠償所有損失。而68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，“公司與中信信托及信托計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目建筑高度規劃審批義務，直接間接遭受巨額經濟損失”。為此，世茂集團希望中信信托及投資人能和自己站在一起，共同與政府協商因項目建筑高度等規劃設計問題的解決方案，“或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益”。
??該公司表示，行政訴訟尚在審理期間，龍崗區相關政府部門就直接拋出收儲方案，影響案件審理，將向審理法院及政府部門提出異議。
??700米高樓的沉浮
??2017年，世茂集團以239.43億元競得深圳市龍崗區一宗商服用地。該地塊要求在宗地內建設一棟600米左右的超高層建筑。不過世茂集團并不滿足于這個高度，拿地后便宣布要打造一棟700米左右的高樓。當時，中國的第一高樓是2016年4月投入使用的上海中心大廈，建筑高度為632米。
??這個項目隨后定名為深港國際中心，于2018年3月開工，除了700米的超高層地標塔樓外，還規劃建設深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、大型商業及高端公寓等。2019年2月，龍崗區透露，深港國際中心已拿到正式建設批復，其中主樓高度正式確定為700米，有望成為中國 第一高樓，項目預計2021年竣工，2024年建成投入使用。
??2019年11月，深港國際中心的5棟商務公寓開盤銷售，備案均價約5.2萬元/平方米，銷售頗為火爆。
??中信信托對這個標的的銷售前景也較為樂觀。深港國際中心的盡調報告顯示，其總投資金額為721.75億元，整體可售面積為45.67萬平方米，預計公寓、寫字樓部分的銷售單價為5萬元/平方米，商業部分為6.5萬元/平方米，當期可售貨值230.56億元。據中信信托測算，信托期內，項目的一二期公寓，商業、寫字樓預計銷售回款101.68億元，可有效覆蓋產品本金及利息。
??但是，沒有等到深港國際中心實現預期中的銷售回款，世茂集團就出險了，該項目也因此停滯不前，被拍賣的12宗土地中，只有6宗進行了房屋建設、土地開發等工程建設活動。
??對于項目的爛尾，世茂集團認為地方政府也有一定責任，因為土地出讓方自始未取得600米建設高度的規劃設計條件，至今也無法明確主塔的建筑高度，導致項目在獲得民航批復700米高度以后仍無法取得有效的建設用地規劃許可證，無法推動后續開發進程。
??截至目前，深圳市相關部門尚未對世茂集團的說辭進行回應。根據市場信息，龍崗區計劃采用“以住養商”的模式盤活深港國際中心，具體安排是今年10月底前完成項目土地的規劃調整，將至少50%商業用地轉為住宅用地，超高層建筑的高度則調整為400米至500米。調規后的土地預計在12月份掛牌出讓，有消息稱當地住建部門已與多家實力企業在接觸洽談。
??調規的前提是土地能順利收儲，這個環節目前還存在不確定性。據投資人透露，如有持有信托份額10%以上的投資人形成暫停收儲的議案，那此次表決和后續工作便可中止。
??針對收儲和調規的安排，中國房地產報記者聯系了深圳市規劃和自然資源局，截至發稿未獲回復。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
