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??導(dǎo)語

??新房去化傳導(dǎo)效應(yīng)顯著，城市間土地市場熱度仍將繼續(xù)分化。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??7月，土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環(huán)比上月上漲0.6個百分點。不過，城市間熱度持續(xù)分化，典型如上海和蘇州，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，上海楊浦2幅地溢價率均超過15%，土拍熱度明顯提升；而蘇州3宗地均底價或超低溢價成交，市場持續(xù)低溫。

??核心要點

??· 供求：本月土地供應(yīng)量7418萬平方米，同比下降17%，供應(yīng)量持續(xù)緊縮。成交4828萬平方米，環(huán)比減少15%，同比下降三成。

??· 熱度：月內(nèi)土拍明顯冷熱分化，杭州接連出現(xiàn)高溢價地塊，綠城九喬宅地溢價率更是高達(dá)59%，而武漢月末計劃出讓7宗地塊，最終僅1宗成交，其余地塊均終止出讓。7月平均溢價率3.8%，較上月上升0.6個百分點，平均流拍率土地流拍率14%，環(huán)比回落5個百分點。

??· 分布：各能級城市表現(xiàn)略有差異，一線成交規(guī)模環(huán)比上漲，二三線同環(huán)比均降。具體來看，一線城市成交規(guī)模增至115萬平方米，環(huán)比上月上漲13%；不過，雖然本月京、滬均有地塊溢價成交，但仍不及6月北京超大體量高價地成交的影響，樓板價降至24012元/平方米。

??后市展望

??新房去化傳導(dǎo)效應(yīng)顯著
城市間土地市場熱度仍將繼續(xù)分化

??7月，土地市場供地節(jié)奏不及去年同期。截止7月28日，全國300城7月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4828萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環(huán)比上月上漲0.6個百分點。不過，城市之間熱度繼續(xù)分化，以本月集中土拍的上海和蘇州為例，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，上海本輪土拍熱度明顯提升。出讓的4宗地全部順利成交，其中楊浦2幅地溢價率均超過15%（21%和17%），整體溢價率增至8.44%，是2023年以來月度溢價率第二高。而蘇州本輪土拍熱度依然較低，3宗地均底價或超低溢價成交，結(jié)果截然不同。

??究其原因，很大程度上還是與當(dāng)?shù)匦路咳セ俣扔嘘P(guān)，上海、蘇州在“517”新政之后，均出臺了地方新政，但效果卻大相徑庭。新政之后的6月，上海新房開盤去化率維持在50%的相對高位，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目更是出現(xiàn)“日光盤”，這也很好地解釋了上海楊浦宅地得到熱捧的原因；反觀蘇州，6月整體去化率僅有13%，核心地段項目去化也比較慘淡，房企拿地積極性受挫，土拍結(jié)果表現(xiàn)相對平淡。

??01 供求

??供地規(guī)?；境制?br/>成交建面周期性回落

??土地供應(yīng)方面，截止2024年7月28日，本月土地供應(yīng)量為7418萬平方，環(huán)比6月同期下降4%，同比下降17%。6月份以來，地方層面供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地的積極性明顯提升，平均容積率指標(biāo)持續(xù)下降，2022年、2023年平均供應(yīng)宅地容積率均高于2.1，而本月供應(yīng)宅地平均容積率為2.06，較上月再度下降0.02。

??至截稿時，一線城市中北上廣均有新增土地掛牌，其中其中關(guān)注度較高的為上海徐匯龍華板塊的宅地，起始樓板價已達(dá)到10萬元/平方米，該地塊曾經(jīng)為某互聯(lián)網(wǎng)大廠意向總部地塊，在2024年才由商辦屬性更改為住宅屬性。廣州海珠區(qū)南洲宅地掛牌底價最高，達(dá)到47億元，起拍單價3.1萬元/平方米，周邊在售新房價格約5-6萬元/平方米。二線城市方面，烏魯木齊、昆明月內(nèi)供地面積超過100萬平方米，合肥也在90萬平方米以上。杭州、蘇州、南京、濟(jì)南等月內(nèi)均有新增低密宅地掛牌，如南京掛牌的5宗宅地容積率全部未超過2.0，其中江北新區(qū)掛牌的兩宗姊妹地塊較為值得關(guān)注，出讓底價均在3億元左右，起拍樓板價均為1.9萬元/平方米左右，臨近項目目前售價約為3.5萬元/平方米，開盤去化率能達(dá)到四成左右，優(yōu)于南京大多數(shù)項目。

??土地成交方面，截至7月28日，全國300城經(jīng)營性土地成交4828萬平方米，環(huán)比上月同期下降15%，同比下降33%。一二線城市中，至截稿時西安、成都成交建面突破200萬平方米，其余城市均在100萬平方米以下，北京、成都、西安、上海成交金額突破90億元，其余城市均在50億元以下。杭州月內(nèi)接連拍出高溢價宅地，成交總價仍未超過40億元，“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”已成為當(dāng)前地市發(fā)展的主流趨勢。隨著三四線成交占比上升，月內(nèi)平均樓板價下降至2699元/平方米，環(huán)比下降11%。

??02 熱度

??土拍熱度冷熱分化
流拍率延續(xù)回落

??市場熱度方面，與上月預(yù)計一致，至截稿時7月平均溢價率3.8%，較上月上升0.6個百分點。得益于北京、上海、杭州、長沙等地的優(yōu)質(zhì)地塊入市，本月平均溢價率有所回升。典型如杭州本月平均溢價率更是再度回到20%以上，月末杭州土拍接連出現(xiàn)高溢價宅地成交，其中綠城競得的臨平九喬宅地容積率1.2，溢價率高達(dá)59%，濱江競得的杭州上城區(qū)宅地溢價率也達(dá)到了23，優(yōu)質(zhì)宅地仍能拍出歷史級的高溢價水平。但也應(yīng)當(dāng)看到，地塊之間的冷熱分化依舊顯著，如月初北京土拍，2宗底價成交，1宗高溢價，高溢價地塊為金魚池袖珍低密宅地，溢價率高達(dá)25%，最終搖號成交，該地塊住宅體量僅1700平方米，預(yù)計為大平層產(chǎn)品。從城市視角來看，大多數(shù)城市平均溢價率均低于均低于1%，合肥、西安等城市亦在其列。隨著各地低密宅地持續(xù)入市，預(yù)計8月份仍將會有較多高溢價地塊成交，但在需求規(guī)模同比持續(xù)回落的大環(huán)境下，土地市場的冷熱分化也會更加顯著。

??7月土地流拍率14%，環(huán)比明顯回落。隨著各地供地策略愈加精準(zhǔn)，流拍率指標(biāo)明顯回落。不過也有少數(shù)城市出現(xiàn)了多宗流拍，如武漢月末計劃出讓7宗地塊，最終僅1宗成交，其余地塊均于出讓前一天宣布終止土拍，這些終止出讓地塊大多相對偏遠(yuǎn)，且容積率較高、達(dá)到3.0以上。此外佛山、西安、麗水也有多宗宅地流標(biāo)或撤牌。

??03 重點地塊

??京、滬包攬兩榜TOP3
兩榜占比超六成

??7月，重點城市北京、上海均有多宗優(yōu)質(zhì)宅地開拍，因此兩榜含“京、滬”量明顯提升，占比超過六成。總價榜地塊來自北京海淀區(qū)，該宗地是二次出讓，2016年曾被萬科競得，后又被退回，調(diào)整土地性質(zhì)之后，重新出讓，本次出讓吸引了中海、海開、保利&建工三家競買人參拍，最終保利&建工聯(lián)合體以89億元的總價競得該地，溢價率3.5%，樓板價54643元/平方米。

??單價榜方面，榜首地塊來自上海楊浦，位于平?jīng)錾鐓^(qū)，在區(qū)位優(yōu)勢的助力下，引得華潤、中海、綠城多家房企積極參拍，經(jīng)過60輪競價后，由保利發(fā)展競得，溢價率高達(dá)21.18%。單價榜第二地塊也是來自上海楊浦，位于長白社區(qū)，該地吸引了4家競買人，在經(jīng)過79輪競價后，由越秀&北京城建聯(lián)合體競得，溢價率為17.12%。值得注意的是，兩地均是“滬九條”出臺后的首批出讓宅地。自該批次起，上海取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯(lián)動價的相關(guān)規(guī)定。從土拍結(jié)果來看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價成交（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升。