企業監測分析克而瑞研究中心 2023-10-23 09:44:33 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-10-23
- 報告類型:企業監測分析
- 發布機構:克而瑞
??本期關注：
??多省市出臺代建管理辦法，利好政府代建
??福建省為提升市場上優質企業參與代建的積極性，進一步推行代建制：總投資3000萬元以上的省級政府投資項目原則上實行代建；代建費100萬元以上的采用公開招標或邀請招標方式。北京、浙江、江蘇、廣東、山東、陜西、甘肅等省份均有類似制度，規定在一定投資金額以上的政府項目，均須采用招標等方式選擇專業化的項目管理單位負責項目實施管理，以更好規范政府投資管理、提高投資效益。
??戰略合作、共同擴張成為代建企業擴張新選擇
??隨著行業發展，戰略合作已經成為越來越多代建企業的新選擇。9月初，藍城樂居與重慶華宇集團也舉行了戰略合作簽約儀式，共同擴展代建業務；9月21日，旭輝建管官微發布，旭輝建管與北京住總集團展簽訂了戰略合作協議；9月24日，在中國房地產業協會主辦，中原建業承辦的“聚首中原 共建未來”中國房地產業協會代建分會工作會議上，中原建業推出全新升級的代建體系——中原建業代建C平臺，創新合作模式。
??獨立運營，代建企業加速推動業務發展
??成立專門的平臺公司，打造專門的代建品牌，可以說是代建業務進一步擴張和加速發展的標志。據不完全統計，截止9月，已經有23家企業成立了代建官微。
??項目紓困持續推進，廣州首例破產預重整項目交付
??7月28日上午，廣州曉風云著·安置房移交儀式舉行，307套安置房正式移交給政府。該項目是2020年5月廣州市中級人民法院發布《關于破產重整案例審理指引》后廣州市首例預重整成功案例。
??重點區域2023年累計代建項目數已超2021年、2022年全年水平
??根據監測，截止23年三季度末累計代建項目達285個，而2021年和2022年分別為140個和238個，已經超過這兩年的全年水平。主要集中在長三角，其次是珠三角，長三角代建項目數占比55.4%；珠三角占比18.9%，合計超過7成。
??1 行業政策
??多省市出臺代建管理辦法
城中村改造帶來新機遇
??1、福建省、廈門市、滄州市陸續出臺代建制實施辦法
??2023年2月，福建省人民政府出臺了《福建省省級政府投資項目代建制管理辦法（試行）》，內容明確包括教育、科技、文化、衛生、體育、民政及社會福利、保障性住房等社會事業項目，法院、檢察院、公安、監獄、戒毒所等政法設施項目，機關和事業單位的辦公、業務、技術用房及其配套設施用房項目和其他省政府投資省屬非經營性項目，總投資3000萬元以上，原則上推行代建制。
??7月，廈門市對照福建省規定，對該市原有代建制管理辦法進行提升和完善，制定《廈門市政府投資項目代建制管理辦法》，將適用范圍擴展至全市的政府投資項目，市、區項目實施一體化、標準化代建管理，并在部門職責分工中相應增加了區政府負責轄區內代建管理工作的職責。
??9月滄州市也出臺了《滄州市政府投資項目代建制實施辦法》，據不完全統計，北京、浙江、江蘇、廣東、山東、陜西、甘肅等省份均有類似制度，規定在一定投資金額以上的政府項目，均須采用招標等方式選擇專業化的項目管理單位負責項目實施管理，以更好規范政府投資管理、提高投資效益。隨著代建制度的不斷推廣，未來可能還會有更多的省市出臺相應的實施辦法。
??2、城中村改造熱潮來襲，為代建帶來新機遇（略）
??2 土地成交
??城投持續托底土地市場
催生商業代建需求
??城投頻頻“托底”招拍掛市場，衍生出新的商業代建需求。城投平臺作為拿地主力之一，2021年以來拿地數量占比穩居高位，2022年一季度達到最高峰90%。2022年末財政部明確規定“嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口”，一定程度約束了城投拿地行為，今年拿地力度整體有所放緩，一、二季度分別占比35%、25%，三季度回升達到了51%。
??但城投對房地產項目的操盤開發優勢相對不足，部分城投不具備項目建設管理及銷售等方面的經驗，只“托底”拿地但不開發。2021、2022年拿地項目的開工率則分別僅有38%和8%，遠低于整體水平，從而也為市場帶來代建需求。同時近年來，地方財政持續承壓，城投企業財務狀況呈現逐漸惡化的態勢，據CRIC對339家涉房城投企業統計，城投債總計超過3萬億元，加權平均凈負債率自2019年起持續攀升，2022年已經達到了89.83%，現金短債比也持續降低，從0.96降至0.58，償債明顯資金不足，部分城投票據逾期、非標違約、債券違約等負面事件頻發，進一步拉低城投拿地開工率，這也使得城投平臺更急迫要借助代建盤活項目、回轉資金，脫離困境。
??表：2023年典型城市集中供地涉宅城投托底土地成交明細（略）
??3 企業洞察
??獨立運營、戰略合作
成為代建企業擴張新選擇
??1、TOP30企業上半年新增簽約面積超7000萬平方米
??2023年8月24日，克而瑞發布《2023上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30》。據統計，上半年TOP30代建企業新增簽約面積7469萬平方米，其中新增簽約面積超500萬平米的企業共4家，新增簽約面積合計達3758萬平米，占TOP30企業新增簽約面積的50.3%；其中綠城管理新增建面達1727萬平方米，同比增長約30.6%。
??截止2023年6月30日，TOP30企業代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過5000萬平方米的有4家，合計面積達3.2億平方米，占TOP30企業總規模的53.5%，行業集中度較高。目前代建賽道已經形成，相信隨著越來越多的企業加入，未來的競爭格局或將愈發激烈。
??2、戰略合作、共同擴張成為代建企業的新選擇
??2023年以來旭輝持續拓展代建項目，同時加強企業之間的戰略合作。9月21日，旭輝建管官微發布，旭輝建管與北京住總集團展簽訂了戰略合作協議，未來將充分發揮其在供應鏈、運營管理體系、產品力等方面的優勢，與北京住總集團實現優勢互補，共同推進更多優質項目的落地兌現。截止9月，累計簽約項目超80個，累計在管面積超1400萬方。
??隨著行業發展，戰略合作已經成為越來越多代建企業的新選擇。9月初，藍城樂居與重慶華宇集團也舉行了戰略合作簽約儀式，共同擴展代建業務。雙方將充分發揮品牌資源和領域優勢，在全國范圍內進行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物業，商品居住物業、寫字樓、總部大樓、產業園等商用物業，以及公用物業，運動賽事物業，鄉村振興等領域進行合作；在商業綜合體、寫字樓、星級酒店及社區商業等領域攜手尋求產商運營合作。
??9月24日，在中國房地產業協會主辦，中原建業承辦的“聚首中原 共建未來”中國房地產業協會代建分會工作會議上，中原建業執行總裁王軍推出中原建業全新升級的代建體系——中原建業代建C平臺。據了解，該平臺聯合信托資金、AMC機構、代銷機構、行業智庫、建筑總包單位等資源，鏈接并打造制度合伙平臺、金融鏈接平臺、數字化管理增效平臺、供應鏈賦能平臺、智庫分享平臺，在片區開發、資本代建、政府代建、紓困項目盤活等方面創新合作模式，形成平臺合作優勢。據稱，依托制度合伙平臺，2023年上半年中原建業整體新簽約面積增長3.7倍，達到524萬平方米。
??3、23家企業成立建管平臺，加速拓展代建業務（略）
??4、上坤正式入局代建新賽道，成立“上坤共建”（略）
??4 重點項目
??紓困持續推進
廣州首例破產預重整項目交付
??1、廣州首例破產預重整項目移交307套安置房
??7月28日上午，廣州曉風云著·安置房移交儀式舉行，307套安置房正式移交給政府。根據法院公開披露的資料顯示，廣州曉風云著項目前身是新塘的百晟廣場。早在2013年，百筑公司投建新塘百晟廣場項目，后因資金鏈斷裂，成為一個爛尾樓項目。在增城區政府和廣州市中院及管理人金輪律所，投資方東莞資產及浙銀華創，優先債權方中國華融等各方聯動機制的支持和努力下，由藍綠雙城作為共建方主責開發實施和市場實現，項目于2021年得以正式重啟復工復建。據了解，該項目是2020年5月廣州市中級人民法院發布《關于破產重整案例審理指引》后廣州市首例預重整成功案例。
??作為行業內的共建倡導者之一，藍綠雙城將“變量項目”作為重要的業務方向，牽頭成立了百億紓困基金，并成功盤活了多個項目，曉風云著項目就是藍綠雙城使用紓困基金成功盤活項目的案例，也給當下出險房企和“保交樓”項目提供了示范解決方案。項目體量并不大，住宅占地面積1.67萬平方米、建筑面積11.4萬平方米，具有雙地鐵、雙公園及優質教育資源等成熟配套，于2022年5月25日開盤，主推75-135平二至四房戶型，目前均價在17500元/平方米左右。
??2、藍城與中國華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州市超百萬平米項目（略）
??3、綠城管理與長城資產合作紓困大盤當代天譽，加速紓困代建業務擴張（略）
??5 招投標
??重點區域2023年累計代建招投標
已超2021年、2022年全年水平
??1、23年累計代建項目達285個，已超21年、22年全年水平
??根據招標信息監測，重點區域2023年累計代建項目數已超2021年、2022年全年水平，代建市場進入快速發展期。截止23年三季度末累計代建項目達285個，而2021年和2022年分別為140個和238個。
??從各區域分布來看，代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年前三季度長三角代建項目數占比過半，達55.4%；其次珠三角代建項目數占比18.9%，環渤海和中西部14.4%、11.9%。
??2、代建代銷是主要模式，代建項目基本均來自托底平臺（略）
??3、三四線代建項目占比超半數，臺州、麗水等城市活躍度高（略）
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
