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??河南、南京等地出臺政府投資項目代建管理辦法

??2024年以來，地方性代建政策繼續優化，河南不僅出臺省級政府投資項目代建管理辦法，洛陽、南陽、駐馬店等地級市也發布代建相關支持或管理政策。此外，《南京市市級政府投資城建項目管理辦法》于3月30日正式印發，將于5月1日起施行。

??戰略合作愈演愈烈，金科開管與綠城管理“抱團”

??代建企業加快擴充合作資源庫，一方面，積極尋求與地方政府及國有平臺公司合作，旭輝建管先后與昆明市西山區委區政府、啟東呂四港經濟開發區簽署戰略合作協議。另一方面，代建企業之間也開始“抱團”，金科開管集團繼與世紀金源集團騰云華力簽約合作后，2024年3月13日又與綠城管理簽訂戰略合作框架協議。此外，旭輝建管推出“千帆計劃”、金科開管發布“同路人計劃”，試水合伙人制度，搶占市場資源。

??代建平臺公司再擴容，持續加強品牌建設與推廣

??近年，代建行業實力“新軍”不斷涌現，目前陣營仍在不斷擴容。2024年1月，招商蛇口(8.350, -0.13, -1.53%)宣布將成立“招商建管”，統籌管理代建業務，成為率先成立獨立代建平臺的央企房地產開發商之一。融創于2024年2月18日正式對外官宣代建平臺“融者共創建管集團”。與此同時，代建企業的品牌宣傳運營持續加強，遠洋集團旗下的遠洋建管以及復地集團旗下的復地管理均成立了代建專門的微信公眾號。

??俊發彩云城A6地塊重啟，由綠城管理代建

??2024年4月2日，俊發集團聯合東方資產、綠城管理、中交一公局成功舉辦了俊發彩云城A6地塊項目合作啟動會。該項目于2022年8月停工，此次重啟引入綠城管理將作為項目運營管理方，對項目全盤進行后續運營、操盤、監管等直至竣備交付。

??2024年一季度代建中標項目同比增加32.6%

??2024年一季度代建中標項目總計達118個，相比2023年同期89個增加32.6%，整體表現較好，增量創下近年單季度最高，特別是相比2023年下半年，熱度明顯回升。三四線城市是代建增量的主要來源，占比近6成。

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??行業政策

??地方代建政策持續優化城中村將是代建競逐重點

??1、河南、南京等地出臺政府投資項目代建管理辦法

??2024年以來，地方性代建政策繼續優化，河南不僅出臺省級政府投資項目代建管理辦法，洛陽、南陽、駐馬店等地級市也發布代建相關支持或管理政策。此外，《南京市市級政府投資城建項目管理辦法》于3月30日正式印發，將于5月1日起施行。

??2024年3月14日，河南省政府辦公廳印發《河南省省級政府投資項目代建管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），旨在規范河南省省級政府投資項目的建設管理，提升管理效率和投資效益。《管理辦法》明確，省級政府投資項目是以省政府預算安排資金為主要來源且總投資5000萬元及以上的省本級非經營性固定資產投資項目，并對代建模式進行了詳細規定，同時對項目管理中的職責分工、實施程序、資金管理以及獎懲監督機制均作出了具體規范。

??洛陽、駐馬店、輝縣等地先后提出支持開展代建團購，支持相關單位與房地產開發企業協調代建、團購職工住房，且團購達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍，以助力維穩房地產市場。

??目前，福建、河北、河南、南京、三亞、廈門、南京、南陽等多地均先后出臺或修訂了省級或市級政府投資項目代建管理辦法，有利于推進政府代建規范、高效管理。此外，“代建團購”政策的提出，也有利于增加代建需求，維護地產市場健康發展。

??2、城中村改造擴圍、提速，預期帶動政府代建需求釋放（略）

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??土地成交

??城投拿地占47%加速探索城投+代建合作模式

??2021年以來，城投成為拿地主力，托底了大量項目。今年，城投在土地市場持續發力，一季度拿地占比仍達到47%。但據統計，2021到2023年，城投拿地項目開工率不足三成，且從城投參與拿地且已開工、開售土地來看，合作開發比例達到34%。其中2023年已開工項目合作比例接近50%，這也證明了城投拿地之后獨立開發的能力和意愿均較弱。對于城投拿地的出路，獨立開發只適合小部分有操盤經驗的城投，多數城投依然需要以盤活資產為主，尋求合作開發、代建、轉讓等機遇。在此背景下，將推動行業加速探索城投與代建企業合作模式，實現雙方共贏發展。

??表：2024年一季度典型城市城投平臺拿地明細（億元；萬平方米）（略）

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??企業洞察

??代建企業加快擴充合作資源庫提升市場份額

??1、戰略合作愈演愈烈，金科開管與綠城管理“抱團”

??當前，代建行業正掀起一場“規模戰”，為拓展代建業務，提高市場份額和品牌競爭力，代建企業加快擴充合作資源庫。

??從一季度的合作動態來看，地方政府及國有平臺公司是代建企業重點合作對象。旭輝建管先后與昆明市西山區委區政府、啟東呂四港經濟開發區簽署戰略合作協議。世紀金源集團旗下騰云當代管理與河北省石家莊市無極縣政府合作取得實質性進展，2024年3月28日，已簽約石家莊無極全過程代建項目，簽約項目位于石家莊市無極縣北部科教新城，為無極重點打造區域，規劃總建面約44.7萬㎡，將打造高端低密和綠色健康科技住宅，及高品質生活體驗購物中心。

??代建企業之間也開始“抱團”。金科開管繼與世紀金源集團騰云華力簽約合作后，2024年3月13日又與綠城管理簽訂戰略合作框架協議。行業競爭愈發激烈，代建企業之間的“抱團”有利于實現資源共享、優勢互補，減少發展阻力，實現1+1大于2的效果，這也是優勢不足的代建企業擴張規模、搶占話語權的一條有效路徑。

??此外，部分代建企業率先試水合伙人制度，以“直營＋加盟”的模式擴大合作范圍，促進規模發展。繼2022年12月中原建業設立城市合伙人機制、綠城管理2023年年中啟動“百川計劃”之后，2024年1月旭輝建管推出“千帆計劃”，在江蘇、安徽、廣西等28個省市開始招募有優質的項目資源及關鍵人脈關系的企業或個人作為合作伙伴；2024年4月金科開管發布“同路人計劃”，不限行業、不限背景，招募一切能提供代建資源、推動代建項目簽約、引入代建資金的個人或團體。未來或有更多的代建企業跟進，爭奪市場資源。

??2、代建平臺公司再擴容，招商蛇口宣布成立“招商建管”(略）

??3、綠城管理營收同比增長24.3%，中原建業延發年報（略）

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??重點項目

??重點項目：紓困繼續推進中交管理、綠城管理助力項目復工

??1、中交管理中標汕尾“愉憬灣”項目全過程代建代管（略）

??2、俊發彩云城A6地塊重啟，由綠城管理代建

??4月2日，俊發集團聯合東方資產、綠城管理、中交一公局成功舉辦了俊發彩云城A6地塊項目合作啟動會。綠城管理將作為項目運營管理方，對項目全盤進行后續運營、操盤、監管等直至竣備交付。

??俊發彩云城A6地塊即晴灣地塊，該地塊占地面積約74.96畝，容積率5.31，建筑密度25%，綠地率40%，共規劃了12棟高層住宅以及1所12班的幼兒園。

??2022年8月，由于市場下行，項目進入了停工狀態，此后由云南匯立房地產開發有限公司接手，并于今年1月完成股權變更，最終中豪持股81.86%，東方資產持股18.13%，東方資產成為實際控制人。

??如今項目重啟，東方資產作為出資方，將為彩云城A6地塊的開發建設提供充足的資金保障。同時，項目還引入綠城管理、央企中交一公局集團，分別作為代建方和施工方。相信在中國東方資產上海分公司、綠城管理、中交一公局集團的共同合作下，充分發揮各自專業優勢，全方位保障項目后續建設及品質交付，同時也將為行業化債提供新選擇和新思路。

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??招投標

??一季度市場熱度回升明顯代建項目同比增長32.6%

??1、2024年一季度代建中標項目118個，同比增加32.6%

??2024年以來房地產項目代建公開招投標穩步增長。根據招標信息監測，一季度代建中標項目總計達118個，相比2023年同期89個增加32.6%。整體來看，2024年一季度代建市場整體表現較好，增量創下近年單季度最高，特別是相比2023年下半年，熱度明顯回升。

??2、項目主要來自政府平臺委托，綠城、藍城等頭部優勢明顯（略）

??3、長三角地區占比超過六成，三四線城市是主要增量市場（略）

??目錄

??企業加快擴充合作資源庫一季度代建中標項目同比增32.6%

??本期關注：

??一、行業政策：地方代建政策持續優化，城中村將是代建競逐重點

??1、河南、南京等地出臺政府投資項目代建管理辦法

??2、城中村改造擴圍、提速，預期帶動政府代建需求釋放

??二、土地成交：城投拿地占47%，加速探索城投+代建合作模式

??三、企業洞察：代建企業加快擴充合作資源庫，提升市場份額

??1、戰略合作愈演愈烈，金科開管與綠城管理“抱團”

??2、代建平臺公司再擴容，招商蛇口宣布成立“招商建管”

??3、綠城管理營收同比增長24.3%，中原建業延發年報

??四、重點項目：紓困繼續推進，中交管理、綠城管理助力項目復工

??1、中交管理中標汕尾“愉憬灣”項目全過程代建代管

??2、俊發彩云城A6地塊重啟，由綠城管理代建

??五、招投標：一季度市場熱度回升明顯，代建項目同比增長32.6%

??1、2024年一季度代建中標項目118個，同比增加32.6%

??2、項目主要來自政府平臺委托，綠城、藍城等頭部優勢明顯

??3、長三角地區占比超過六成，三四線城市是主要增量市場