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??銷售業績亮眼，年內于北京獲地較多，財務穩健但核心盈利能力下滑。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【銷售金額同比微增0.28%，一線及香港銷售貢獻1640億】2024年中海地產共實現合約物業銷售金額約3106.9億元，同比微增0.28%。全年，中海地產全口徑銷售規模已位列第二，距離第一名保利發展僅相差120多億；此外TOP10房企中僅有中海地產銷售未出現下滑。期內，中海地產及附屬公司在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額1640.4億元，占比53%，其中，在上海實現合約銷售額704.5億。

??【新增土儲總價同比下降41%，北京權益地價高達342億】2024年，中海地產（不包括中海宏洋）新增22幅地塊，新增土地儲備總建面416萬平方米，同比減少了46%；新增土儲總地價806億，同比減少40%；權益地價696億。從各城市新增土儲的權益地價看，中海地產于北京、深圳、上海及杭州投資較多。其中，北京的權益地價高達342億。

??【凈利潤下降34%至178億，合聯營應占溢利下降60%】2024年中海地產營業收入為1852億元，同比下降9%；毛利潤同比下降20%至328億元，毛利率同比下降了2.6個百分點至17.7%；凈利潤同比下降34%至178億元，凈利率同比下降3.7個百分點至9.61%。凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因為期內投資物業的公允價值變動收益大幅減少，此外期內分銷費用也有所上漲。值得注意的是，主要聯營企業中海宏洋，于2022年、2023年及2024年分別計提了27億、15億及7億的存貨跌價準備。在此背景下，2024年中海地產的應占合聯營溢利6.49億，同比下降了60%。

??【經營性現金凈流入464.5億，現金充裕且融資成本僅3.1%】報告期末，中海地產扣除受限制現金后的現金短債比為3.47，長短期債務比7.45。凈負債率為29.22%，同比下降9個百分點；扣除預收賬款后的資產負債率為48.22%，三條紅線保持綠檔。期內，中海地產加權平均融資成本為3.1%，融資成本處于行業最低區間。整體來看，中海地產財務指標依然十分穩健。2024年6月20日，三大國際評級機構之一的標普將中國海外發展的長期發行人信用評級從“BBB+”展望穩定上調至“A-”展望穩定，中海也成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。

??01

??銷售

??銷售金額同比微增0.28%
一線及香港銷售貢獻1640億

??2024年中海地產（含聯營合營公司）共實現合約物業銷售金額約3106.9億元，同比微增0.28%；銷售面積約1148.7萬平方米，同比下降14%；銷售均價27047元/平米，同比增長17%。2024年，中海地產全口徑銷售規模已位列第二，距離第一名保利發展僅相差120多億。在行業深度調整的背景下，大多數房企業績均發生了下滑，TOP10房企中僅有中海地產銷售未出現下滑。

??從銷售結構來看，2024年中海地產及附屬公司合約銷售金額達2453億元，同比上升9%；而合聯營及中海宏洋部分的合約銷售金額達654億元，同比下降22%。

??期內，中海地產及附屬公司在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額1640.4億元，占總合約銷售的53%；其中在上海實現合約銷售額704.5億。從項目看，上海建國東路項目實現合約銷售額387.3億；上海領邸玖序/玖章項目實現合約銷售額282.1億；深圳中海深灣玖序項目實現合約銷售額156.2億。

??與此同時，中海地產加強了銷售回款，2024年銷售回款超過100億的城市為北京、上海、廣州及深圳四個一線城市，其中上海超過400億元，北京超過200億。

??02

??投資

??新增土儲總價同比下降41%
北京權益地價高達342億

??2024年中海地產（不包括中海宏洋）新增22幅地塊，新增土地儲備總建面416萬平方米，同比減少了46%；新增土儲總地價806億，同比減少40%；權益地價696億，新增購地金額行業第一，平均樓板價16059元/平米。此外中海宏洋新增土地儲備119萬平米，總地價52億。2024年中海地產系列公司合計新增土儲535萬平方米，同比下降42%；總地價858億元，同比下降41%；權益地價745億。

??在業績會上，中海地產行政總裁張智超表示，中海地產2025年的投資將保持穩中有進的態勢，繼續保持行業領先的投資強度，強聚焦一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市，根據項目具體情況進行研判。

??從各城市新增土儲的權益地價來看，中海地產（含中海宏洋）主要于北京、深圳、上海及杭州投資較多。其中，北京的權益地價高達342億，占比46%。此外，深圳、上海、杭州的權益地價分別為101億、69億及45億。

??截至2024年，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備2877萬平米（權益面積2543萬平米），同比下降18%。中海宏洋擁有土地儲備為1378萬平方米（權益為1159萬平方米），同比下降27%。中海地產系列公司合計擁有土地儲備4255萬平方米，同比下降21%。此外，期末中海地產的物業及其他存貨、土地發展費用合計4602億元，同比下降了7%。

??03 盈利

??凈利潤下降34%至178億
合聯營應占溢利下降60%

??2024年中海地產營業收入為1852億元，同比下降9%；其中物業發展收入同比下降9%至1747億元。從利潤情況來看，毛利潤同比下降20%至328億元，毛利率同比下降了2.6個百分點至17.7%。凈利潤同比下降34%至178億元，凈利率同比下降3.7個百分點至9.61%。

??凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因為期內投資物業的公允價值變動收益大幅減少，相比2023年收益48億下降至收益4億。

??值得注意的是，期內中海地產行政費用及財務費用均有所下降，但分銷費用卻在上漲，或是因為市場疲軟，去化壓力加大，增加了相應的銷售傭金或渠道費等。2024年，中海地產的分銷費用從2023年的42.6億增長至45.2億。

??近年來，不少房企都計提了存貨跌價準備，中海地產由于主流城市、主流地段的投資策略，獲取項目具有一定土地稀缺性，未有對庫存物業進行過大額減值。但作為中海地產主要聯營企業的中海宏洋，于2022年、2023年及2024年分別計提了27億、15億及7億的存貨跌價準備,凈利潤規模也逐年下滑明顯。在此背景下，中海地產應占合聯營企業的溢利也在逐年下降。2024年中海地產的應占合聯營溢利6.49億，同比下降了60%。

??04

??財務

??經營性現金凈流入464.5億
現金充裕且融資成本僅3.1%

??期內，中海地產銷售回款為2219.3億，其他經營回款為147億，總經營回款為2366.3億，同比上升2.1%。中海地產資本支出為1476.2億，其中土地成本為954.1億，建安支出為522.1億，經營性現金凈流入為464.5億。融資方面，中海地產境內外融資864.6億，提早或到期償還債務1040.1億，凈償還債務175.5億。

??截止2024年底，中海地產持有銀行結余及現金1242億，同比上升18%，其中受規管的物業預售所得款為249.6億元。與此同時，整體有息借貸繼續壓降，總有息負債為2415.6億，同比下降6%；其中一年內到期的有息負債為285.9億。

??報告期末，中海地產扣除受限制現金后的現金短債比為3.47，長短期債務比7.45。凈負債率為29.22%，同比下降9個百分點；扣除預收賬款后的資產負債率為48.22%，三條紅線保持綠檔。期內，中海地產加權平均融資成本為3.1%，融資成本處于行業最低區間。整體來看，中海地產財務指標依然十分穩健。

??2024年6月20日，三大國際評級機構之一的標普將中國海外發展的長期發行人信用評級從“BBB+”展望穩定上調至“A-”展望穩定，此外，中海獲得惠譽A-、穆迪Baa2評級，中海也成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。

??05

??多元化

??年內新增9個商業物業
運營收入增長12%

??除住宅開發外，中海地產同時也深耕城市運領域，打造了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產業園、養老等為要素的不動產資產管理平臺。

??2024年，中海地產的商業物業運營收入為71.3億元，同比上升12%，其中寫字樓租金收入為35.7億元，購物中心租金收入為22.6億元，長租公寓收入為2.7億元，酒店及其他商業物業收入為10.3億元

??年內，中海地產共新增9個商業物業投入運營，總建筑面積增加約30萬平方米。此外，中海地產輕資產管理規模持續擴張，年內新獲取深圳小梅沙大型文旅商業管理項目。截止2024年，中海地產已累計獲取外部輕資產管理項目18個，先后于北京、廣州、深圳、成都、蘇州、佛山等高能級城市核心區域實現輕資產管理項目落地。