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??導(dǎo)語(yǔ)

??未來(lái)代建行業(yè)仍將會(huì)保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”、“特色為王”發(fā)展態(tài)勢(shì)，堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”和具備“核心競(jìng)爭(zhēng)力”的企業(yè)，才能在“藍(lán)海變紅海”的代建賽道構(gòu)筑護(hù)城河。

??◎  文 / 謝楊春 吳嘉茗

??研究視點(diǎn)

??2024年以來(lái)代建賽道在進(jìn)駐企業(yè)逐步飽和后迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段。此階段下，部分“后起之秀”加速拓展的同時(shí)，頭部企業(yè)格局愈發(fā)穩(wěn)定。以綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理等起步較早、管理體系完善老牌代建企業(yè)始終保持在代建綜合能力的前沿。

??我們認(rèn)為，面臨代建賽道一系列挑戰(zhàn)和問(wèn)題之下，在行業(yè)“藍(lán)海”時(shí)期積累的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，成為四家企業(yè)應(yīng)對(duì)“紅海”的資本和底氣。

??四家企業(yè)深耕代建領(lǐng)域多年，作為先行者，具備突出的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，并在不同的業(yè)務(wù)模式和細(xì)分領(lǐng)域中構(gòu)建了獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成自身鮮明的標(biāo)簽和市場(chǎng)認(rèn)可度。

??本專題以2024年綜合能力TOP4企業(yè)綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理為案例，聚焦在企業(yè)核心優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，去探尋頭部企業(yè)的立身之道。

??01

??行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期

??頭部格局逐漸穩(wěn)定

??經(jīng)過(guò)3年的快速、“野蠻”的擴(kuò)張期，代建賽道在企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐并持續(xù)搶奪市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。同時(shí)，頭部代建企業(yè)的格局也逐漸趨于穩(wěn)定，后發(fā)企業(yè)面臨的發(fā)展壓力持續(xù)增大。

??1、代建賽道增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，入局企業(yè)數(shù)量“飽和”

??經(jīng)過(guò)3年的快速、“野蠻”的擴(kuò)張期，代建賽道在企業(yè)競(jìng)相進(jìn)駐并持續(xù)搶奪市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。

??雖然2024年代建新拓規(guī)模再創(chuàng)新高，達(dá)到2.15億平方米，較2020年實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。但從增速來(lái)看，行業(yè)的增長(zhǎng)趨勢(shì)和動(dòng)能出現(xiàn)明顯放緩，2024年代建新拓規(guī)模同比增長(zhǎng)13%，增速較2023年大幅下降14個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2025年，競(jìng)爭(zhēng)仍十分激烈，代建項(xiàng)目獲取難度不斷增加，一季度新拓代建規(guī)模同比僅增長(zhǎng)5%。

??由此可見(jiàn)，代建行業(yè)已經(jīng)逐步進(jìn)入增速放緩的平穩(wěn)發(fā)展期。行業(yè)發(fā)展主要受到以下幾個(gè)方面的影響：

??第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境未有顯著提升，市場(chǎng)信心與預(yù)期仍在緩慢修復(fù)。代建雖然是輸出品牌和服務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，整體風(fēng)險(xiǎn)較小，但樓市持續(xù)低迷令委托方開(kāi)發(fā)意愿進(jìn)一步降低，進(jìn)而影響代建需求。

??第二，競(jìng)爭(zhēng)加劇令代建企業(yè)拓展新項(xiàng)目的難度不斷加碼。截至2024年末，代建行業(yè)已吸引了超過(guò)100家房地產(chǎn)企業(yè)入局或承接代建業(yè)務(wù)，行業(yè)參與度顯著提升。

??第三，與代建相關(guān)政策利好兌現(xiàn)后迎來(lái)短期不確定性。土地成交持續(xù)筑底、土地回購(gòu)等政策影響下，城投拿地規(guī)模減少、且開(kāi)工意愿進(jìn)一步降低；“以購(gòu)代建”政策導(dǎo)致短期內(nèi)代建保障房持續(xù)承壓；資本代建中的紓困代建進(jìn)程逐步放緩，前兩年的房企暴雷潮過(guò)去后，市場(chǎng)紓困代建需求也大幅減少。

??2、競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，但頭部格局逐漸穩(wěn)定（略）

??02

??代建仍面臨多方挑戰(zhàn)

??綁定委托方至關(guān)重要(略）

??在增速放緩的當(dāng)下，代建行業(yè)正面臨來(lái)自外部和內(nèi)部的多重挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)互相交織、互相影響，共同構(gòu)成了阻礙代建企業(yè)發(fā)展的復(fù)雜局面。其中，最主要的挑戰(zhàn)是代建企業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之間的矛盾，其次是代建項(xiàng)目的超額收益承諾與利潤(rùn)空間收窄之間的矛盾，最后，輕資產(chǎn)模式下信任危機(jī)、代建企業(yè)規(guī)模與利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)博弈同樣不容忽視。

??站在委托方角度來(lái)看，選擇代建企業(yè)的邏輯已從“單服務(wù)采購(gòu)”升級(jí)為“戰(zhàn)略生態(tài)共建”。規(guī)模優(yōu)勢(shì)不再是委托方選擇代建企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而具備長(zhǎng)期主義思維、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)能力、資源整合能力、能夠創(chuàng)造超額收益的代建方，會(huì)成為委托方的首選。

??1、快速發(fā)展后風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，面臨量?jī)r(jià)失衡、信任危機(jī)等挑戰(zhàn)（略）

??2、委托方選擇愈發(fā)廣泛，關(guān)注價(jià)值共創(chuàng)與長(zhǎng)期合作（略）

??03

??以服務(wù)與專業(yè)能力錨定委托方

??頭部企業(yè)各具優(yōu)勢(shì)

??代建賽道面臨一系列挑戰(zhàn)和問(wèn)題之下，在行業(yè)“藍(lán)海”時(shí)期積累的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，成為綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理應(yīng)對(duì)“紅海”的資本和底氣。

??四家企業(yè)深耕代建領(lǐng)域多年，作為先行者，具備突出的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，并在不同的業(yè)務(wù)模式和細(xì)分領(lǐng)域中構(gòu)建了獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成自身鮮明的標(biāo)簽和市場(chǎng)認(rèn)可度。

??本章以2024年綜合能力TOP4企業(yè)綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理為案例，聚焦在企業(yè)核心優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，去探尋頭部企業(yè)的破局之道。

??1、綠城管理：規(guī)模領(lǐng)跑，標(biāo)準(zhǔn)化體系支撐產(chǎn)品口碑和品牌溢價(jià)雙強(qiáng)

??作為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，綠城管理憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)率先達(dá)到了較大的代建規(guī)模、形成規(guī)模效應(yīng)，又在專業(yè)化服務(wù)、品牌運(yùn)營(yíng)、生態(tài)協(xié)同等軟實(shí)力的加持之下保持了行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的穩(wěn)固地位。

??1.1、規(guī)模斷層領(lǐng)先，以“示范效應(yīng)”增加委托方粘性（略）

??1.2、一二線建面占比超過(guò)七成，抗風(fēng)險(xiǎn)能力、溢價(jià)價(jià)能力強(qiáng)

??從布局上看，綠城管理的項(xiàng)目分布具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和溢價(jià)能力。截至2024年末，位于一二線城市建面占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈（長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及成渝城市群）占比76.6%。兩者的占比均較2023年末有所上漲。

??從項(xiàng)目來(lái)源的角度看，2024年末，綠城管理合約總建面中，毛利更高的商業(yè)代建占比達(dá)76.19%，建筑面積為95.7百萬(wàn)平方米。商業(yè)代建項(xiàng)目具有高毛利的特性，能夠?yàn)楣編?lái)更高額的收益，同時(shí)能更加有力地保障整體業(yè)績(jī)的穩(wěn)健兌現(xiàn)。

??1.3、以管理創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)能力突出、資源整合力強(qiáng)（略）

??2、藍(lán)城集團(tuán)：生態(tài)賦能，已在細(xì)分領(lǐng)域建立較大優(yōu)勢(shì)

??藍(lán)城集團(tuán)的前身介入代建領(lǐng)域最早可以追溯到2005年，最初以保障房、安置房代建起家，2014年正式更名為藍(lán)城集團(tuán)后，藍(lán)城在保障房代建和商品房代建兩個(gè)主要業(yè)務(wù)均穩(wěn)步增長(zhǎng)。在代建頭部企業(yè)中，藍(lán)城集團(tuán)特色和競(jìng)爭(zhēng)力獨(dú)樹(shù)一幟，與其他頭部企業(yè)形成一定差異化競(jìng)爭(zhēng)。

??在戰(zhàn)略上，藍(lán)城集團(tuán)從開(kāi)發(fā)端向生活服務(wù)端延伸，轉(zhuǎn)型為美好生活綜合服務(wù)商，核心是藍(lán)城集團(tuán)在細(xì)分領(lǐng)域建立了巨大優(yōu)勢(shì)，尤其是在保障房代建以及政府公建“代建+運(yùn)營(yíng)”方面，依靠產(chǎn)品和品牌賦能，形成了自身獨(dú)特的標(biāo)簽，并得到了市場(chǎng)和委托方的認(rèn)可。

??在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過(guò)程中，藍(lán)城集團(tuán)代建規(guī)模同樣處于行業(yè)領(lǐng)先地位。一方面體現(xiàn)了企業(yè)在代建領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)認(rèn)可度，另一方面規(guī)模為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供有效支撐。

??截至2024年12月31日，藍(lán)城集團(tuán)累計(jì)簽約代建項(xiàng)目總建筑面積突破1.36億方，已進(jìn)駐中國(guó)27個(gè)省及直轄市、146個(gè)地級(jí)市，操盤項(xiàng)目690個(gè)，布局范圍廣闊。2024年全年藍(lán)城集團(tuán)共新增80個(gè)代建項(xiàng)目，商業(yè)代建48個(gè)，政府代建32個(gè)，業(yè)務(wù)發(fā)展均衡，新增簽約總建筑面積1570.19萬(wàn)方，維持行業(yè)前三位置，占行業(yè)新增規(guī)模的7.3%。

??此外，藍(lán)城集團(tuán)在戰(zhàn)略簽約上合縱連橫，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期主義。僅2024年藍(lán)城集團(tuán)就與超過(guò)10個(gè)合作方簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括重慶城投集團(tuán)、昆明交投集團(tuán)、淮安國(guó)聯(lián)集團(tuán)等地方平臺(tái)公司。

??2.1、以高品質(zhì)代建保障房，標(biāo)準(zhǔn)化體系穩(wěn)固政企長(zhǎng)期合作

??2005年，藍(lán)城集團(tuán)首次介入杭州城中村改造，以商品房標(biāo)準(zhǔn)建造了彭埠云河家園，正式開(kāi)啟了以保障房代建的輕資產(chǎn)之路。

??在代建保障房過(guò)程中，藍(lán)城集團(tuán)構(gòu)建了自身獨(dú)有的保障房標(biāo)準(zhǔn)化體系，提高代建保障房品質(zhì)、效率的同時(shí)，以更加透明、公開(kāi)的方式與政府類委托方形成互相信任。

??迄今為止，藍(lán)城集團(tuán)代建的保障房已實(shí)現(xiàn)四次迭代升級(jí)，從第一代“以居住為主要目的”的居住保障，到第二代“從教育、養(yǎng)老、社交、文化、健康、物業(yè)管理等多方面”切入的生活保障，再到第三代“運(yùn)用特色小鎮(zhèn)建設(shè)思路進(jìn)行安置區(qū)建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)保障，直至從2017年開(kāi)始的“逐步傾向?qū)ξ幕诰蚺c保護(hù)”的文化保障。

??代建保障房一直是藍(lán)城集團(tuán)深耕領(lǐng)域，藍(lán)城集團(tuán)專注于代建安置房、人才房、經(jīng)適房、公租房等各種類型的保障房，形成以“品牌+規(guī)模+產(chǎn)品+口碑”為四大支撐的業(yè)務(wù)“護(hù)城河”，并在用戶市場(chǎng)、委托方兩方面均獲得了較高的認(rèn)可度。從2024年藍(lán)城集團(tuán)參與浙江省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)修訂也可見(jiàn)一斑。

??大幅提升保障房項(xiàng)目品質(zhì)，以商品房標(biāo)準(zhǔn)將保障房項(xiàng)目做到極致，并長(zhǎng)期保持較好的口碑，這是政府愿意選擇藍(lán)城集團(tuán)代建保障房的重要原因之一。市場(chǎng)原本對(duì)于保障房項(xiàng)目的認(rèn)知相對(duì)初級(jí)，一般來(lái)說(shuō)保障房的品質(zhì)不如商品房項(xiàng)目，但藍(lán)城集團(tuán)代建的保障房項(xiàng)目并不會(huì)因?yàn)楸Ｕ戏慷捌焚|(zhì)降級(jí)”，而是著力打造高品質(zhì)保障房。

??能夠做到高品質(zhì)保障房，一方面是基于藍(lán)城多維的產(chǎn)品體系，保障其代建保障房的品質(zhì)；另一方面是通過(guò)精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)化管控，確保方案的完整性和領(lǐng)先性，使項(xiàng)目的品質(zhì)達(dá)到行業(yè)內(nèi)的“第一品級(jí)”，并保障各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。

??值得注意的是，雖然短期內(nèi)推行的“以購(gòu)代建”政策會(huì)導(dǎo)致代建保障房需求下降，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在“市場(chǎng)+保障”雙軌制下，保障房、城市更新等領(lǐng)域的代建空間仍然巨大，在已有高品質(zhì)保障房代建口碑的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為藍(lán)城集團(tuán)依然會(huì)是多數(shù)地方政府合作伙伴的首選。

??此外，藍(lán)城集團(tuán)以“代建+運(yùn)營(yíng)”的全新模式打造城市文旅典范。從2018年杭州龍塢茶鎮(zhèn)·九街正式開(kāi)街，到2021年余姚陽(yáng)明古鎮(zhèn)·府前路歷史文化街區(qū)全面開(kāi)放，再到2023年上虞江南里·里直街道吉時(shí)開(kāi)街，依托因地制宜的文化挖掘和創(chuàng)新實(shí)踐，藍(lán)城集團(tuán)建立了“共管自治”機(jī)制與高效管理模式，打造集商業(yè)、休閑、居住于一體的復(fù)合業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)體系，形成“一城一品”開(kāi)發(fā)范式，推動(dòng)城市文化復(fù)興與公共空間價(jià)值重塑，并與地方政府建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

??2.2、生態(tài)賦能打造差異化戰(zhàn)略，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同驅(qū)動(dòng)“美好生活服務(wù)”（略）

??3、金地管理：管理驅(qū)動(dòng)，服務(wù)口碑與體系建設(shè)優(yōu)勢(shì)突出

??自布局代建領(lǐng)域以來(lái)，金地管理已積累了近二十年的豐富經(jīng)驗(yàn)，深耕代建行業(yè)多年，形成了成熟的項(xiàng)目管理體系、廣泛的上下游資源網(wǎng)絡(luò)、龐大的客戶基礎(chǔ)、卓越的市場(chǎng)口碑以及專業(yè)的人才梯隊(duì)。

??我們認(rèn)為金地管理業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張基于三個(gè)方面支撐和協(xié)同發(fā)展：

??第一，全業(yè)態(tài)覆蓋與“代建+”創(chuàng)新。2024年累計(jì)簽約管理面積以商住為主（68%）、商辦（12%）及公建（20%）為輔，并拓展代運(yùn)營(yíng)、咨詢、存量更新等多元賽道，挖掘存量與增量需求。

??第二，高質(zhì)量客戶結(jié)構(gòu)，推動(dòng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。2024年客戶占比中，政府/國(guó)企城投占比72%，中小房企（14%）、資方（9%）、產(chǎn)業(yè)客戶（4%）協(xié)同發(fā)展，客戶類型豐富助力業(yè)務(wù)縱深拓展。

??第三，精準(zhǔn)布局驅(qū)動(dòng)效能。金地管理已在全國(guó)60+城市布局，簽約管理面積3831萬(wàn)平方米、同比+33%，且戰(zhàn)略聚焦高能級(jí)城市群與一二線核心區(qū)，提升了盈利能力與抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。

??3.1、“兩高一低”服務(wù)口碑領(lǐng)跑行業(yè)，夯實(shí)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展根基（略）

??3.2、以全價(jià)值鏈管理流程創(chuàng)造價(jià)值，“代建三力”助力企業(yè)穿越周期（略）

??4、潤(rùn)地管理：政企協(xié)同，公建領(lǐng)域構(gòu)建差異化壁壘 

??潤(rùn)地管理作為華潤(rùn)置地旗下的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)，近年來(lái)持續(xù)深耕“6+2”多元賽道，構(gòu)建出以政府類訂單為主全業(yè)態(tài)布局，并在代建領(lǐng)域表現(xiàn)亮眼。尤其在政府代建領(lǐng)域占據(jù)領(lǐng)先地位。 

??截止至2024年，華潤(rùn)城市代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額11.8億元，累計(jì)在管面積達(dá)7607萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19%，穩(wěn)居行業(yè)前列。2024年新增政府代建面積1016萬(wàn)平方米，持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，夯實(shí)政府公建領(lǐng)域護(hù)城河。 

??與其他頭部企業(yè)相比，潤(rùn)地管理代建業(yè)務(wù)同樣起步較早，且依靠華潤(rùn)置地的央企資源，在項(xiàng)目獲取、資金支持、政策對(duì)接等方面的顯著優(yōu)勢(shì)。正是憑借其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和差異化戰(zhàn)略定位，潤(rùn)地管理才能夠成功在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 

??值得注意的是，聚焦政府代建、公建領(lǐng)域雖然穩(wěn)定且抗風(fēng)險(xiǎn)能力高，但也在一定程度上成為其規(guī)模突破“瓶頸”。相較而言，政府代建的周期波動(dòng)較為平穩(wěn)，增長(zhǎng)穩(wěn)定，但同樣面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)，諸如在“以購(gòu)代建”之下短期保障房代建將持續(xù)承壓。此外，商業(yè)代建雖受市場(chǎng)影響大，但利潤(rùn)、收入均相對(duì)可觀。盡管潤(rùn)地管理持續(xù)深耕“6+2”布局，但與其他新入局的企業(yè)相比，住宅、商辦兩個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，占有率仍有待提升。 

??4.1、深耕差異化賽道，以深度專業(yè)化構(gòu)建政府代建領(lǐng)域壁壘 

??與其他以商業(yè)代建為主、政府代建為輔的代建企業(yè)不同，潤(rùn)地管理發(fā)展過(guò)程中深耕差異化賽道，將政府公建領(lǐng)域作為自身發(fā)展的核心方向，自2008年華潤(rùn)置地獲深圳南山區(qū)政府委托建設(shè)深圳灣體育中心開(kāi)始，潤(rùn)地管理就開(kāi)始在政府公建領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，逐步積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。 

??實(shí)際上，隨著代建業(yè)務(wù)快速發(fā)展，潤(rùn)地管理也不斷深化布局，夯實(shí)“6+2”多元業(yè)務(wù)。目前其業(yè)務(wù)涵蓋文體場(chǎng)館、保障房、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新等六大政府代建賽道，牢牢鎖定政府代建核心“戰(zhàn)場(chǎng)”同時(shí)，積極布局商辦代建和住宅代建兩大市場(chǎng)化賽道。 

??這種差異化的戰(zhàn)略選擇使?jié)櫟毓芾砟軌蚺c政府需求形成深度綁定。特別是在文體場(chǎng)館等大型公共建設(shè)項(xiàng)目上，潤(rùn)地管理已展現(xiàn)出相當(dāng)程度的不可替代性，牢牢穩(wěn)居政府代建細(xì)分領(lǐng)域的龍頭地位。相比于以住宅代建見(jiàn)長(zhǎng)的綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等企業(yè)，潤(rùn)地管理在公共建筑和產(chǎn)業(yè)園區(qū)代建領(lǐng)域具有明顯優(yōu)勢(shì)，這使其在多元化代建市場(chǎng)中形成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。目前已完成和在建的代表性項(xiàng)目包括深圳灣體育中心、成都東安湖體育公園"一場(chǎng)三館"、廈門海峽國(guó)際會(huì)展中心等。文體場(chǎng)館代建是潤(rùn)地管理的特色賽道，也是其在政府代建領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。 

??選擇政府代建作為代建領(lǐng)域的“切口”，我們認(rèn)為與其央企背景與多元資源優(yōu)勢(shì)密不可分。作為央企華潤(rùn)集團(tuán)旗下企業(yè)，潤(rùn)地管理?yè)碛酗@著的背景資源優(yōu)勢(shì)，這在政府代建領(lǐng)域尤為重要。在公建代建過(guò)程中，政府選擇代建方會(huì)綜合考慮其資信水平、專業(yè)能力、廉政風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目管理水平、成本控制能力以及溝通協(xié)調(diào)能力等多個(gè)方面，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和高效管理。 

??對(duì)于潤(rùn)地管理而言，一方面是政府信任優(yōu)勢(shì)。央企背景使得其在公共項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，即項(xiàng)目獲取階段就建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另一方面，則是資金實(shí)力的優(yōu)勢(shì)。在一些需要前期投入較大的項(xiàng)目中，潤(rùn)地管理能夠通過(guò)集團(tuán)財(cái)務(wù)支持，提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目方案，增強(qiáng)項(xiàng)目獲取能力。

??此外，多元業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)是潤(rùn)地管理在政府代建過(guò)程中核心優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)集團(tuán)在地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、能源等領(lǐng)域的多元布局，為潤(rùn)地管理提供了豐富的業(yè)務(wù)協(xié)同資源。例如，在醫(yī)院代建項(xiàng)目中，可以借助華潤(rùn)醫(yī)療的專業(yè)知識(shí)；在商業(yè)項(xiàng)目代建中，可以引入華潤(rùn)萬(wàn)家等商業(yè)資源；在產(chǎn)業(yè)園區(qū)代建中，可以協(xié)同華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 

??值得一提的是，在政府代建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累過(guò)程中，潤(rùn)地管理成功打造了諸多分向領(lǐng)域“專家”形象，這也是其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心基礎(chǔ)。

??比如文體場(chǎng)館代建，形成了從國(guó)家級(jí)到區(qū)級(jí)的三級(jí)場(chǎng)館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和能力體系。目前在管項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到17個(gè)，大型體育場(chǎng)管項(xiàng)目數(shù)量排名行業(yè)第一。 

??在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，潤(rùn)地管理已形成標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)模式，通過(guò)“建設(shè)運(yùn)營(yíng)收益分成”等合作模式，將保障房建設(shè)與商業(yè)配套運(yùn)營(yíng)結(jié)合，如北京大興機(jī)場(chǎng)安置房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益。這一點(diǎn)從2025年一季度，潤(rùn)地管理成功中標(biāo)廣州市番禺區(qū)新造二期等7個(gè)保障性住房項(xiàng)目也可見(jiàn)市場(chǎng)和政府對(duì)企業(yè)認(rèn)可度。另外，根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，華潤(rùn)置地承建保障性住房施工面積 1915 萬(wàn)平方米，管理租賃住房5.6萬(wàn)間。 

??4.2、政企協(xié)同、深度綁定，以“全周期生態(tài)”融合代建與片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)（略）

??04

??長(zhǎng)期主義是發(fā)展基石

??以專業(yè)化分工實(shí)現(xiàn)多方共贏

??在房地產(chǎn)行業(yè)整體向下的艱難周期中，代建作為轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式的典型業(yè)務(wù)，擁有更強(qiáng)的逆周期效應(yīng)，成為諸多企業(yè)求生存的重要方式。在經(jīng)歷了2021年至2023年的高速增長(zhǎng)后，2024年代建行業(yè)在企業(yè)競(jìng)相入局后走入了規(guī)模增速放緩、企業(yè)格局分化的新階段。

??1、代建市場(chǎng)"藍(lán)海"變"紅海"，逐步從單一賽道轉(zhuǎn)向多元化布局（略）

??2、以專業(yè)及服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)應(yīng)追求長(zhǎng)期主義

??在新階段，行業(yè)和企業(yè)面臨諸多問(wèn)題，諸如“如何避免過(guò)度擴(kuò)張，保持高質(zhì)量發(fā)展”、“利潤(rùn)趨薄之下，怎么與委托方實(shí)現(xiàn)共贏”、“作為乙方，如何與委托方建立長(zhǎng)期信任形成長(zhǎng)期伙伴關(guān)系”等。

??如何破局？以頭部企業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，第一，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，探索細(xì)分領(lǐng)域打造護(hù)城河；第二，滿足客戶多元需求，拓展增量空間，尋找多元化復(fù)合模式；第三，通過(guò)服務(wù)為委托方打造長(zhǎng)期穩(wěn)定合作，創(chuàng)造超額收益。

??當(dāng)前，委托方需求正從“快速變現(xiàn)”轉(zhuǎn)向全周期價(jià)值共創(chuàng)。代建企業(yè)也需以“長(zhǎng)期伙伴”角色深度綁定客戶訴求，通過(guò)品牌、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品等一些列綜合能力的修煉與打造，確保項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全鏈條價(jià)值兌現(xiàn)，而非單純追求規(guī)模擴(kuò)張。

??總體而言，不唯規(guī)模論，以專業(yè)及服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力是代建“紅海”中企業(yè)應(yīng)具備的能力，也是評(píng)價(jià)和衡量代建企業(yè)重要的指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)。競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，企業(yè)需要以綜合的解題能力為委托方提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)依靠核心競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展上“攻守兼?zhèn)洹薄?/p>

??以此來(lái)看，未來(lái)代建行業(yè)仍將會(huì)保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”、“特色為王”發(fā)展態(tài)勢(shì)，如綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、潤(rùn)地管理這類堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”和具備“核心競(jìng)爭(zhēng)力”企業(yè)，才能在“藍(lán)海變紅海”的代建賽道構(gòu)筑護(hù)城河。能夠在行業(yè)周期波動(dòng)中錨定價(jià)值標(biāo)桿，與委托方形成深度協(xié)同，最終實(shí)現(xiàn)存量?jī)?yōu)化與增量突破的雙重價(jià)值最大化。

??此外，代建行業(yè)并非“零和博弈”，而是通過(guò)專業(yè)化分工實(shí)現(xiàn)多方共贏。惡性競(jìng)爭(zhēng)與無(wú)序擴(kuò)張將透支行業(yè)信用，需要頭部企業(yè)牽頭建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)框架，推動(dòng)行業(yè)從“價(jià)格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值戰(zhàn)”，形成良性競(jìng)合生態(tài)，推動(dòng)從“規(guī)模擴(kuò)張”邁向高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。