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??核心觀點(diǎn)

??【全年實(shí)際銷售額同比下滑，2025年目標(biāo)105億】2024年信達(dá)地產(chǎn)并表項(xiàng)目與合作項(xiàng)目銷售繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)且降幅有所擴(kuò)大，全年合作權(quán)益銷售額32.8億，同比下滑45.6%，并表銷售額38.2億，同比下滑42.6%。全年代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)驟降，代建銷售額約11.62億，同比減少82.9%，占銷售額的比重降至14%。若算上代建銷售和合作權(quán)益銷售，全年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總銷售額82.69億，同比降幅擴(kuò)大至57.6%，實(shí)際完成銷售額僅為計(jì)劃值的55%（2024年原計(jì)劃銷售目標(biāo)150億元）。展望2025年市場(chǎng)形勢(shì)，信達(dá)計(jì)劃簽約銷售額105億，較2024年實(shí)際銷售額增長(zhǎng)27%，計(jì)劃回款額100億，較2024年實(shí)際完成值增長(zhǎng)22%。

??【新獲項(xiàng)目以合聯(lián)營(yíng)開發(fā)為主，代建拓展收縮】2024年信達(dá)地產(chǎn)延續(xù)前期謹(jǐn)慎投資策略，全年新增土儲(chǔ)總建面144.6萬方，同比微增3%。2024年信達(dá)地產(chǎn)新增少量并表，新增并表面積24.88萬方，全年新獲項(xiàng)目以合聯(lián)營(yíng)為主，合作權(quán)益面積88.32萬方，同比增長(zhǎng)31.3%，占全年新增土儲(chǔ)的61.1%，而新增代建項(xiàng)目計(jì)容建面31.43萬方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企業(yè)總土地儲(chǔ)備主要分為三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地儲(chǔ)備規(guī)模和并表土地儲(chǔ)備規(guī)模基本相當(dāng)，均在300萬平方米左右。

??【營(yíng)業(yè)收入同比下滑，凈利由盈轉(zhuǎn)虧】2024年信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)收80.28億，同比下滑29.7%，結(jié)轉(zhuǎn)收入64.12億，同比減少32.5%；受銷售業(yè)績(jī)回落拖累，合同負(fù)債較年初大幅減少67.7%至15.43億，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，無法滿足未來營(yíng)收有效增長(zhǎng)。凈利首次出現(xiàn)虧損，全年虧損約8.1億元，緣于合聯(lián)營(yíng)投資收益貢獻(xiàn)同比下滑、減值撥備大幅提升所致。歸母凈利同比由盈轉(zhuǎn)虧至7.84億元，核心歸母凈利虧損8.17億元。

??【現(xiàn)金短債比0.27，流動(dòng)性管理成關(guān)鍵】銷售低迷疊加償債加速，全年信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出11.4億，籌資性現(xiàn)金流凈流出50.3億，致年末在手現(xiàn)金較年初減少48.8%至49.57億，對(duì)短債覆蓋倍數(shù)約0.27倍，流動(dòng)性承壓。此外，信達(dá)地產(chǎn)扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率較年初減少2.2pct至65.37%，凈資產(chǎn)負(fù)債率較年初增長(zhǎng)11.2pct至106%。

??01

??銷售

??全年實(shí)際銷售額同比下滑，2025年目標(biāo)105億

??2024年信達(dá)地產(chǎn)并表項(xiàng)目與合作項(xiàng)目銷售繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)且降幅有所擴(kuò)大，全年合作權(quán)益銷售額32.8億，合作權(quán)益銷售面積17.63萬方，分別同比下滑45.6%和28.4%；而并表項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額38.2億，同比下滑42.6%，較去年同期降幅擴(kuò)大15.6pct，而并表項(xiàng)目銷售面積22.62萬方，同比下滑44.4%，較去年同期降幅擴(kuò)大25.1pct。

??從并表項(xiàng)目的銷售分布來看，以銷售面積計(jì)，約73.8%的銷售來自于長(zhǎng)三角城市，仍是核心貢獻(xiàn)區(qū)域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本與去年同期持平，而珠三角和環(huán)渤海占比分別達(dá)8%和4%，有所微增。城市能級(jí)上，一二線銷售面積貢獻(xiàn)占比59.2%，其中二線銷售下滑顯著，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積同比下滑61.6%，其中合肥實(shí)現(xiàn)銷售4.09萬方，是所有城市中貢獻(xiàn)最大的城市，占比18%，較去年同期下滑15%，重點(diǎn)城市銷售有所收縮。

??“保交樓”政策背景下，中國(guó)信達(dá)紓困過程中對(duì)暴雷項(xiàng)目采用“AMC接管注入資金+委托代建”的模式，作為中國(guó)信達(dá)旗下唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)驟降，全年代建銷售額約11.62億，同比減少82.9%，占銷售額的比重降至14%，代建銷售面積7.32萬方，同比降幅72.1%，代建未能延續(xù)前期高增長(zhǎng)趨勢(shì)。

??若算上代建銷售和合作權(quán)益銷售，全年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總銷售額82.69億，同比降幅擴(kuò)大至57.6%，實(shí)際完成銷售額僅為計(jì)劃的55%（2024年原計(jì)劃銷售目標(biāo)150億元），回款額82.09億、回款率99.3%，總銷售面積47.6萬方，同比下滑48%。展望2025年市場(chǎng)形勢(shì)，信達(dá)計(jì)劃簽約銷售額105億，較2024年實(shí)際銷售額增長(zhǎng)27%，計(jì)劃回款額100億，較2024年實(shí)際完成值增長(zhǎng)22%。

??02

       投資

??新獲項(xiàng)目以合聯(lián)營(yíng)開發(fā)為主，代建拓展收縮

??2024年信達(dá)地產(chǎn)延續(xù)前期謹(jǐn)慎投資策略，全年新增土儲(chǔ)總建面144.6萬方，同比微增3%，但較2020-2022年高峰期仍然處于低位。繼2023年無新增并表項(xiàng)目后，2024年信達(dá)地產(chǎn)增加少量并表，新增并表面積24.88萬方，占比17.2%；全年新獲取項(xiàng)目以合聯(lián)營(yíng)開發(fā)為主，合作權(quán)益面積88.32萬方，同比增長(zhǎng)31.3%，占全年新增土儲(chǔ)的61.1%，成為新增土儲(chǔ)主力，以減少資金和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而新增代建項(xiàng)目計(jì)容建面31.43萬方，同比大幅下滑57%，代建拓展收縮明顯。

??截止2024年底，企業(yè)總土地儲(chǔ)備主要分為三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地儲(chǔ)備規(guī)模和并表土地儲(chǔ)備規(guī)模基本相當(dāng)，均在300萬平方米左右。根據(jù)年報(bào)列示的并表待開發(fā)項(xiàng)目來看，待開發(fā)地塊中蕪湖、合肥、重慶并表儲(chǔ)備面積居前三，占比達(dá)22.9%、19.7%、16.9%。

??03

       盈利

??營(yíng)業(yè)收入同比下滑，凈利由盈轉(zhuǎn)虧

??2024年信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入80.28億，同比下滑29.7%，結(jié)轉(zhuǎn)收入64.12億，同比減少32.5%，結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩。受銷售業(yè)績(jī)回落拖累，合同負(fù)債較年初大幅減少67.7%至15.43億，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.5降至0.24倍，無法滿足未來營(yíng)收有效增長(zhǎng)。

??盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29億，綜合毛利率30.3%，較去年提升3.2pct,其中房地產(chǎn)開發(fā)毛利率15.62%，同比減少2.88pct，房地產(chǎn)開發(fā)毛利率仍處行業(yè)較高水平，可能緣于紓困加速下其母公司為信達(dá)地產(chǎn)帶來的土儲(chǔ)資源優(yōu)勢(shì)。租賃及其他業(yè)務(wù)毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商業(yè)物業(yè)租賃及代建管理業(yè)務(wù)的高毛利屬性能夠有效平滑房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)導(dǎo)致的毛利率波動(dòng)，修復(fù)整體毛利率水平。

??凈利首次出現(xiàn)虧損，全年虧損約8.1億元，緣于合聯(lián)營(yíng)投資收益同比下滑78.7%至1.3億、減值撥備提升，其中信用和資產(chǎn)減值損失分別計(jì)提8.14億和6.07億，侵蝕了盈利空間。全年歸母凈利同比由盈，轉(zhuǎn)虧7.84億元，核心歸母凈利虧損8.17億元。

??04

       負(fù)債

??現(xiàn)金短債比0.27，需關(guān)注流動(dòng)性管理

??依托央企背景，2024年信達(dá)地產(chǎn)融資成本有所改善，整體平均融資成本從去年的4.63%減少至4.36%。年末有息負(fù)債319.88億元，基本與年初持平。從融資渠道看，銀行貸款、債券等融資渠道占到總有息負(fù)債的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融資貢獻(xiàn)度降低至3.34%，融資渠道持續(xù)改善；從期限來看，短期有息負(fù)債占比從年初的26.9%升高至56.5%,債務(wù)期限結(jié)構(gòu)惡化。

??受年內(nèi)銷售業(yè)績(jī)的拖累，銷售低迷疊加償債加速，全年信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出11.4億，籌資性現(xiàn)金流凈流出50.3億，致年末在手現(xiàn)金較年初減少48.8%至49.57億，對(duì)短債覆蓋倍數(shù)約0.27倍，流動(dòng)性承壓。此外，信達(dá)地產(chǎn)扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率較年初減少2.2pct至65.37%，凈負(fù)債率較年初增長(zhǎng)11.2pct至106%。