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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持低位運(yùn)行，延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，3月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)68.8%、同比降低11.4%。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百?gòu)?qiáng)房企1-3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。

??房企投資方面，前三月投資呈現(xiàn)“頭尾分化”格局。全口徑銷售TOP100中仍有近七成企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬，投資保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。值得注意提，銷售頭部企業(yè)拿地力度超過去年，帶動(dòng)土地市場(chǎng)點(diǎn)狀高熱。

??單月業(yè)績(jī)規(guī)模保持歷史低位

??報(bào)告顯示，3月TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模仍保持在歷史低位。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，主要由TOP30房企帶動(dòng)。其中，保利發(fā)展、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂等房企表現(xiàn)較好，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。但從整體來看，3月單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低的百?gòu)?qiáng)房企達(dá)到近7成，集中在TOP31-50和TOP51-100梯隊(duì)。

??另一方面，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻下移。其中，TOP20和TOP30房企3月銷售操盤金額門檻分別同比降低4.3%和2%至90億元和53.4億元。TOP50和TOP100房企門檻分別同比降低5.7%和4.3%至30.9億元和12.4億元。

??投資積極性筑底回升

??截止3月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為11.7億元，同比下降19%，但降幅比2月末增加10個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為5.3億元，同比提升18%，新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為17.1萬平方米，同比微增14%，增幅較2月末均有所收窄。

??總量方面，1-3月份新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)之和分別為6220億元，3171億元和3356萬平方米，貨值同比增長(zhǎng)17.8%，金額同比增長(zhǎng)42.2%，建面同比增長(zhǎng)5.1%。投資百?gòu)?qiáng)總量三個(gè)指標(biāo)均同比回正，企業(yè)投資積極性筑底回升。

??前三月，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度持續(xù)走高，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)75%，較2024年末增加13個(gè)百分點(diǎn)。此外，TOP11-20新增貨值占比13%，TOP21-30新增貨值占比3%，TOP31-50新增貨值占比10%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅有3%。

??從拿地銷售比指標(biāo)看，1-3月份百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比回升至0.3，較2024年末提升0.13，主要受到個(gè)別頭部房企拿地金額較大的影響，如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)拿地銷售比都遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)整體水平。

??拿地企業(yè)方面，一季度房企“頭尾分化”投資格局明顯。一方面，全口徑銷售TOP100中仍有近七成企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬，投資保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。另一方面，銷售頭部企業(yè)拿地力度超過去年，帶動(dòng)土地市場(chǎng)點(diǎn)狀高熱。

??銷售TOP10拿地最為積極，一季度總計(jì)拿地金額（全口徑）近1775億元，同比增長(zhǎng)162%。其中，有8家企業(yè)位列拿地金額TOP10，整體延續(xù)了過去兩年在核心城市加碼優(yōu)質(zhì)地塊的投資策略。

??央企中，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%和183%。對(duì)比去年而言，在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)地塊多頻供應(yīng)下，央企投資鋪排更為靠前。而越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等地方國(guó)企也在北京、成都等一線、核心二線積極補(bǔ)倉(cāng)，填補(bǔ)未來優(yōu)質(zhì)可售貨值。濱江集團(tuán)則繼續(xù)深耕大本營(yíng)，一季度在杭州拿地金額占比達(dá)到94%。

??4月仍為成交旺季，房企投資集中度進(jìn)一步分化

??預(yù)判后市，克而瑞研究中心認(rèn)為，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。

??分城市來看，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)；廣州、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問題難解，整體去化難言樂觀。

??投資方面，預(yù)計(jì)未來重點(diǎn)城市土地?zé)岫葘⒗^續(xù)維持，投資持續(xù)筑底。從房企投資角度來看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步分化，頭部房企、國(guó)央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ)，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。