市場江小亭 2024-01-29 09:55:17 來源：中國房地產網
??低至4.8折賣房被封盤、海景房跌至十幾萬元一套……
??這一輪降價潮中，過去幾年“成交量曾霸榜三四線城市榜首、房價上漲指數沖上‘70城’”首位的惠州，正頻繁以大幅跌價出圈，寒意盡顯。
??從2023年全年來看，惠州僅賣出約5.7萬套新房，不到三年前高峰期的4成。但該成交套數依舊位列大灣區城市前列，超過隔壁深莞兩城新房交易套數之和。過去一年，深圳新房成交30833套，東莞是25142套。
??當投資泡沫早已被擠出，又是誰在買進惠州房子？
??自住需求支撐
??誰在惠州買房？
??“現在都是自住客戶在看房買房，除了價格之外，他們會比較關注產品的品質、宜居度、配套條件等”，多位樓盤銷售給出類似相同的回復。
??從成交數據來看，據粵東世聯行統計數據顯示，過去一年，惠州市新房成交貢獻主力板塊為大亞灣，網簽面積126萬平方米，網簽金額212億元，位居全市首位；其次則為主城惠城區，全年網簽面積122萬平方米，網簽金額172億元。
??即大亞灣和惠城是過去一年新房成交的主力戰場。
??長期以來，無論是生活配套成熟度還是各類資源的聚集程度，主城區惠城都有明顯優勢，也是本地居住需求的主要落腳點；另外的成交主力大亞灣，因相對惠州市場而言更高的房價以及與深圳更近的距離，則主要為深圳人買進。
??“大亞灣新盤打折是最狠的，加上大社區、低密度，以及越來越便捷的交通，還是有很多深圳客戶愿意考慮”，大亞灣區域一渠道中介人士表示。
??如2023年臨深板塊住宅認購量銷冠盤萬悅花園，項目距離深圳僅數百米，與深圳地鐵14號線沙田站直線距離約1.8公里，便吸引了不少深圳客戶買入。
??“四房成交占比上升，也在一定程度說明追求更舒適住所的改善型自住客戶在進場”，對于誰在買進惠州的調查，樂有家一位分析人士表示。
??讓利搶客
??巨大體量之下，支撐這批自住需求進場的離不開巨幅折扣的推動。
??早于去年開春之際，有的房企還在觀望形勢，全年銷冠盤德威江譽誠便以8折轟動開場，并于短暫的“小陽春”期間搶收一波客戶；隨后，更多項目因未等來復蘇紛紛加入折扣大戰，其間更是不乏出現低至4.8折、6折等項目。
??數據顯示，過去一年惠州住宅整體備案均價仍達到1.3萬元/平方米，同比基本持平，但因讓利幅度持續加大，無論是各項目對外銷售價格還是最終網簽均價，相較備案價都大幅縮水。據世聯行數據，預計實際網簽均價同比備案價下降10%～15%。
??“事實上，網簽價也不準確，超過了允許的折扣紅線，就體現不出來了，比如好多項目除了正常折扣外，還會有包括贈送裝修基金、返現卡、車位乃至送首付等，這些都不會體現在網簽上。”惠州當地一房地產機構中介人士表示。
??“送的首付款會打到另一個銀行卡賬號，現在查的沒有那么嚴，倒一下就可以了。”早前時期，惠州南站某在售項目現場置業顧問便提道。
??不過，值得一提的是，經過一整年“廝殺”，房企們大都也心力交瘁。據一房企人士透露，除了個別項目，現在大家普遍已經有所收斂，放棄無底線的直降行為?！敖涍^這一輪大漲和大跌，再給一點時間，相信市場接下來會慢慢回歸到更為合理狀態。”對方補充到。
??面對5萬多套的全年新房交易量，也有惠州當地地產行業媒體人士提到，屬于正常的合理水平線。
??取代“冰點”，“合理”似乎正成為樓市慢下來的惠州新狀態。
??對此，也有市場觀點提到，過去的惠州市場因極度依賴深莞，無論是行情的極速上行還是隨后的回落，主動權從來不在自己手上，如今，雖公眾平臺個人賬戶依舊頻現著“跳樓價”賣房視頻，但看向市場，同樣也是惠州樓市正在重新回歸。
??城投還要“兜底”多久？
??不過，市場的回歸并沒能吸引及留住更多房企。
??從土地市場上來看，過去一年惠州共掛牌22宗宅地，成功出讓17宗，收金115億元，其中所有地塊均為底價成交，且超過6成地塊由城投公司兜底拿下，后續不排除會找其他開發商合作開發。
??對于城投公司大體量兜底行為，安居客認為如何在2024年吸引房企拿地，是惠州需要關注的。在他們看來，對比前一年，惠州土地拍賣價格沒有降低，政策上依舊設有限價要求，并沒有緊跟市場情況調整。
??此外，因地塊掛牌本就不多，加上5宗流拍，使得新增供應進一步縮水，對比上一年成交來看，宅地減少過半。供應大是當下惠州市場搶客激烈的一大主要原因，接下來新增供應放緩，一定程度上也將有利于推動存量項目的進一步去化。
??事實上，因整體去化周期拉長，截至2023年年底，據不完全統計，惠州又迎來了超過50個在售項目正式交付。
??換句話說，越來越多新盤們正以現樓姿態發售，并同步留給范圍內二手房市場持續性壓力。
??過去一年惠州市場除了新房成交5.7萬套，二手房也有約3.86萬套的交易量，總成交達9.6萬套。
??對于惠州而言，有流動性本身就是好消息。
北京調整優化通州區商品住房銷售政策
2024-02-18深化“一區一策”精準施策，推進城市副中心高質量發展，更好地實現職住平衡。住建部：推動加大保障房建設和供給，部署第二批項目籌備
2024-02-18各地要抓制度建設，盡快出臺地方實施意見及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。2023第四季度房企信用狀況報告發布
2024-02-04房企不良信用信息數量同環比均增，債務違約情況有所好轉。云南：建立“人房地錢”要素聯動新機制，構建房地產發展新模式
2024-02-04著力推動住房和房地產市場平穩健康發展。北京：完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求
2024-02-02著重解決好新市民、青年人等住房問題，推進配售型保障性住房建設。河南：積極穩妥化解房地產風險
2024-02-02分類有序處置中小金融機構風險，建立防范化解地方債務風險長效機制。四川：促進房地產市場平穩健康發展
2024-02-02發揮好有效益的投資的支撐作用，做好穩外貿穩外資等工作。成都：2023年12月國家專項借款項目交付率達到85%
2024-02-02恒大項目交付率達到83%。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
