市場 2024-03-15 09:49:48 來源：丁祖昱評樓市
??3月14日，杭州全面放開二手房限購的政策，攪動樓市神經。
??從發布的通知內容來看，有兩點備受關注，一個是取消二手房限購，限購條件和限購套數全部取消；另一個是放寬增值稅征免年限，取消“唯一住房”的要求，只要滿足“滿2年”即可。
??至此，杭州離全面放開限購僅差主城區新房市場。至于接下來是否會給新房限購“松綁”，杭州市住保房管局明確表示，隨著市場變化有必要進一步優化政策，也會適時采取相關措施。
??居民收入預期尚未恢復之下，政策效果不會有過高預期，不過作為熱點城市之一，杭州的政策具有較強的示范意義，目前包括杭州在內，全國仍有8個城市尚未全面取消限購，限制性政策仍有再松綁空間。
??去年大幅縮小限購范圍至主城4區至今不到半年，杭州再次迎來限購政策的優化調整。
??此次杭州市發布《關于進一步優化房地產市場調控措施的通知》，共涉及五個方面的內容。
??具體來看：
??1. 加大住房保障力度，2024年開工建設配售型保障性住房不少于6000套
??2. 購買二手住房，不再審核購房人資格
??3. 增值稅征免年限統一調整為2年
??4. 加快城市有機更新，優化房屋征遷補償安置方式
??5. 加快建立健全房地產融資協調機制
??實際上，杭州以二手房為切口松綁限購，延續了去年以來“擠牙膏”式的調整風格，主打一個“穩預期”。上一輪調整周期中，杭州調整限購范圍，僅剩主城4區仍在限購，此次全面放開二手房限購，短期內將提升二手房市場活躍度，刺激置換需求釋放，進而對新房市場形成支撐，激活樓市。
??除此之外，杭州進一步放寬增值稅征免條件，取消“唯一住房”的要求，只要滿足“滿2年”即可。這意味著更多房源可以享受優惠稅費政策，減輕居民住房交易負擔，降低了購買二手房的資金門檻，有助于促成二手房交易。
??杭州市住保房管局相關負責人表示，政策的目的是希望通過激活二手房市場，提升二手房市場活躍度，促進一二手房聯動，促進整個市場平穩健康發展。
??二手房市場承壓，是杭州政策精準指向二手房的重要原因。
??前2月，全國整體二手房市場環境并不樂觀，重點19城累計成交數據由正轉跌，累計成交同比下降11%，近八成城市累計成交同比負增長。
??其中，累計成交同比負增長的城市就有杭州。
??2024年前2月，杭州二手住宅成交面積為82.6萬平方米，同比下降11%。
??事實上，杭州二手房市場面臨成交規模下降、價格持續走低、掛牌房源持續高增的現狀。
??去年下半年以來，杭州二手房成交持續低位運行，2023年10月縮小限購范圍政策發布之后，市場迎來了小幅波動，10月和11月成交環比上漲2個月后，在12月環比下降22%，至2024年2月成交環比已三連降。2024年2月，杭州二手住宅成交僅22.8萬平方米，同、環比均下降六成以上。
??二手房成交均價仍在下跌，成交均價自2023年5月以來持續下跌，僅去年10月成交均價同比正增，成交均價基本保持在3.2萬元/平方米左右，2024年2月，杭州二手住宅成交均價跌至31535元/平方米，再創近年以來新低。
??杭州二手房市場拋售情緒濃重，截至2月底，杭州二手房掛牌量已達到14.99萬套。
??去年四季度以來，杭州二手房掛牌量持續高增，周掛牌量一度達到6059套的歷史高位，春節后，二手房掛牌量明顯急速回升，第8周-第10周（2.19-3.10）平均保持在單周4000套左右。
??杭州二手房成交修復勢頭緩慢。
??春節后的第8周（2.19-2.25）、第9周（2.26-3.3），二手房成交表現出探底回升勢頭，但仍處在相對低位，較2023年周均值分別下跌35%和21%，第10周（3.4-3.10），杭州二手房成交規模重回10萬平，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市場難言轉暖。
??杭州二手房全面放開限購之后，只剩下上城區、拱墅區、西湖區、濱江區4個主城區新房仍執行限購政策，市場對于杭州是否會全面放開樓市限購充滿了期待。
??對此杭州市住保房管局相關負責人表示，會密切關注市場，隨著市場的變化，如果有必要進一步優化政策，會適時采取相關措施。
??杭州新房市場如何？
??表現在數據上，杭州新房市場整體仍面臨供求兩淡的情況，新房供應規模和成交規模已連跌9個月。
??2024年2月，杭州新建商品住宅成交面積為22.9萬平方米，環比下降55%，同比下降75%。從新開盤監測來看，2月杭州商品住宅綜合中簽率為87%，平均去化率38%。
??目前，除了四大一線城市之外，非一線城市中尚未完全取消限購的城市有杭州、西安、成都、天津和珠海。
??杭州此次政策調整也并未全面放開，而是保留了四個主城區新房限購。
??從杭州政策邏輯來看，目的是通過紓解二手房市場庫存和流通壓力后，釋放出賣一買一的置換改善需求，進而穩住新房市場，最終打通救二手到托新房再到穩土地的循環。
??至于救市效果不會有過高預期，短期內熱度有所提升，但基于居民收入預期尚未恢復，市場或將在短暫繁榮之后重歸平淡。
??住建部部長倪虹在兩會民生主題記者會上明確表示“已經充分賦予城市調控的自主權，城市政府就要扛起責任，因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產的市場”。
??作為強二線城市，杭州新政便是掌握調控自主權的直觀體現，具有較強的示范效應。可以看出，未來政策主基調仍然以穩為主，更多城市有望跟進實施稅收優惠政策，通過調整增值稅、個稅征免條件減輕住房交易負擔。此外，全國層面契稅優惠稅率也存在調整空間。
報告|前2月樓市仍處低溫狀態
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
