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逆勢上調房貸利率,惠州樓市回暖了?真相是銀行嫌賺得少

市場李葉 2024-03-22 10:31:02 來源:中房報

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??因為房貸利率的調整,惠州樓市再次受到關注。

??3月20日,有報道稱,惠州大部分銀行已自3月起,將首套房貸利率從LPR-50BP回調至LPR-35BP,即從3.45%回調至3.6%。首套房貸利率的小幅上調,引發外界對惠州樓市狀況的猜測。

??3月21日,中國房地產報記者向惠州當地多家銀行、相關機構及房企工作人員確認了上述消息。

??不過,對于惠州樓市的近況,多位當地在售項目的銷售人員表示,未覺有明顯回暖跡象。惠州當地一知名樓盤的營銷策劃經理告訴記者,實際上,此前3.45%的首套房貸利率只存在了不到兩周時間,對銷售影響并不大。“我們今年2月份的銷售情況同比去年同期和去年年底都是呈下降趨勢。”

??2月20日,央行公布新一輪LPR報價,1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為3.95%,此前為4.2%,下調25個基點。隨后,惠州部分銀行的首套房貸利率隨著LPR調整下調至3.45%(LPR-50BP)。到3月1日,惠州當地多家銀行便再次發布利率調整通知,首套房貸利率最低執行LPR-35BP(3.6%)。

??一位不愿具名的機構研究人士也向記者透露,這次利率調整并非是受市場變化影響,而是銀行覺得3.45%的利率過低,沒有什么利潤。“即使惠州首套房貸利率從LPR-50BP回調至LPR-35BP,仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。”

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,在國家差別化住房信貸政策的框架下(即遵守利率下限,比如首套房不低于LPR-20),商業銀行可以給予自身的風險判斷、風控條件,自主決策貸款實際利率水平,既可以上調,也可以下調。

??至于本次利率調整后是否會使惠州樓市發生變化?多位銷售人員均表示,影響微乎其微。

??“其實,3.45%的利率和3.6%的利率在還貸時可能就相差幾十塊錢,并不是購房者考慮的主要因素,也構不成影響成交的原因。”上述樓盤營銷策劃經理坦言,惠州樓市面臨的最大問題仍是庫存量較大和購房人預期不足

??波折的惠州樓市

??本次惠州首套房利率調整與當地樓市冷熱并無較大關聯,卻再次牽動起市場的情緒。

??去年以來,惠州樓市頻繁“出圈”:先是一則“惠州海景房白菜價”的消息火上熱搜;后又有 “惠州154平方米海景房僅售25萬元”的新聞備受熱議。雖然當地房地產人士對這些信息迅速辟謠,但惠州房價和成交量連續下滑已成不爭的事實。

??回顧惠州樓市近十年的發展可謂一波三折。

??在2015年以前,“鬼城”“新樓盤多卻沒人住”一度是惠州樓市的標簽。彼時,當地有樓盤單價低至4000元/平方米。

??轉折很快到來,本就因高房價廣為輿論關注的深圳,在“3·30新政”出臺之后,許多片區房價暴漲30%~50%,成全球房價上漲最快的城市。迅速增長的房價直接導致深圳購買力外溢、轉移,在深惠一體化的預期下,惠州成為深圳剛需客、投資客的重要轉移地。

??2015年8月起,以惠陽、大亞灣的臨深區域為代表,熱銷樓盤不斷涌現。在深圳客“入侵”后的4個月,熱銷盤以每月1000元/平方米的速度暴漲,從7000元/平方米直逼13000元/平方米。

2017年3月,國務院印發《關于深化泛珠三角區域合作的指導意見》,提出攜手港澳打造粵港澳大灣區。粵港澳大灣區是由“廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門”9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群,即“9+2”城市群。

??粵港澳大灣區的發展勢頭一路向好,也使這些地區的房地產投資變得愈發火熱。調控政策最能反映樓市情況,那段時期,在大灣區城市群中的廣東9個城市中,惠州和肇慶是不限購的城市。

??與深圳深度綁定,又有粵港澳大灣區帶去的“流量”,惠州這座小城的房地產行情高歌猛進。2015~2019年,惠州房價5年增長1倍左右。2020~2021年,在深惠城際、深大城際等項目陸續簽約,深圳地鐵延至惠州的消息傳出的情況下,惠州房價一度領漲全國70個大中城市,成交量也位居三四線城市之首。彼時,有投資客一度認為,惠州房價能達3萬元/平方米。

??伴隨著樓市火熱而來的是開發的猛增,而這卻造成了后期大量庫存的積壓。

??中原地產數據顯示,2021、2022和2023年底,惠州住宅的去化周期分別達到29個月、34個月和23個月,幾乎都在2年以上。
供需失衡,疊加深圳樓市降溫、疫情等影響,直接結果就是成交和房價下跌。

??據惠民之家數據研究中心統計,惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21萬平方米,同比分別下跌36%、35%。到2023年,成交仍在持續下滑。粵東世聯行統計數據顯示,2023年惠州全市累計成交住宅56956套,住宅網簽面積599萬平方米,全年住宅網簽金額794億元,三項數據相較于2022年,均有近3%跌幅。這也是從2015年之后,惠州住宅網簽數據、網簽面積、網簽金額年度三項最低數據。

??根據國家統計局數據,自2022年7月到2023年1月,惠州新建商品住宅銷售價格連續下降6個月。更有在惠州的深圳客表示,他們在惠州買的房,下跌幅度少的在10%左右;下跌幅度較大的,跌幅超40%。

??新房周成交“四連漲”

??“在經歷了大起大落后,現在的惠州樓市已經擠出了水分,房價來到了合理區間。”惠州當地一知名樓盤銷售經理向記者表示,目前,我們項目的銷售是一個比較平穩的狀態。

??根據國家統計局數據顯示,惠州地區在今年2月時,新建商品住宅銷售價格指數環比恢復到100.0,但同比仍下降5%。這意味著2月份新建商品住宅銷售價格與上月持平,并已開始企穩。

??不過,2月份惠州新房成交仍在下探。根據惠州中原戰略研究中心數據監測,2月惠州新房住宅網簽成交1117套,成交面積為12.41萬平方米,環比下降65.99%,同比下降79.26%。

??值得注意的是,進入3月后,惠州的新房成交似乎迎來一些改變。

??據惠州中原實時監測系統顯示,惠州新房市場到訪量及成交量連續四周上漲。自春節假期結束以來,惠州全市新房周度到訪量及成交數據為:2月19日~2月25日到訪3581批次,成交316套;2月26日~3月3日到訪4501批次,成交400套;3月4日~3月10日到訪5123批次,成交459套;3月11日~3月17日到訪5899批次,成交480套。

??上述樓盤銷售經理坦言,這些改變與利率的變化關系微乎其微。“現在很多買房人都是剛需,幾乎不再見到投資客。他們之所以現在買房,很大程度上是由于自身切實需要,且認為房價已經觸底,可以接受了。”

??因此,他認為,本次房貸利率上調,也不會對后續的銷售造成更大的影響。

??值得注意的是,在惠州上調首套房貸利率的同時,北方城市石家莊也傳出消息,自4月1日起,首套房貸利率從LPR-50BP上升到LPR-20BP,按當前5年期以上LPR利率3.95%計算,該地區自下月起房貸利率將從當前的3.45%上升至3.75%。

??對此,李宇嘉也表示,這兩個城市前期房價上漲,樓市繁榮,近期面臨下滑的巨大壓力,提高按揭利率下限,短期內盡管房貸減少,但收縮了高風險房貸,降低了不良率,而且能夠降低資金流入高風險區域的規模,同時也不會影響高收入和改善群體的購房貸款需求,因為后者對按揭利率敏感性不高,從而調整優化了房貸的結構。

??對于未來的房貸利率走向,李宇嘉認為,隨著存款利率持續下調,居民按揭買房的意愿下降,以及老齡化的到來,全社會加杠桿預期減弱,風險承擔能力減弱,房貸利率下降是大趨勢。
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2024-03-22 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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