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??2024年長租市場總體平穩，進入2025年，住房租賃行業，機遇與挑戰并存。

??供需量價層面，保租房短期供應提升，2025-2026兩年觸頂，隨后回歸平穩。而在供應上漲、需求穩中微降背景下，市場租金壓力較大，部分城市面臨回落風險。

??投資趨勢層面，參與資方整體表現多元化，私募基金、資管企業、險資均是投資主力軍。投資資產選擇上，首選一線城市及可快速變現的非居類資產。

??融資表現層面，保租房公募REITs市場規模與發行情況均呈現出積極態勢，保租房REITs發行節奏明顯加快，預計2025年累計發行規模將超250億元。   

??保障性租賃住房主要籌集途徑包含新建及改建，當前核心八城新建項目主力支撐入市供應。根據測算模型，預計到2025年新增入市保租房量為880萬方，2026年為850萬方，而后市場在歷經2023-2026年的供應高峰后，開始逐步回落至年均340萬方左右。

??反觀需求端，以核心八城外來常住人口為例， 2023年同比減少34萬人，其中一線下降23萬，二線下降11萬，作為租房主力軍的基數階段回落，短期需求抑制，在供應上漲、需求穩中微降背景下，租金壓力較大，部分城市面臨回落風險。

??據不完全統計，全國范圍內成交的長租公寓大宗交易多位于一線城市，其中上海為絕對主戰區，占比高達69%。

??從資方類型看，整體表現為多元化，包含以建信住房租賃基金為代表的私募基金、鐵獅門等為代表的資管企業以及平安不動產、大家保險為代表的險資均是投資主力軍。

??投資資產類型上，非居改組類占比高達71%，說明資方對成本和風險的敏感度較高，他們偏好于能快速變現項目；投后產品定位上，則更加傾向于收益更高的服務式公寓。

??擴募方面，截至目前，前期上市的四支保租房REITs已提出擴募計劃，保租房REITs“首發+擴募”并行態勢基本形成。

??首發方面，2024年國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT均發行上市，累計發行規模95.5億元。

??同時建信建融家園租賃住房REIT已獲受理，上海地產租賃住房REIT等也已正式申報至上交所。

??另有多家企業宣布推進保租房REITs申報工作，保租房REITs發行節奏明顯加快，預計2025年累計發行規模將超250億元。

??自 “十四五” 規劃啟動以來，為加速保障性住房工程的發展與落地，鄭州、合肥、杭州等眾多城市紛紛增設 “安居” 類運營主體，積極推動保障性租賃住房相關工作。

??這些城市普遍創立了自主的住房租賃品牌，全身心投入租賃行業，開展長期的運營服務與管理工作。

??由于各地安居公司成立時間有所不同，當前公司的發展進度呈現出參差不齊的狀態。不過，預計在后續發展中，地方安居類企業將持續以較快的速度推進保障性租賃住房項目的運營工作。

??以深圳安居為例，該公司于2016年成立，較早涉足保障性租賃領域。在前期經營過程中，共規劃了三條發展路徑，包括全資公司的自運營模式以及合資公司的聯合運營模式。但隨著部分合作企業的退出，深圳安居現已逐步轉向全自運營模式。這一發展歷程對其他同類型公司而言，具有很強的借鑒價值，極有可能成為國企平臺在長期運營中紛紛效仿的經營模式典范 。

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??隨著保障性租賃住房大量入市，供應量持續走高，各參與主體間競爭也在加劇。

??從目前來看，行業參與主體多元化，其中國企系企業受政策影響，側重于通過重資產模式進行規模擴張，企業保租房持續加速入市，實現年內開業規模增幅26%，體現出的強勁增長勢頭和日益擴大的影響力。

未來企業還將通過精研產品力、提升服務質量、優化運營管理等方面的進一步強化自身競爭力，從而實現品牌躍升，在激烈的市場競爭中保持優勢，穩步擴張。