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??7月28日，儋州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，就那大主城區(qū)城北片區(qū)即將啟動(dòng)控規(guī)修改調(diào)整事宜，向涉及相關(guān)地塊的個(gè)人建房利害關(guān)系人征求意見。

??“現(xiàn)行的《儋州市那大主城區(qū)城北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》的道路規(guī)劃，未充分考慮個(gè)人住房用地權(quán)屬，導(dǎo)致群眾個(gè)人住房報(bào)建困難?！辟僦菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局在相關(guān)論證專題報(bào)告中表示，為解決群眾實(shí)際困難，擬啟動(dòng)該區(qū)域個(gè)人建房涉及地塊、規(guī)劃道路控規(guī)修改。

??本次那大主城區(qū)北區(qū)規(guī)劃修改調(diào)整，將采取分類處理的辦法。其中，針對(duì)個(gè)人宗地壓占規(guī)劃道路或公園綠地面積較多、宗地退讓后個(gè)人建房無法滿足實(shí)際居住的，將通過規(guī)劃調(diào)整，暫不實(shí)施的規(guī)劃道路或公園綠地為個(gè)人建房“讓路”。

??“將規(guī)劃道路修改為彈性道路，可將片區(qū)打造為相對(duì)封閉的居住組團(tuán)，通過內(nèi)部支路系統(tǒng)組織交通，更符合‘宜居社區(qū)’的規(guī)劃理念?！毕嚓P(guān)報(bào)告稱。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，這也是城市在規(guī)劃建設(shè)道路、公園綠地等公共配套設(shè)施，與城市居民個(gè)人合法建房在用地上發(fā)生矛盾沖突時(shí)，如何破解難題的一次有益嘗試。

??個(gè)人住房宗地與城市道路重疊

??在《儋州市那大主城區(qū)城北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》（以下簡(jiǎn)稱“那大主城區(qū)城北片區(qū)控規(guī)”）個(gè)人建房涉及地塊、規(guī)劃道路控規(guī)修改必要性論證專題報(bào)告中，提及了本次修改的背景與緣由。

??儋州市（含洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）位于海南島西北部，毗鄰北部灣，陸地面積3398平方公里，約占全省十分之一，是海南省陸地面積最大、海岸線最長的市縣，常住人口超過100萬。

??儋州市也是海南省第四個(gè)地級(jí)市，市政府所在地為那大鎮(zhèn)，被外界稱為“海南西部重鎮(zhèn)”“西部中心城市”，其“儋洋經(jīng)濟(jì)圈”在海南自貿(mào)港建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。

??記者了解到，本次控規(guī)修改調(diào)整的城北片區(qū)地處儋州市那大鎮(zhèn)，北至萬發(fā)隊(duì)，南至中興大街，西鄰松濤東干渠，東以北部灣大道為界，規(guī)劃總面積為1153.38公頃（合17300.7畝）。

??那大主城區(qū)城北片區(qū)控規(guī)修改，是基于有關(guān)部門在受理當(dāng)?shù)厝罕妭€(gè)人住房規(guī)劃報(bào)建時(shí)，發(fā)現(xiàn)其宗地與規(guī)劃中的道路、公園綠地發(fā)生重疊。

??據(jù)上述論證專題報(bào)告稱，2021年10月20日，那大主城區(qū)城北片區(qū)控規(guī)經(jīng)儋州市政府批復(fù)實(shí)施；2024年7月4日，儋州市政府辦公室發(fā)布實(shí)施《儋州市中心城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)個(gè)人住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（試行）》。

??之后，相關(guān)部門在受理中心城區(qū)國有土地個(gè)人住房的規(guī)劃報(bào)建工作中，發(fā)現(xiàn)城北片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)有多宗個(gè)人住房宗地具有國有土地使用權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）的情況下，在控規(guī)中被規(guī)劃為道路、公園綠地。

??這種情況主要集中在該市東坡路（城市主干道，紅線40米）、伏波東路（城市主干道，紅線40米）、發(fā)詳路（次干道，紅線25米）、松濤干渠兩側(cè)（公園綠地）、北極二路支路（支路，紅線20米）兩側(cè)。

??優(yōu)化用地布局

??“本次個(gè)人住房宗地與控規(guī)矛盾點(diǎn)主要體現(xiàn)在宗地規(guī)劃中的道路、公園綠地重疊?！鄙鲜鰣?bào)告稱，涉及個(gè)人住房宗地的規(guī)劃道路和公園綠地大都尚未建設(shè)，用地性質(zhì)主要為城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、城鎮(zhèn)村道路用地、公園綠地等。

??記者了解到，《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)國土空間規(guī)劃監(jiān)督管理的若干意見》中有明確規(guī)定，嚴(yán)格界定控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的條件，即規(guī)劃調(diào)整應(yīng)當(dāng)以保障公共利益和人民群眾高品質(zhì)生活為前提，不得違反市縣總體規(guī)劃（國土空間總體規(guī)劃）底線和生態(tài)環(huán)境等強(qiáng)制性要求。

??儋州市自然資源和規(guī)劃局方面表示，本次修改是為了落實(shí)此類政策，通過調(diào)整城市道路，優(yōu)化用地布局，符合海南省政策中保障公共利益和為居民創(chuàng)造更宜居、更可持續(xù)的生活環(huán)境的要求。

??本次控規(guī)修改通過評(píng)估報(bào)告，論證修改用地性質(zhì)和城市道路的必要性，解決了歷史遺留問題，保障了民生項(xiàng)目的推進(jìn)。評(píng)估報(bào)告明確，“個(gè)人建房為歷史遺留問題，建議規(guī)劃主管部門對(duì)沖突地塊控規(guī)進(jìn)行適時(shí)優(yōu)化”。

??為此，儋州市擬對(duì)該片區(qū)規(guī)劃修改進(jìn)行分類處理——

??第一類：個(gè)人宗地壓占規(guī)劃道路或公園綠地面積較多，宗地退讓道路紅線后建設(shè)無法滿足實(shí)際居住需求（進(jìn)深≥2米）。該類主要通過規(guī)劃調(diào)整，將暫不實(shí)施的規(guī)劃道路或公園綠地修改為彈性道路，待規(guī)劃道路建設(shè)時(shí)政府再通過不限于征收等方式取得土地所有權(quán)。

??第二類：個(gè)人宗地涉及的規(guī)劃道路或公園綠地面積較少，退讓道路紅線后建設(shè)可以滿足實(shí)際居住需求（進(jìn)深≤2米）。該類因規(guī)劃道路占用個(gè)人宗地面積較少，退讓后建設(shè)基本能滿足居住需求，暫不做規(guī)劃調(diào)整。

??第三類：該區(qū)域道路已建設(shè)，個(gè)人宗地已基本完成建設(shè)。該類因區(qū)域規(guī)劃道路和現(xiàn)狀個(gè)人住房基本已建設(shè)完成，暫不做規(guī)劃調(diào)整。

??“多宗用地被現(xiàn)行控規(guī)規(guī)劃為城市道路、公園綠地，導(dǎo)致市民建房報(bào)建困難。若要按照規(guī)劃執(zhí)行，將會(huì)涉及現(xiàn)狀征地拆遷等高額成本。”上述報(bào)告稱，若長期未實(shí)施，規(guī)劃道路可能導(dǎo)致群眾與政府產(chǎn)生矛盾，增加規(guī)劃審批、土地管理的復(fù)雜性，個(gè)人住房報(bào)建也難以持續(xù)推進(jìn)。

??上述報(bào)告稱，“規(guī)劃靈活性”與“民生實(shí)用性”的結(jié)合，既避免因規(guī)劃導(dǎo)致土地資源低效利用，又通過優(yōu)化空間布局提升安置區(qū)的居住品質(zhì)，同時(shí)響應(yīng)政策導(dǎo)向與區(qū)域?qū)嶋H發(fā)展。