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??“補(bǔ)充協(xié)議將6級(jí)以上熱帶風(fēng)暴、24小時(shí)內(nèi)降水10毫米（以上）暴雨、洪水，震級(jí)5級(jí)以上地震等納入不可抗力范疇，明顯是免除出賣方責(zé)任，加重安居房購(gòu)房人責(zé)任，這是不公平的。”

??不久前，海口錦繡仕家安居房項(xiàng)目數(shù)十名購(gòu)房人，在開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中“挑”出近40處“問(wèn)題”，并就此向開(kāi)發(fā)商及主管部門提出了“抗議”和投訴，稱之為“霸王條款”。

??2月22日上午，海口市住房保障管理中心（以下簡(jiǎn)稱“海口市住保中心”）相關(guān)負(fù)責(zé)人召集開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人代表召開(kāi)了一場(chǎng)簡(jiǎn)短的協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人通報(bào)了律師事務(wù)所對(duì)上述補(bǔ)充協(xié)議的4點(diǎn)法律審核意見(jiàn)，建議部分條款進(jìn)行修改。

??但購(gòu)房人代表認(rèn)為，相關(guān)法核意見(jiàn)僅是對(duì)條款的合法性進(jìn)行審查，并不全面，并當(dāng)場(chǎng)舉例指出審核意見(jiàn)之外的條款，亦存在與主合同相沖突的地方。

??開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，他并不認(rèn)同購(gòu)房人稱補(bǔ)充協(xié)議為“霸王條款”的說(shuō)法，事后會(huì)根據(jù)法律審核意見(jiàn)對(duì)相應(yīng)條款進(jìn)行修改。他同時(shí)表示，不想繼續(xù)購(gòu)房的，可全額退還定金或首付款。

??但令購(gòu)房人擔(dān)心的是，按照《海口市安居型商品住房管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)人兩次選定配售房號(hào)后，均因自身原因未與建設(shè)單位簽訂安居房買賣合同的，取消其申購(gòu)資格。

??海南逐步建立起制度健全、保障精準(zhǔn)、管理規(guī)范的自由貿(mào)易港住房保障體系，安居房建設(shè)和管理便是其中重要的一環(huán)。錦繡仕家購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議之爭(zhēng)，在海口安居房買賣活動(dòng)中并非首次。如何規(guī)范安居房的買賣行為，真正將“公開(kāi)公平”原則落到實(shí)處，成為眾多購(gòu)房人之急盼。

??近900人“搶”151套房

??“補(bǔ)充協(xié)議第十一條第一款將6級(jí)以上熱帶風(fēng)暴、24小時(shí)內(nèi)降水10毫米（以上）暴雨、震級(jí)5級(jí)以上地震納入不可抗力范疇。”最近，海口錦繡仕家安居房項(xiàng)目購(gòu)房人劉先生對(duì)記者說(shuō)，海口抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.30g，24小時(shí)內(nèi)降水10毫米根本就不能稱為“暴雨”。

??“這顯然是不公平協(xié)議條款。”劉先生手上的“安居房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議”并非原件，而是他們用手機(jī)拍下來(lái)的照片打印件。

??“購(gòu)房主合同和補(bǔ)充協(xié)議，我們只有在簽約時(shí)才能看到。”購(gòu)房人謝女士告訴記者，此前，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有提供購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議給他們看，“購(gòu)房合同也好，補(bǔ)充協(xié)議也罷，最起碼要建立在公平、公開(kāi)、公正的基礎(chǔ)上才可以簽約吧。”

??上述購(gòu)房人所說(shuō)的錦繡仕家安居房項(xiàng)目，位于海口市龍華區(qū)學(xué)院東街8號(hào)，由江蘇金太陽(yáng)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司旗下的海南金榕置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資2.5億元，是一個(gè)僅有兩棟高層住宅樓（24層和25層）的小區(qū)，共建設(shè)192套安居房。

??根據(jù)海口市住建局官網(wǎng)公示信息，錦繡仕家安居房項(xiàng)目?jī)?yōu)先面向基層教師和醫(yī)務(wù)人員供應(yīng)，項(xiàng)目安居房實(shí)行政府銷售限定價(jià)格，即售價(jià)不高于13000元/平方米。

??2023年12月25日，海口市住保中心發(fā)布公告，截至當(dāng)年12月8日下午6時(shí)，錦繡仕家安居房房源申購(gòu)對(duì)象共計(jì)1006戶。經(jīng)復(fù)核，最終參加本批次房源選房對(duì)象家庭共949戶。

??在41名基層教師和醫(yī)務(wù)人員優(yōu)先選房后，錦繡仕家剩余151套房源向符合條件的普通選房對(duì)象配售。

??1月24日，劉先生、謝女士等作為普通選房對(duì)象，與近900名選房對(duì)象一起參與了第二批151套配售房源的搖號(hào)選房。

??“當(dāng)天，符合條件的878名普通選房對(duì)象參與了搖號(hào)，我是比較幸運(yùn)的。”謝女士告訴記者，搖號(hào)選房當(dāng)天，以抽簽方式確定房號(hào)的購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商交了10萬(wàn)元定金，1月27日起與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。

??“較真”購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)協(xié)議有“問(wèn)題”

??“一套溫暖明亮的住房，承載著一家人樸素而美好的生活愿望。”當(dāng)?shù)孛襟w此前報(bào)道錦繡仕家安居房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度時(shí)如是寫(xiě)道。

??這種“居者有其屋”的深情描寫(xiě)，對(duì)于參加工作時(shí)間不長(zhǎng)的謝女士而言，深有感觸。她交了10萬(wàn)元定金后，又于簽購(gòu)房合同的當(dāng)天補(bǔ)齊了25%的購(gòu)房首付款。

??“我參加工作時(shí)間不長(zhǎng)，哪有那么多錢，首付款就是借的。”謝女士告訴記者。

??在簽合同期間，有“較真”的購(gòu)房人對(duì)購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議提出了質(zhì)疑。其中爭(zhēng)議最大的是購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的相應(yīng)條款。

??“我本身就在房企上班，對(duì)于購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議這類材料比較敏感。”劉先生告訴記者，在簽約現(xiàn)場(chǎng)，他對(duì)安居房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議粗略地看了看，發(fā)現(xiàn)其中許多條款存在問(wèn)題，特別是那份上萬(wàn)字的補(bǔ)充協(xié)議存在諸多“不平等條款”的情形。

??但更多購(gòu)房人并未留意那份字體較小、文字密密麻麻的補(bǔ)充協(xié)議。

??“在此之前，開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有將這份購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議給購(gòu)房人看過(guò)，也沒(méi)有將合同示范模版在顯眼位置張貼公示過(guò)，甚至也沒(méi)有讓我們?nèi)?shí)地看過(guò)房。”劉先生向記者表示。

??“簽合同交款當(dāng)天，購(gòu)房人排了很長(zhǎng)的隊(duì)伍，簽約進(jìn)度很緩慢。”謝女士等購(gòu)房人告訴記者，“補(bǔ)充協(xié)議夾在主合同里，一共9頁(yè)，好像是5號(hào)字體，文字密密麻麻。”

??“當(dāng)時(shí)的那種情形，根本沒(méi)有幾個(gè)人會(huì)去認(rèn)真查看合同和補(bǔ)充協(xié)議的條款，只想早點(diǎn)簽完盡快離開(kāi)。”謝女士稱，排隊(duì)都花幾個(gè)小時(shí)才輪到自己，簽字的地方又多，僅簽字就花了一個(gè)小時(shí)左右。

??發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議條款存在“問(wèn)題”后，劉先生等購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人提出了質(zhì)疑。“他們給我們的答復(fù)是：一個(gè)字也不能改”。劉先生告訴記者，他為此撥打了海口12345熱線，以“緊急件”進(jìn)行了投訴。

??海口市住保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人接投訴件后，趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。劉先生告訴記者，開(kāi)發(fā)商還是原來(lái)的態(tài)度，補(bǔ)充協(xié)議條款不能修改；海口市住保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)只對(duì)購(gòu)房主合同進(jìn)行備案，補(bǔ)充協(xié)議不屬于他們監(jiān)管范圍，建議雙方協(xié)商處理。

??為此，劉先生等購(gòu)房人拒絕在購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議上簽字。之后，有30余名購(gòu)房人聯(lián)合向海南省住建廳、海口市住建局等進(jìn)行投訴。

??修改部分條款或足額退款

??上述購(gòu)房人向記者提供的一份長(zhǎng)達(dá)7000余字的投訴材料顯示，他們就購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議一共提出了近40處問(wèn)題，認(rèn)為相關(guān)條款屬于“不公平協(xié)議”“霸王條款”。

??購(gòu)房人的訴求為，開(kāi)發(fā)商修改或取消補(bǔ)充協(xié)議，或者全額退還定金或購(gòu)房首付款，他們退出購(gòu)房。

??2月21日，錦繡仕家開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人呂先生就此接受記者采訪時(shí)，否認(rèn)了購(gòu)房人的上述說(shuō)法。他認(rèn)為，購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議不存在“不公平協(xié)議”或“霸王條款”一說(shuō)，安居房房源的搖號(hào)選房都是在政府部門的主導(dǎo)和監(jiān)督下，按照相關(guān)正常程序進(jìn)行的。

??呂先生還告訴記者，就部分購(gòu)房人提出的質(zhì)疑，海口市住建部門已介入，并專門委托法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議等進(jìn)行了法律審核。“一切以政府部門的法核意見(jiàn)結(jié)論為準(zhǔn)。”呂先生表示。

??海口市住保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人孔先生向記者表示，接到購(gòu)房人的相關(guān)投訴后，由他負(fù)責(zé)處理此事，住建部門僅對(duì)購(gòu)房主合同進(jìn)行備案，補(bǔ)充協(xié)議屬于買賣雙方協(xié)商的范疇，他們也不好干預(yù)太多。

??孔先生也向記者證實(shí)了他們已委托法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)錦繡仕家安居房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行法律審核。但他并未向記者透露法核結(jié)果，對(duì)于購(gòu)房人提出的“是否全額退款”“退款后購(gòu)房資格是否受到影響”等關(guān)心的問(wèn)題，其沒(méi)有正面回應(yīng)記者。

??2月22日上午，海口市住保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人召集開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人代表召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。經(jīng)同意，記者參加了該協(xié)調(diào)會(huì)的旁聽(tīng)。

??海口市住保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人孔先生通報(bào)了律師事務(wù)所的法律審核意見(jiàn)，并針對(duì)雙方的意見(jiàn)分歧提出了進(jìn)一步的處理意見(jiàn)。由于孔先生急著要趕去開(kāi)會(huì)，協(xié)調(diào)會(huì)持續(xù)不到半個(gè)小時(shí)便結(jié)束。

??記者在一份《文件法律審核意見(jiàn)書(shū)》的復(fù)印件上見(jiàn)到，海口某律師事務(wù)所根據(jù)海口市住保中心的申請(qǐng)，對(duì)錦繡仕家安居房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議條款設(shè)置問(wèn)題進(jìn)行了合法性審查，并提出了4點(diǎn)法律意見(jiàn)。

??該法律審核意見(jiàn)書(shū)認(rèn)為，相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（包括主合同）確實(shí)存在需要修改的地方，比如“720天辦證日期”確實(shí)過(guò)長(zhǎng)，“因特殊原因致使合同無(wú)法履行”的范圍太廣、內(nèi)涵不明確等。

??但購(gòu)房人代表認(rèn)為，該法核意見(jiàn)書(shū)只是對(duì)條款的合法性進(jìn)行審查，指出的問(wèn)題并不全面，并當(dāng)場(chǎng)舉例指出補(bǔ)充協(xié)議與主合同相悖的地方。

??協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人呂先生對(duì)購(gòu)房人建微信群且在群里散布“霸王條款”言辭的作法很是生氣，他重申補(bǔ)充協(xié)議并非“霸王協(xié)議”。

??呂先生也提出了解決問(wèn)題的初步方案：將按照上述法核意見(jiàn)，逐一對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行修改；不想在該項(xiàng)目購(gòu)房的，將全額退還定金或首付款。但他同時(shí)表示，只交了定金但還未簽訂購(gòu)房合同的，將一律按照退款處理，在該項(xiàng)目不再享受購(gòu)房資格。

??對(duì)于購(gòu)房人擔(dān)心退款后是否會(huì)影響到再次購(gòu)買安居房資格的疑慮，孔先生稱“應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題”，但他又表示要回去請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)落實(shí)。

??記者了解到，關(guān)于安居房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議之爭(zhēng)，在海口并非首次。此前，海口某安居房項(xiàng)目的買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，因購(gòu)房人反映強(qiáng)烈而最終被迫取消。記者所了解的幾個(gè)安居房項(xiàng)目，并未要求購(gòu)房人簽補(bǔ)充協(xié)議；個(gè)別有補(bǔ)充協(xié)議的，條款內(nèi)容也并非冗長(zhǎng)復(fù)雜。

??在海南，安居房是一種較為特殊的住宅產(chǎn)品，它既具有商品住宅屬性，又體現(xiàn)其保障屬性，本質(zhì)上又屬于共有產(chǎn)權(quán)住房。海南安居房的建設(shè)和管理已上升至地方立法層面，即2022年1月1日起施行《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》。由此可以說(shuō)明，海南對(duì)安居房這一住房保障模式的重視程度。