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??“當(dāng)初選擇購買四川綿陽西部冷都商鋪，是被它的宣傳和政府背景所吸引，沒想到這成了我人生中最糟糕的投資。”西部冷都商鋪一投資業(yè)主嚴(yán)女士（化名）表示。

??嚴(yán)女士所提及的西部冷都位于四川省綿陽市科技城核心區(qū)域的涪城區(qū)的青義鎮(zhèn)（原龍門鎮(zhèn)），地理位置優(yōu)越，交通便利，曾被寄予厚望打造成“西部最大、全國一流”的冷鏈物流中心。

??然而，自項(xiàng)目開業(yè)以來，經(jīng)營狀況遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期，反而引發(fā)了一系列業(yè)主維權(quán)事件。數(shù)位業(yè)主控訴開發(fā)商四川西部冷都投資有限公司涉嫌違規(guī)銷售、售后包租；運(yùn)管管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司存在大幅降低租金、長(zhǎng)時(shí)間拖欠租金情況，導(dǎo)致業(yè)主蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

??針對(duì)西部冷都項(xiàng)目業(yè)主的投訴，中國房地產(chǎn)報(bào)記者分別向開發(fā)商、管理商發(fā)函采訪了解相關(guān)情況。開發(fā)商方面承認(rèn)，2018年建設(shè)的二期8號(hào)樓存在違規(guī)預(yù)售情況并已受罰，同時(shí)稱商鋪測(cè)繪合法、公攤面積大且不存在一房多賣情況；運(yùn)營管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理表示，受電商沖擊和疫情影響導(dǎo)致商鋪經(jīng)營困難，已補(bǔ)貼業(yè)主近5000萬元，將按協(xié)議支付租金并調(diào)整支付周期。然而，維權(quán)業(yè)主代表認(rèn)為回應(yīng)缺乏實(shí)質(zhì)性解決方案。

??記者多次嘗試采訪四川省綿陽市涪城區(qū)相關(guān)職能部門，截至發(fā)稿未收到對(duì)上述事件的相關(guān)回復(fù)。

??“售后包租”涉嫌違法

??據(jù)調(diào)查了解，西部冷都占地408畝，分兩期建設(shè)。一期項(xiàng)目于2017年8月8日正式投入運(yùn)營；二期項(xiàng)目于2019年10月開始整體運(yùn)營。

??嚴(yán)女士告訴記者，西部冷都是綿陽市2013年重點(diǎn)招商項(xiàng)目，系民生菜籃子項(xiàng)目。記者在西部冷都官網(wǎng)上也看到了相關(guān)介紹，“西部冷都建成后將滿足超過3000家商戶經(jīng)營，年交易量超過200萬噸，年交易額逾100億元，滿足成德綿廣等數(shù)十個(gè)大中城市菜籃子工程需求，滿足川內(nèi)外數(shù)千萬人放心食品需求。”

??西部冷都興建之初，開發(fā)商為宣傳項(xiàng)目，一方面在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)出席活動(dòng)，一方面聘請(qǐng)大批宣傳人員在街道、廣場(chǎng)散發(fā)宣傳資料，“20萬~40萬元購小金鋪，年租金3萬~5萬元，民生行為、雙證獨(dú)立商鋪”，條件十分誘人。幾年間，西部冷都吸引超過7000余業(yè)主購買。

??同時(shí)，多位業(yè)主反映，2015年前后，他們?cè)谫徺I商鋪時(shí)，開發(fā)商承諾是獨(dú)立商鋪（三方是墻，一方是卷簾門），經(jīng)營前景看好、租金回報(bào)穩(wěn)定。然而，當(dāng)商鋪交付時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與承諾大相徑庭，所謂的“獨(dú)立商鋪”僅僅是一個(gè)空格子。此外，公攤面積也遠(yuǎn)大于套內(nèi)面積，實(shí)際使用空間大打折扣。此外，草簽合同和網(wǎng)簽合同存在諸多不一致，租金回報(bào)也遠(yuǎn)低于宣傳資料上的承諾，一個(gè)季度租金僅一兩百元。負(fù)責(zé)商鋪運(yùn)營的四川西部冷都商業(yè)管理有限公司還長(zhǎng)期拖欠租金，讓業(yè)主蒙受巨大損失。

??面對(duì)記者采訪，另一位業(yè)主青青女士（化名）表示：“很多業(yè)主都是拿養(yǎng)老錢來投資的，沒想到遭遇陷阱。為討回公道，業(yè)主們只好組團(tuán)維權(quán)，力爭(zhēng)挽回?fù)p失。”

??記者了解到，西部冷都二期6~8號(hào)樓商鋪的預(yù)售許可證分別于2017年9月、2017年10月和2018年4月取得，而部分業(yè)主在2017年9月之前就已經(jīng)認(rèn)購了商鋪。開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下開始銷售，顯然已經(jīng)違規(guī)。開發(fā)商還讓業(yè)主與管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》定式合同，要求業(yè)主把商鋪委托給管理商統(tǒng)一經(jīng)營，委托期限為20年，即“售后包租”，同時(shí)要求購房者委托管理商代為驗(yàn)收商鋪、接收商鋪、提出商鋪整改意見、代為與開發(fā)商辦理商鋪交付相關(guān)手續(xù)和簽署與商鋪宣傳有關(guān)的一切文件資料等。

??王先生（化名）就是其中之一。他告訴記者，2017年8月，他購買了二期7號(hào)樓一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剛剛開建，屬于期房。同年12月初，他與四川西部冷都商業(yè)管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，委托期限自2017年8月至2037年6月。

??《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，很顯然，開發(fā)商的行為已違反該管理辦法。

??開發(fā)商注冊(cè)資本驟降至100萬元

??西部冷都項(xiàng)目開發(fā)商——綿陽西部冷都投資有限公司，成立于2012年7月，目前注冊(cè)資金為100萬元，法定代表人為唐某，股東結(jié)構(gòu)包括四川盛巨佳商業(yè)管理有限公司、羅純虎、劉洪岑、成都金祥龍實(shí)業(yè)有限公司，分別持股48%、38%、12%、8%。經(jīng)股權(quán)穿透后確認(rèn)，其為一家民營資本控股企業(yè)。

??值得注意的是，公司設(shè)立之初，注冊(cè)資金為250萬元，法定代表人為姜某權(quán)，隨后在2018年經(jīng)歷增資至5000萬元的重要變更，其中姜某權(quán)持股2550萬元。然而，同年7月，姜某權(quán)完全退出公司所有職務(wù)。

??2022年7月，該公司注冊(cè)資本從5000萬元驟降至100萬元，此舉引發(fā)了外界對(duì)其財(cái)務(wù)狀況及運(yùn)營意圖的廣泛質(zhì)疑。公司給出的回復(fù)是開發(fā)任務(wù)已完成，無需太多資金。而業(yè)主對(duì)此并不認(rèn)同，他們擔(dān)憂其是在抽逃資金、規(guī)避責(zé)任。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，西部冷都投資公司司法案件達(dá)208件，在2024年被列為被執(zhí)行人，同時(shí)限制高消費(fèi)。對(duì)此，開發(fā)商代表表示，因疫情和經(jīng)濟(jì)下行，該公司發(fā)展受到了影響，現(xiàn)在公司正常運(yùn)行。

??西部冷都管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司成立于2016年3月，注冊(cè)資本1000萬元，法定代表人為賀某。該公司涉司法案件39件，同樣經(jīng)歷多次變更。

??西部冷都商管公司相關(guān)人員表示，西部冷都投資公司和西部冷都商管公司是獨(dú)立的法人主體，并非兩家公司一個(gè)團(tuán)隊(duì)。但記者查詢發(fā)現(xiàn)，兩家公司在企查查上留存的聯(lián)系方式、聯(lián)系郵箱均存在相同的號(hào)碼和郵箱，地址也為同一地址。

??多位業(yè)主也反映，開發(fā)商和管理商表面上看是兩個(gè)公司，實(shí)際是一個(gè)團(tuán)隊(duì)。“兩個(gè)公司名字很接近，很多業(yè)主無法辨別，在他們的要求下我們簽了字，致使我們購房者無權(quán)經(jīng)營商鋪，無法獲取租金，花費(fèi)幾十萬元甚至幾百萬元購買的商鋪僅剩一紙空文（合同）。”業(yè)主陳女士（化名）說道。

??開發(fā)商、管理商雙雙回應(yīng)

??針對(duì)眾多業(yè)主的投訴，記者向開發(fā)商、管理商和綿陽市涪城區(qū)委宣傳部發(fā)出采訪函，擬對(duì)西部冷都項(xiàng)目涉及的問題進(jìn)行全面采訪。

??針對(duì)業(yè)主普遍提出的“違規(guī)銷售”問題，西部冷都開發(fā)商代表回應(yīng)稱：“2018年，二期項(xiàng)目8號(hào)樓在未取得預(yù)售許可證時(shí)，確實(shí)有個(gè)別銷售人員進(jìn)行前期宣傳和銷售，為此綿陽市住建委對(duì)西部冷都投資公司進(jìn)行了罰款處理，并停止網(wǎng)簽30天。”

??關(guān)于“商鋪實(shí)際情況與宣傳不符”的質(zhì)疑，上述開發(fā)商代表解釋稱：“西部冷都投資公司銷售的商鋪屬獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，并非沿街獨(dú)立門面，商鋪測(cè)繪聘請(qǐng)的是有專業(yè)資質(zhì)的單位，出具的測(cè)繪報(bào)告也得到了住建部門的核實(shí)認(rèn)可，因此格子商鋪合法有效。我們當(dāng)時(shí)也向業(yè)主進(jìn)行了說明和解釋，但可能由于溝通不暢或理解差異，造成了業(yè)主誤解。”

??對(duì)于業(yè)主提出的“公攤面積大于套內(nèi)面積、一房多賣”等問題，上述開發(fā)商代表進(jìn)一步說明，西部冷都項(xiàng)目規(guī)劃為大宗物流交易園區(qū)，因此公攤比住宅要大，公攤面積占比50%左右，具體以實(shí)際測(cè)繪為準(zhǔn)。在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)時(shí)會(huì)根據(jù)綿陽市民政局地名辦要求，對(duì)商鋪進(jìn)行有序編號(hào)。雖然可能會(huì)因測(cè)繪公司和地名辦的要求不一樣出現(xiàn)2個(gè)編號(hào)，但對(duì)應(yīng)的都是同一商鋪，不存在一房多賣情況。

??在租金拖欠和打折問題上，四川西部冷都商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理杜宵漾表示：“受電商沖擊、疫情影響，公司經(jīng)營確實(shí)遇到了困難，但我們一直在努力調(diào)整經(jīng)營策略，積極引進(jìn)商家，確保經(jīng)營穩(wěn)步推進(jìn)、穩(wěn)中向好。公司為培育市場(chǎng)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心，前期公司給業(yè)主發(fā)放補(bǔ)貼近5000萬元，補(bǔ)貼戶數(shù)3700余戶。目前因經(jīng)營困難，還有部分補(bǔ)貼暫未發(fā)放，待公司經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)后再予以補(bǔ)發(fā)。”

??杜宵漾還表示，西部冷都商管公司與業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方都應(yīng)按協(xié)議約定執(zhí)行。西部冷都出租率在2024年底已達(dá)到80%，運(yùn)營態(tài)勢(shì)良好；2025年公司將加大招商力度、配齊配強(qiáng)人才隊(duì)伍，力爭(zhēng)招商率達(dá)到85%。下一步，西部冷都商管公司將嚴(yán)格按照《委托經(jīng)營管理協(xié)議》支付租金，但為減輕工作量、優(yōu)化程序，公司將把季付、半年付、年付統(tǒng)一改為半年付。2024年7月~12月租金，公司將按照每棟每層扣除代繳稅費(fèi)后的實(shí)際租金在2025年3月1日后開始逐步支付。

??然而，對(duì)于西部冷都開發(fā)商和管理商的回應(yīng)，維權(quán)業(yè)主代表李先生（化名）表示，他們的解釋避重就輕，模糊不具體，不能令人信服。雖然有說法，但沒有實(shí)質(zhì)性的解決方案，業(yè)主的訴求并沒有得到根本性解決。

??針對(duì)西部冷都存在的問題和業(yè)主的訴求，記者多次嘗試采訪綿陽市涪城區(qū)相關(guān)職能部門。

??2025年1月15日，記者前往綿陽市涪城區(qū)委宣傳部進(jìn)行座談，聽取了相關(guān)職能部門對(duì)西部冷都問題的口頭介紹，但發(fā)給涪城區(qū)委宣傳部的書面采訪函始終未能得到回復(fù)。

??2月19日，記者再次前往綿陽市涪城區(qū)青義鎮(zhèn)，與四川西部冷都商業(yè)管理有限公司進(jìn)行座談，并與青義鎮(zhèn)政府處理西部冷都問題的相關(guān)人員取得聯(lián)系。2月20日，涪城區(qū)委宣傳部相關(guān)人員給記者發(fā)來信息，稱采訪函由西部冷都屬地管轄青義鎮(zhèn)政府進(jìn)行回復(fù)，記者遂再次聯(lián)系青義鎮(zhèn)政府上述相關(guān)人員，督促其及時(shí)回復(fù)采訪函。

??截至發(fā)稿，記者未收到青義鎮(zhèn)政府關(guān)于西部冷都問題的回復(fù)。