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共議“以舊換新”，激活市場活力

——“以舊換新，如何統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量”專題研討會成功召開

??近日，一場以“以舊換新，如何統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量”為主題的研討會在上海召開，此次會議作為第23屆上海市社會科學(xué)普及活動周的活動之一，吸引了行業(yè)協(xié)會、房企、房地產(chǎn)平臺等多方專業(yè)人士的積極參與。本次會議在中央政治局會議提出統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策措施的背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)兩大協(xié)會聯(lián)合發(fā)起了商品住宅“以舊換新”活動，旨在響應(yīng)國家號召，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??“以舊換新”是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要方向

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽在主持會議時強調(diào)了“以舊換新”活動的重要性，并指出這是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要方向。從這個意義上來講，必須對“以舊換新”活動加深理解，結(jié)合實際情況把這一活動搞好，從而在當前形勢下，起到促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的積極作用。她認為，我們要認真學(xué)習(xí)中央關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策精神，要通過“以舊換新”等一些具體的舉措將其落地。

??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進在會上分享了由他執(zhí)筆的《全國以舊換新市場規(guī)模與政策效應(yīng)分析》的主題報告。該報告概括分析了當前“以舊換新”模式的三種形態(tài)：以舊換新、收舊換新和賣舊買新。同時進而提出，要科學(xué)測算“以舊換新”的市場規(guī)模，并把其他政策工具一起結(jié)合進行分析，只有這樣，才能有助于更全面理解以舊換新的工具機制和優(yōu)勢，更好地和其他政策工具形成組合拳，使其發(fā)揮出更好的效應(yīng)。

??上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長蔣慰如作為“以舊換新”活動發(fā)起單位的主要領(lǐng)導(dǎo)，在會上提出了對上海房地產(chǎn)市場的基本看法，強調(diào)了必須在戰(zhàn)略上對市場要客觀理性看待，在戰(zhàn)術(shù)上則要高度重視。他認為，“以舊換新”活動的推出，主要考慮幾個核心點：一是一二手房聯(lián)動，把并聯(lián)的交易變?yōu)榇?lián)交易；二是市場主體各方要合作共贏，這個才是市場能夠發(fā)展起來的方法；三是“以舊換新”深層次也是一種房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索。

??“以舊換新”具有積極的社會效應(yīng)和市場潛力

??上海樂居總經(jīng)理虞婕分享了參與此次“以舊換新”活動的感受，她認為，“以舊換新”活動應(yīng)該是個長期作用，而不是一個短期作用。“以舊換新”希望能夠解決一些信息的不對稱，同時需要解決想買、能買、有錢買的問題，如果在這三個環(huán)節(jié)里都能做一點點相應(yīng)的進步，就能在交易流程環(huán)節(jié)實現(xiàn)更好的動作。此次活動從社會效應(yīng)的角度看，能夠體現(xiàn)一定的價值感，從平臺的角度看，希望能夠鏈接好開發(fā)商端，鏈接好C端，鏈接好經(jīng)紀機構(gòu)端，能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)效益的最大化。

??中鐵諾德華東區(qū)營銷總經(jīng)理陳明指出，“以舊換新”這個事，房企本身就一直在做，這次活動變化的最主要內(nèi)容就是對于購房者有比較大的保障，即享受了“以舊換新”這個事情之后，萬一房子沒有賣掉，購房者可以無條件退房退款。另外，“以舊換新”出來后，影響比較大的就是二手房掛牌量持續(xù)增加，二手房價格持續(xù)下降，對于市場也會產(chǎn)生一定影響。

??廈門國貿(mào)上海公司營銷總經(jīng)理吳曉麗認為，“以舊換新”其實更重要的是一個平臺信用力的背書，可以給客戶提供更多購房的信心，以及對未來的一些安全感。我們企業(yè)將在這方面加深了解和深入溝通，然后爭取有可能給我們的項目做一些機會的突破，使其取得實效。

??“以舊換新”應(yīng)提供更加細分和完善的政策支持

??象嶼地產(chǎn)滬浙區(qū)域總經(jīng)理鮑軼群認為，上海“以舊換新”和外地“以舊換新”是處于兩個階段，上海的“以舊換新”主要的一個問題其實還是要解決現(xiàn)在上海的購房置換鏈的問題。目前市場的整個觀望情緒還是比較嚴重的，“以舊換新”主要解決一手房和二手房置換鏈的問題，但關(guān)鍵是二手房的去化壓力較大。現(xiàn)在媒體對于“以舊換新”都是正向的宣傳，但也不能忽視中介對業(yè)主的反向影響，需要對中介等機構(gòu)進行規(guī)范，才能更好地維護這個事情。

??招商蛇口華東研究院院長陳杲表示，目前房企現(xiàn)金流壓力比較大，問題主要有三個方面，一是銷售下降，二是監(jiān)管趨嚴，三是合作方不斷出現(xiàn)問題。從“以舊換新”這個事情看，應(yīng)該是長線的，不是立竿見影的，根源在于大家誰來買二手房的問題。上海嚴格限購的話，再加上增量人口比較少，這都會是一個系統(tǒng)性的問題。

??上海中建申拓黨委書記、總經(jīng)理趙瑋談到，“以舊換新”總體是個好事情，活動推出后，群眾的參與度和積極性還是不夠，購房心態(tài)不一樣，需求也不一樣，還需要進一步激發(fā)參與“以舊換新”的積極性。同時，對于房屋中介的宣傳方面，確實也需要進行一定的規(guī)范。目前，有購房需求沒有房票是一個需要解決的問題，是否可以考慮通過“以舊換新”去嘗試政策突破，這對于購房市場也會有所幫助。

??廣州城建院華東分院院長陳侃杰提出，“以舊換新”主要考慮幾個方面的問題，一個是解決什么樣的問題，到底是剛需還是改善型需求；還有一個是“舊”和“新”的概念是否應(yīng)該要細分，這都需要后續(xù)在政策方面進一步細化。

??房小邦技術(shù)（上海）有限公司創(chuàng)始人陸靖萍談到，“以舊換新”政策出來后，總體感受有兩點，第一是對于大部分的房東，尤其是想賣掉房子買新房的房東，對于他們的心態(tài)是有激勵的，但在行動上不敢冒進，有所顧慮，這可能與目前政策力度還沒有持續(xù)性的到位有關(guān)。第二是房東對市場的預(yù)期感到?jīng)]底，源于二手房帶看量的成交比例較低以及二手房成交周期的拉長。“以舊換新”需要讓大家看到政策，理解政策，認可政策，最終從行動上響應(yīng)政策。從我們拿到的一線數(shù)據(jù)看，其實也印證了“以舊換新”的未來有很大的機會，非常值得期待。

??市場正走在從量變到質(zhì)變的路上

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳表示，第一，此次“以舊換新”活動是值得肯定的，效果也是好的。率先參與這個活動的企業(yè)和個人，是有眼光和見地的，有利于企業(yè)去化自己的項目，也有利于激活整個行業(yè)和市場的活力，在現(xiàn)在形勢下是一個合適的舉措。第二，目前市場和行業(yè)總體上的發(fā)展趨勢是逐漸向好的，行業(yè)心態(tài)調(diào)整大體已經(jīng)到位，今年要做到的行業(yè)舉措逐步到位，這樣市場大概率就會向更好的方向發(fā)展。第三，對于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的長期性、深刻性和復(fù)雜性必須有一個客觀認識。在這個過程中，我們應(yīng)該本著積極的姿態(tài)，“不以善小而不為”，努力把“以舊換新”的活動搞實、搞透、搞好，從而促進整個房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展。

??上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長蔣慰如在作會議總結(jié)時談到，首先，“以舊換新”肯定是一件正確的事情，難度非常大，光靠企業(yè)、協(xié)會、中介機構(gòu)自身去做非常難，但是現(xiàn)在已經(jīng)起步，未來隨著政策的深入、賦能加持，會越來越好。其次，“以舊換新”活動已經(jīng)在提升了，變成穩(wěn)定乃至激活房地產(chǎn)市場的一個抓手，非常符合現(xiàn)在的市場狀況。后續(xù)鏈條可以更長，政策面可以更寬，對此下一步可以繼續(xù)研究探討。最后，大家要有信心，只要政府有決心，市場一定會走在從量變到質(zhì)變的路上，會越來越好。

??本次研討會的成功舉辦，不僅為“以舊換新”活動提供了多角度的思考和建議，也為房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展提供了新的思路和方向。隨著政策的不斷完善和市場的逐步回暖，我們有理由相信，“以舊換新”一定會成為推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力舉措和重要力量。