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??3月末的土地市場迎來久違的“火熱”，廈門、蘇州、寧波三個城市在同一天刷新了城市最高樓板價，地王的誕生對于沉寂已久的市場而言無異于一劑強心針。

??但值得警惕的是，近期的地王頻出與市場的整體能否回暖關聯性并不強，土地市場目前依然整體低位運行，不同能級之間、不同城市之間乃至不同的地塊之間，都不可一概而論。

??短期“地王”雖會對周邊市場產生一定利好，但在行業筑底調整、收入預期尚在恢復之際，效果力度和持續時間都將大打折扣。而相比此前上漲周期中地價、房價螺旋式上漲，本輪“地王”更多的是核心板塊的價值回歸，并非完全是城市或區域價值的潛力變現。

??近期，廈門、寧波、蘇州同日出現3宗新“地王”成為市場熱議的話題，3月27日，廈門國貿地產以62671元/平方米的樓板價競得思明區1宗商住地塊，刷新廈門土地成交樓板價；蘇州園區金雞湖大道地塊被綠城中國以18.22%溢價率競得，樓板價也達到65022元/平方米，甚至打破了江蘇省土地最高樓板價；寧波江北區灣頭板塊純宅地樓板價達到32613元/平方米，由江山萬里置業競得。

??實際上，早在3月13日，蘇州高新區獅山商務區同樣由綠城競得1宗純宅地，當時也創下蘇州樓板價新高；3月中旬上海土拍5宗地有4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創下2021年集中供地以來新高；合肥2月29日成交的濱湖科學城地塊也以25050元/平方米刷新合肥樓板價新高，時間再往前推，杭州2月份的土拍也同樣轟轟烈烈，7宗地塊6宗溢價率超過15%。

??去年四季度諸多城市土地限價的解除是近段時間“地王”頻出的主要推手。

??如2023年9月28日，寧波出臺《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》在土地出讓方式上，由原來的“限房價、競地價”方式，調整為“推行商品住宅用地房屋銷售指導價制度”。

??10月17日，廈門市自然資源和規劃局發布公告稱，一幅宅地將于11月7日公開拍賣。一個重大變化是，該幅地塊將采用拍賣方式出讓，即不設拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。

??蘇州則于10月30日掛出2023年第八批次土拍，出讓公告中明確限時競價兩次報價時間間隔不超過4分鐘，若4分鐘內無價格更新，報價最高者即為競得人，即價高者得。

??一方面是土地限價的解除，另外一方面是地方財政的壓力，2024年各城市城市都寄希望于通過出讓核心熱點地塊來帶動土地市場熱度，以達到穩土地、穩預期、穩市場銷售的目的。

??不同于2016年-2018年上漲周期中的“地王”，去年下半年以來的“地王”，均為其自身條件極為優越的地塊。

??首先，地塊的區位條件優越、屬于稀缺資源：廈門的地王地塊位于島內思明區，島內長期以來土地供應稀缺，2024年更是“一地難求”，按照2024年供地計劃來看，全年僅計劃出讓12幅住宅用地，為近8年來最低，島內僅2幅。

??蘇州園區雙湖板塊在本次地王地塊出讓前，上一次含宅地塊成交可追溯到2013年，作為一個已經10年沒有宅地供應的熱門板塊，其稀缺性不言而喻。

??而寧波的新地王容積率僅有1.35，不僅地處城市中心，且三面環湖，擁有不可復制的景觀優勢。

其次，地塊周邊新房供應緊張，入市銷售預期向好，根據CRIC數據，三城“地王”周邊都處于新房“空白期”，新房幾乎是斷供態勢。若以二手房房價作為參考，我們發現蘇州雙湖板塊地塊，雖然樓板價高達6.5萬元/平方米，但緊鄰的九龍倉國賓一號、蘇州豫園項目的二手房售價已經高達12萬元/平方米，存在較大的價差。

??除了以上熱門土拍和地王地塊以外，3月份多個一二線城市均有土拍，但大多數地塊仍是底價成交。

??CRIC監測數據顯示，3月份土拍市場熱度在不同城市間分化愈加明顯，其中蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超過9%，但南京、西安、石家莊月內土拍熱度較低，大多數地塊仍是底價成交，拉低了溢價率水平，以南京為例，月內出讓的河西、城東、江北新區三宗傳統意義上的優質板塊宅地均底價成交。由此來看，對于需求端承壓的城市而言，單單提升供地質量仍不足以提升土地市場熱度，土拍的轉暖還需要城市管理者在供需調節、置業門檻、信貸成本、稅費政策等各方面形成合力。

??同時，3月土地流拍率13.6%，環比上升5.6個百分點，再度攀高至近一年均線上方。流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除京、滬、杭等核心城市的優質地塊房企競拍比較積極外，其余城市仍較為謹慎。月內鹽城、桂林、南京等城市均出現了多宗宅地流拍，如南京雨花臺區2宗宅地均于月內終止出讓。

??由此可見，個別地王的誕生并未對整體土地市場熱度產生明顯的帶動效果。從一二線城市過去一年土地成交來看，在去年四季度土地限價放開之后，溢價率有小幅的上揚，2023年四季度、2024年一季度溢價率分別8.03%和7.59%，高于此前三個季度，但整體并沒有大幅上漲。

??地王的出現能否帶動樓市信心的提升？

??我們認為，短期對來訪、認購有一定刺激作用，但整體效果邊際遞減。目前從銷售來看，廈門、蘇州和寧波3月份的新房市場并未呈現明顯的回暖跡象。

??總體來看，本次幾宗地王的誕生，是優質地塊與實力房企在調控“束縛”松綁后劇烈碰撞的結果，地塊自身、房企實力和政策松綁三個因素缺一不可，且難以廣泛復制，也難以帶來整體土地市場熱度的上升，與過去一輪房地產上行周期中大批量產生的地王存在本質區別。