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??2024年前4月，300城經(jīng)營性用地約25851萬平方米，同比下降9%，仍處歷史低位。

??市場熱度方面，得益于京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓，重點監(jiān)測城市3月份平均溢價率一度達到5.6%，但隨著4月優(yōu)質(zhì)地塊入市占比回落，平均溢價率顯著回落至3.5%，為2024年至今最低。

??究其原因，既有土地質(zhì)量下降的原因，又更多地有大環(huán)境持續(xù)下行有關(guān)。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，新建商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交數(shù)據(jù)較去年同期明顯下滑，“金三銀四”缺席，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

??考慮到當(dāng)前市場下行的大環(huán)境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應(yīng)量。

??因此，我們認為在供求關(guān)系和市場預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應(yīng)當(dāng)更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間。

??2024年至今，整體土拍市場相對平穩(wěn)，一季度受部分熱點一二線核心地塊出讓影響整體市場熱度稍有提升，但進入4月，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比略有下降，供求回調(diào)低位持平。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止2024年4月25日，300城經(jīng)營性用地累計供應(yīng)25851萬平方米，同比下降9.7%，按月來看，前3月累計供應(yīng)19888萬平方米，同比增長3.6%，4月土地供應(yīng)量為5963萬平方米，為2024年至今低位。

??成交方面，截止2024年4月25日，300城經(jīng)營性用地累計成交面積20725萬平方米，同比下降6.4%。分月來看，受春節(jié)錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現(xiàn)也不佳，不及去年同期，4月更是在3月的基礎(chǔ)上有所下降，不過由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規(guī)模較高，進入4月后基期數(shù)值的回調(diào)，整體回歸低位。

??市場熱度方面，4月平均溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點，為2024年至今低位。

??這主要是由于一季度一線城市北京、上海均封頂成交了多宗涉宅地，尤其是上海，一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地，除寶山顧村地塊5.56%溢價成交外，其余4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%，熱度明顯回升；二線城市，杭州、蘇州、合肥、長沙也都進行了集中土拍，均拍出不錯的市場熱度。

??在北京、上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的帶動下，一季度整體溢價率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮1個百分點，達到了4.5%，達到了2023年下半年以來的新高，與2023年全年熱度基本持平；不過與2023年一季度相比，仍下降0.6個百分點。

??從企業(yè)拿地來看，2024年1-4月新增土儲貨值百強門檻值為18.9億元，同比下降32%，降幅保持不變，新增總價、建面百強門檻值分別為6.4億元和18.4萬平方米，同比降幅分別為29%和10%，但降幅持續(xù)收窄。

??1-4月，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬平方米，三個指標同比分別下降19%、23%和8%，同比指標由正轉(zhuǎn)負，主要由于4月份房企投資規(guī)模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優(yōu)質(zhì)地塊減少的情況下，企業(yè)投資收縮。

??整體來看，投資謹慎的趨勢未有改變。一方面前四月仍有近七成百強房企未拿地；另一方面，百強房企拿地銷售比僅為0.16。

??聚焦到銷售TOP10企業(yè)來看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百強比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè)；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發(fā)拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業(yè)平均，其中建發(fā)、綠城拿地銷售比超過0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

??目前，從供求規(guī)模的角度來看，土地供應(yīng)節(jié)奏與去年同期相當(dāng)、成交規(guī)模也同比基本持平，行業(yè)的供求平衡仍在調(diào)整中。

??企業(yè)端來看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預(yù)期仍是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。月末中央經(jīng)濟局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，以及各大重點城市均或多或少放松了限購政策，預(yù)計接下來市場將迎來更多政策細則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場的動態(tài)將集中于國央企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。

??2024年4月，房地產(chǎn)政策面仍集中在需求側(cè)，月內(nèi)廈門、合肥、長沙等地均在月內(nèi)放款了公積金相關(guān)管理規(guī)定。在月內(nèi)召開的保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場會上，住建部指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，抓項目建設(shè)，扎實做好項目前期工作，實現(xiàn)凈地供應(yīng)，完善規(guī)劃設(shè)計方案，盡快達到開工條件，形成實物工作量。

??在當(dāng)前土地市場交易規(guī)模快速收窄的情況下，加大保障性住房建設(shè)和供給，為房地產(chǎn)市場帶來了更多“確定性”較強的項目，有利于維持行業(yè)一二級市場交易規(guī)模的穩(wěn)定，并促進城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

??地方層面，至4月末已有近1000個縣市（區(qū)）發(fā)布了2024年供地計劃，住宅土地供應(yīng)總量平均較2023年下降了18%，其中六成縣市宅地計劃供應(yīng)量較2023年呈下降趨勢。分能級來看，各能級城市表現(xiàn)基本一致，同比2023年均呈下降趨勢，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達25%，宅地計劃供給量下降更為堅決。

??不過與上年土地成交規(guī)模相比，2024年整體供地計劃依舊看似“過量”，樣本城市2024年計劃供應(yīng)的總面積，達到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在內(nèi)的二線城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少數(shù)三線城市供地指標控制的相對較佳。

??對于大多數(shù)城市而言，不論是出于城建發(fā)展計劃的階段性目標、城市財政計劃的平衡、還是為市場可能出現(xiàn)的反彈周期留足指標余量，都使得近年來的供地計劃普遍超量，供地計劃完成率的持續(xù)低位也在情理之中，預(yù)計2024年供地計劃完成率仍將延續(xù)五成左右的低位。

??考慮到當(dāng)前市場下行的大環(huán)境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應(yīng)量。典型如合肥，2024年宅地計劃供應(yīng)量僅389公頃，較2023年540公頃降幅高達28%。

??我們認為，在供求關(guān)系和市場預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段時間，全面復(fù)蘇仍需更長時間。

??近期熱點城市新政不斷，眾多核心城市迎來了地方調(diào)控放松的春風(fēng)，這在一定程度上提振了拿地信心，土地市場熱度在二季度或有所升溫。

??企業(yè)端方面，率先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、吸引年初投資額度充裕的房企拿地是短期內(nèi)保持市場熱度的關(guān)鍵，在市場低迷期補充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲也是諸多國央企的主要投資策略。

??在兩方面共同作用下，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化還將繼續(xù)：市場關(guān)注度集中于一二線城市，并且熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。