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??受春節(jié)影響，土地市場交易規(guī)模迎來了季節(jié)性下降，但在北京、杭州、深圳等地高溢價地塊的助推下，2025年1月，平均溢價率達到8.7%，較上月增加4.7個百分點。

??聚焦到城市來看，重點城市熱度明顯高于全國市場平均，1月份重點30城平均溢價率高達15.3%。

??從拿地房企來看，據(jù)CRIC梳理，一二線城市13宗高溢價含宅地塊中，有8宗地被規(guī)模國央企拿下，5宗則落入民企囊中。可以概括為：頭部國央企全國競地，中小民企本土作戰(zhàn)。

??而從供地特征來看，土地供應結(jié)構性持續(xù)優(yōu)化，市場通過“以質(zhì)換量”實現(xiàn)了溢價率近三年新高，其中低總價、小體量地塊更易拍出高溢價。

??2025年1月，北京、深圳、杭州等城市均實現(xiàn)了土拍“開門紅”。

??如北京，1月2日北京海淀朱房29號和30號地塊同日開拍，均為競拍不限價、無指導價且價高者得。29號地塊經(jīng)過170輪報價，最終被華潤+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競得，成交總價91.52億元，溢價率17.33%，平均樓板價約8.9萬元/平方米。30號地塊競爭更為激烈，經(jīng)過247輪報價后，由廈門建發(fā)以90.4億元摘得，溢價率25%，平均樓板價9.5萬元/平方米。

??深圳于1月16日迎來2025年首宗宅地出讓。地塊位于龍崗區(qū)，起拍價18億元，最終經(jīng)過246輪競價，由中海以30.65億元斬獲，溢價率70.37%，平均成交樓板價3萬元/平方米。

??杭州方面，先是1月14日蕭山兩宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來出讓，其中北西干地塊經(jīng)過108輪競價后，由杭州濱江以總價28億元競得，溢價率61.91%。世紀城南地塊則經(jīng)過76輪競價，最終由浙江中冠以11.9億元競得，溢價率45.91%。

??此后1月24日，杭州又有三宗涉宅地出讓，其中杭州拱墅區(qū)湖墅單元地塊，經(jīng)過220輪激烈競價，最終以54.56億成交，溢價率71.25%，成交樓板價達64834元/平方米，一舉成為杭州新單價地王。錢塘區(qū)下沙單元地塊以20.1億元總價競得，溢價率41.46%。西湖區(qū)雙橋單元則以8.2億元底價成交。

??受其影響，再加之三四線城市土地成交比例下降，2025年1月平均溢價率提升至8.7%，創(chuàng)2022年以來的新高。

??聚焦到城市來看，重點城市熱度明顯高于全國市場平均，1月份重點30城平均溢價率高達15.3%。土地熱度出現(xiàn)標準的“兩頭高、中間低”的分布，底價成交的地塊占比仍有83%，溢價率在5%以下的地塊占比6%，此外還有8%的地塊溢價率在20%以上。

??可以看到，目前市場整體依然以底價成交為主，但個別地塊熱度較高，帶動整體溢價率表現(xiàn)突出。

??從拿地房企的角度來看，高溢價地塊并未全部由國央企競得。據(jù)CRIC梳理，2025年1月，重點一二線城市13宗高溢價含宅地塊中，有8宗地被規(guī)模國央企拿下，5宗則落入民企囊中，比例達到近四成。

??進一步分析拿地房企和地塊情況可以看到，兩類房企雖然都參與高溢價地塊的競爭，但拿地策略有顯著差異：國央企在全國范圍內(nèi)參拍優(yōu)質(zhì)地塊，例如華潤在成都、杭州、北京均有所斬獲；民企則更加保守、傾向于“本土作戰(zhàn)”，成都競得青羊區(qū)地塊的鴻山集團就是成都本地公司，杭州的高溢價地塊拿地房企中有濱江和中冠房地產(chǎn)兩個深耕杭州的房企，南京鼓樓區(qū)地塊的競得房企為合肥瑞倫，也近乎本土房企。

??從這些典型高溢價地塊來看，每一宗地的地塊條件中，市場競爭壓力、配套條件和盈利空間三者是拿地企業(yè)最為關注的亮點，能夠高溢價成交的地塊至少在其中一點上表現(xiàn)優(yōu)秀。

??如成都成華區(qū)、青羊區(qū)的兩宗地地理位置優(yōu)越、配套成熟，且區(qū)域內(nèi)的存量壓力小，兩宗地最終分別以51.1%和24.4%的溢價率成交；

??杭州多宗高溢價地塊，墅湖、下沙、臨平老城和西站新城的幾宗地塊均屬于交通便利、配套完善的類型，整體投資價值較高；蕭山區(qū)的兩宗地除了位置便利和配套完善以外，項目預估價格與樓板價之間也有較大的空間。

??南京鼓樓區(qū)的NO.2024G96地塊，更是兼具位置好、體量小、密度低、盈利空間大等優(yōu)勢，以16.24%溢價率成交，雖然與其他地塊對比該地塊的溢價率并不算高，但已經(jīng)是南京2024年推出的地塊中成交溢價率TOP5的地塊；

??上海松江地塊容積率僅有1.01，是上海2024年推出的溢價率最低項目，預計將建純別墅類社區(qū)，可以通過產(chǎn)品提升溢價；

??深圳龍崗大運地塊所在區(qū)位出現(xiàn)過較多的“日光盤”，且部分周邊項目二手房價在6萬元/平方米以上，因此地塊仍具有較大的盈利空間，且去化難度低；

??北京海淀區(qū)的兩宗地也均具備位置好、配套齊全、價差大等關鍵優(yōu)勢。

??聚焦到1月份成交溢價率超過10%的地塊來看，可以發(fā)現(xiàn)高溢價地塊有低總價、小體量以及低密度三個主要特征，但由于樣本范圍的不同，三個主要特征的表現(xiàn)也有所不同。

??全國300城中，有90%的高溢價地塊在5億元以內(nèi)，主要是由于三四線城市存在較多出讓底價在幾百萬、幾千萬的地塊，即使溢價率超10%，其成交總價依然不高，最終由當?shù)匦」净蜃匀蝗烁偟谩?/p>

??但在重點30城中，由于一二線核心城市的土地價格單價較高，即使小規(guī)模的地塊土地總價也較高，房企在重點城市投資的額度也較高，所以高溢價成交地塊中也不乏總價較高的地塊，其中有25%地塊總價在30億元以上。

??從對規(guī)模的偏好方面，300城和重點30城市表現(xiàn)相對一致，小體量項目更受歡迎。全國300城高溢價地塊中，有74%地塊建面小于5萬平方米，16%地塊體量在5-10萬平方米區(qū)間；重點30城中，有38%地塊建面小于5萬平方米，50%地塊在5-10萬平方米區(qū)間。只要建面超過20萬平方米以上，就幾乎沒有高溢價地塊產(chǎn)生。

??從容積率分布來看，低密度地塊相對而言更容易產(chǎn)生高溢價，這一點在全國市場表現(xiàn)更為明顯：全國300城高溢價成交地塊中，有16%地塊容積率低于1.5，43%地塊容積率在1.5-2.2之間；但在30個重點城市中，有43%的高溢價地塊位于容積率2.2-3區(qū)間，可見在重點30城中剛需類項目相對而言市場較為堅挺，企業(yè)也愿意高溢價獲取剛需型項目地塊，其次容積率在1.5-2.2區(qū)間和低于1.5的占比也較高。

??事實上，自2024年以來，重點城市土地供應政策持續(xù)優(yōu)化，通過降低平均容積率（如部分區(qū)域降至2.0以下）及嚴控低質(zhì)地塊入市，推動土地開發(fā)向“精細化、品質(zhì)化”轉(zhuǎn)型。

??在這背景下，2025年初，在售宅地平均容積率持續(xù)維持在2.0以下，而2022-2024年均在2.1左右。

??2025年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達到44%，較2024年提升了8個百分點，為近四年新高。其中1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長，2025年2月初達到94萬平方米，同比增長64%。

??從地塊底價來看，2025年初近五成地塊總價來自15億元以下。這主要是由于2024年四季度以來新房市場銷售雖然有所恢復，也有不少高品質(zhì)項目取得了優(yōu)秀的去化表現(xiàn)，但是基于行業(yè)仍處于去庫存階段，且房價走向仍處在邊際改善的周期之內(nèi)。除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)高單價地塊之外，還是低總價、確定性更強的“小而美”地塊更符合當前的市場需求。無論是從地方主管部門市場調(diào)節(jié)、還是企業(yè)自身風險管控的角度出發(fā)皆是如此。

??總體來看，受重點城市土地市場結(jié)構性優(yōu)化及個別高熱地塊影響，2025年1月整體溢價率表現(xiàn)突出，創(chuàng)2022年以來新高。

??主要源于中小規(guī)模宅地占比提升，同時平均容積率降至2.0的歷史低位。

??可以明顯看出當前政策端通過低密導向嚴控低質(zhì)用地，推動行業(yè)向“品質(zhì)化開發(fā)”轉(zhuǎn)型。

??這一變化既契合當前房企風險管控需求，也為高舒適度產(chǎn)品供給提供空間，反映出市場供需雙向理性適配的積極信號。

??未來隨著核心城市供地信心的穩(wěn)定回升，以及持續(xù)優(yōu)化土地供應結(jié)構，“低總價、低密度、確定性高”地塊也將成主流。