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又一城全面取消限購!

政策編輯部 2024-04-29 08:29:17 來源:丁祖昱評樓市

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??又有城市全面取消限購政策,這一次是成都。

??4月28日,成都發布樓市新政,進一步優化房地產市場政策,一時間搶占了樓市“頭條”。

??除此之外,成都還取消了新房搖號規定,企業可以自主銷售,政策內容還包括支持房地產融資需求、加大高品質住宅供給等多項措施。

??至此,二線城市中尚未全面取消限購的城市只剩下杭州、天津和西安。

??樓市政策調整的積極信號頻傳,但市場仍存在較大不確定性,“市場底”的修復仍需要時間。

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??在五一小長假來臨前,成都官宣取消限購政策,政策力度頗為徹底,除了限售政策還在執行外,成都基本上解除了全部限制性政策。

??我們先來看成都樓市新政的核心內容。

??1. 全市范圍內住房交易不再審核購房資格,不再限制購買套數

??2. 全市商品住房項目不再實施公證搖號選房,由企業自主銷售。對社會關注度較高的熱點項目,鼓勵企業采取公證搖號選房銷售

??3. 完善“市場+保障”住房供應體系,全面推動建立“人、房、地、錢”聯動新機制,著力構建房地產發展新模式

??4. 對住宅及商服類用地供銷比偏高的區域,適當減少用地供應

??5. 加快推進城市房地產融資協調機制落地見效,推動合規企業項目“應推盡推”“應進盡進”“應貸盡貸”

??6. 進一步加大高品質住宅供給

??7. 限售政策不變

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??和大部分城市一樣,成都限購政策經歷了先緊后松的多輪調整,自2016年10月1日,成都正式實行住房限購,至4月28日全面取消限購,歷時7年半。

??2022年可以說是成都樓市限購政策松綁的轉折點,限購范圍不斷縮小,至2023年9月26日,成都只剩下“5+2”限購區域(即四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區)144平方米以上戶型限購,限購條件越來越寬松。

??除全面取消限購外,自2017年開始實施的新房搖號政策也同步被取消,對社會關注度較高的熱點項目,鼓勵企業采取公證搖號選房銷售。

??與此同時,成都公積金新政同步發布,多子女家庭首套房最高貸款額度上限提高10萬元。

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??至于政策對市場推動效果如何?

??目前來看,成都房貸利率已接近低點,疊加公積金新政同步發布,一定程度上會刺激“賣舊換新”的改善性需求釋放,尤其是過去限購區域范圍內將注入新增客群。但整體需求釋放有限,對標已全面取消限購的合肥、蘇州、長沙等城市來看,市場并未出現全面回暖,行業信心修復還需要更多利好政策和時間。

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??上一輪樓市調整期,成都在全國可謂走出了獨立行情,全國重點城市新房成交普遍下跌的情況下,成都2023年全年新房成交同比仍為正增長,同比增2.41%。

??這也是成都此次全面放開限購能夠引起較大反響的重要原因。

??不過,隨著樓市調整深化,2023年底以來,成都樓市走勢與全國基本趨同,同樣面臨著市場下行的壓力。

??數據表現比較直觀,自2023年12月以來,成都新房成交面積同比連跌4個月。

??CRIC數據顯示,2024年3月,成都新建商品住宅成交面積為108.89萬平方米,同比下降41.8%,環比上漲71%,略高于1月新房成交總量。

??一季度,成都新房合計成交規模為281.82萬平方米,同比2023年一季度下降36.51%,相較于2023年四季度環比降幅也達到了35.22%。

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??此外,成都新房市場去化周期拉長。

??克而瑞四川區域提供的數據顯示,截止3月底整個大成都未售出的新房住宅,存量達到了約13萬套,將近1600萬平方米,按照近6個月的月均去化速度測算,當前存量規模下的去化周期為14個月。

??這也意味著近期新房市場銷量正在減緩。

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??二手房層面,3月成都二手房成交存在明顯的“以價換量”。

??CRIC數據顯示,3月二手房成交18025套,環比增長1倍,但同比仍下跌36.05%。且成交均價持續下跌,據克而瑞四川區域統計,3月成都中心城區二手房成交均價約為1.45萬元/平方米,跌回2019年1月水平。

??一季度二手房成交量仍在下降通道,同環比降幅均在兩成以上。

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??從房價的角度來看,2023年下半年以來,成都房價明顯下行,其中二手房價格下滑幅度最為明顯。

??國家統計局數據顯示,2024年以來成都二手房價格指數連跌3個月,且自1月進入負增長通道以來,降幅逐漸拉大,至3月份二手房價已下跌4.3%。

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??成都全面放開限購政策背后,實際可以看出政策寬松調整基本上已“全國一盤棋”,接下來,杭州、天津和西安三個城市限購政策大概率也會迎來調整。

??從今年以來政策調整路徑來看,1月住建部明確表示,各地城市被充分賦予房地產調控自主權,隨后地方政策調整明顯趨于頻繁,尤其是四大一線城市入場,釋放積極的信號。

??比如廣州取消120平方米以上戶型限購,上海、深圳調整“7090”政策,北京在廢止“離婚限購”后,再次取消“離婚限貸”政策。此外,樓市調控“優等生”長沙也于近期全面取消限購、落地“以舊換新”政策。

??地方調控政策新一輪優化正在進行。

??短期來看,需求端中央財稅、信貸刺激仍需發力,減稅降費方面,尤其是重點一二線城市下調住房交易稅費,穩需求進而穩市場,比如購買家庭唯一住房或改善住房,減征免征契稅,再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等都是可選項。

??地方取消“四限”應加快落地。其余已解除限制的二三線城市將在公積金、購房補貼方面持續發力。

??穩市場的同時,穩主體也至關重要。企業端應積極推進各項金融支持政策落地,政策可以從以下四個方面著手:

??1. 逐步建立主辦銀行制度,持續改善開發企業現金流。

??2. 央行提供低息長期再貸款,支持各類機構收購開發企業資產。支持民營企業通過產權交易、并購重組等方式盤活存量資產。創造多元化的融資渠道,積極鼓勵REITs模式創新。

??3. 對于面臨經營困難而提出債務重組的企業,可以給出政策引導和窗口指引。

??4. 對完全資不抵債的企業果斷實施破產重組。

??“政策底”已至,“市場底”何時出現?

??中期來看,從2021年樓市進入調整期算起,行業重建供求平衡或需5年迎來復蘇拐點,也就是說2024年和2025年仍是樓市筑底之年。預計2024年商品房銷售面積同比降5%-10%,銷售金額同比降5%左右。

??市場承壓的情況下,政策寬松的主基調不會發生改變。

??在高頻的政策刺激下,市場修復不及預期,而“擠牙膏”式調整,也會進一步消耗市場信心。

??總的來說,成都全面放開限購政策進一步釋放積極信號,一線城市調控趨松、重點二線城市應盡快松綁限購政策。當前,房地產市場供需關系發生重大轉變,市場信心仍有待恢復,而進一步優化城市調控政策,促進購房需求釋放,是穩市場的重要手段和方式。

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2024-04-29 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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