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??2024年，是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近3年的深度調(diào)整之后迎來的轉(zhuǎn)折性一年。對(duì)于民營(yíng)房企來說，這份堅(jiān)守更是來之不易。

??“去年下半年到今年上半年，乃至年中7、8月份，我們對(duì)于行業(yè)‘回穩(wěn)’還持不確定的看法，市場(chǎng)看不到底。”中梁控股總裁何劍近日在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，但從9月底開始，中央明確指出要“止跌回穩(wěn)”，而且是要持續(xù)、積極地促進(jìn)“止跌回穩(wěn)”，隨即10月市場(chǎng)反彈，11月份一二線市場(chǎng)率先企穩(wěn)，“基于此，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年大概率能夠?qū)崿F(xiàn)全面企穩(wěn)。”

??在何劍看來，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直起著支撐作用，它不僅關(guān)聯(lián)到地方財(cái)政、金融行業(yè)，還關(guān)聯(lián)到實(shí)體企業(yè)的發(fā)展和投資。

??目前，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層因素還未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，同時(shí)構(gòu)建新的發(fā)展模式尚需較長(zhǎng)周期，因此何劍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍有3~5年的調(diào)整周期，最快也要到2028或2029年才會(huì)迎來新的上升周期。

??在此期間，房企要做的就是“堅(jiān)持”。這也是采訪過程中，何劍提及最多的一個(gè)詞。

??作為一家房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)的總裁，何劍對(duì)民營(yíng)房企的生存困境感同身受。他表示，在中國(guó)多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，民營(yíng)企業(yè)最大的特點(diǎn)就是堅(jiān)韌，星星之火便可形成燎原之勢(shì)。

??雖然當(dāng)前不少民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企仍身處困境中，但何劍認(rèn)為“大家應(yīng)該多堅(jiān)持堅(jiān)持”，因?yàn)椤按档亩际桥L(fēng)”，政策總在向好，即使現(xiàn)在無法一次性解決問題，做不到“藥到病除”，但至少市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)惡化，而且行業(yè)也在不斷摸索進(jìn)步，民營(yíng)房企也可能會(huì)等到“絕世良藥”出現(xiàn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??何劍：無論是從量、價(jià)，還是企業(yè)生存發(fā)展?fàn)顩r、土地出讓等方方面面，總體而言，2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??但在總體下滑趨勢(shì)中，起了兩個(gè)“波瀾”。一個(gè)波瀾是在今年四五月份的政策引導(dǎo)以及房企業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的疊加因素下，市場(chǎng)于6月份出現(xiàn)一波成交量的回補(bǔ)；另一個(gè)波瀾就是9月底政治經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針指導(dǎo)下，10月份市場(chǎng)出現(xiàn)一波增長(zhǎng)反彈。

??能夠明顯看出，這兩個(gè)“波瀾”都是政策助推。由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并未明顯改善，在基礎(chǔ)支撐力和對(duì)未來預(yù)期仍然不完全良性的情況下，市場(chǎng)階段性改善是政策推動(dòng)的一種狀態(tài)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對(duì)于這一定調(diào)怎么看？

??何劍：我認(rèn)為中央的基調(diào)定得很準(zhǔn)。

??在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境未得到大幅改善、預(yù)期未得到大幅修復(fù)的情況下，想要市場(chǎng)馬上逆轉(zhuǎn)，可能性并不大，能夠做到“止跌回穩(wěn)”就是目前階段最好最恰當(dāng)?shù)哪繕?biāo)，穩(wěn)住就會(huì)有信心；穩(wěn)住才會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。

??2024年，從中央到地方都在積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疲弱的問題，不斷出臺(tái)一波又一波的助推政策。我們看到，效果還是有的，回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望出現(xiàn)。

??我們?cè)?jīng)預(yù)判過兩次，一次是2021年時(shí)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的問題是個(gè)別企業(yè)引起的，“三道紅線”“兩集中”等政策帶來的銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控只是階段性的，當(dāng)時(shí)我們預(yù)估行業(yè)可能在2022年下半年就會(huì)恢復(fù)如常。結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)，這一預(yù)判存在問題。另一次則是在2023年，在政府“保交樓”、紓困資金、強(qiáng)調(diào)地方政府協(xié)調(diào)機(jī)制、政府成立民營(yíng)企業(yè)局等一系列政策下，我們預(yù)估，行業(yè)在半年后可能會(huì)恢復(fù)，但事實(shí)上，我們看到，要穩(wěn)住沒那么容易。

??經(jīng)過兩次誤判后，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)這一輪調(diào)整與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、政策大周期，包括人們對(duì)未來預(yù)期和國(guó)內(nèi)國(guó)外生態(tài)變化都有關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)原有發(fā)展模式的生態(tài)環(huán)境在遭受重創(chuàng)以后，要重新修復(fù)可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。

??基于此，我們的判斷不敢樂觀。一直到今年7、8月份，我們?nèi)暂^為迷茫。

??直到中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中都明確指出要“止跌回穩(wěn)”，我們才覺得看到了希望。“止跌回穩(wěn)”這一目標(biāo)在2025年大概率可以實(shí)現(xiàn)。

??不過，由于中國(guó)市場(chǎng)很龐大，所以“止跌回穩(wěn)”也存在一些結(jié)構(gòu)性差異。比如一二線城市成交量率先企穩(wěn)的情況下，明年價(jià)格方面可能還有增幅；而三四五線城市，要實(shí)現(xiàn)量和價(jià)都穩(wěn)住，比較困難，價(jià)格方面可能還會(huì)繼續(xù)下行。

??總體而言，我認(rèn)為明年二季度，量能穩(wěn)住，三四季度，價(jià)能穩(wěn)住。明年年內(nèi)大概率能夠?qū)崿F(xiàn)全國(guó)層面量?jī)r(jià)穩(wěn)定。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)調(diào)整周期會(huì)有多久？

??何劍：我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還有3-5年的調(diào)整周期，在此期間內(nèi)，市場(chǎng)將會(huì)在底部維持穩(wěn)定平衡，最快要到2028年或2029年才有機(jī)會(huì)重拾上升趨勢(shì)。

??因?yàn)槟壳爸畏康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層因素里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否像過去那樣高速增長(zhǎng)存在不確定性；同時(shí)，中國(guó)人口發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，在人口縮減的大背景下，新增需求沒有較大能力牽引市場(chǎng)，那么總體發(fā)展就會(huì)縮減、變?nèi)酢?/p>

??房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入往日熱銷狀態(tài)，是非常困難的。大家要做好長(zhǎng)期處于緊縮狀態(tài)的準(zhǔn)備。當(dāng)然，這里面不排除個(gè)別城市表現(xiàn)突出，或者某些企業(yè)有一些創(chuàng)新產(chǎn)品能夠吸引市場(chǎng)、逆勢(shì)增長(zhǎng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果？

??何劍：只要是有利于房地產(chǎn)發(fā)展和穩(wěn)定、對(duì)老百姓和房地產(chǎn)消費(fèi)起到促進(jìn)作用的政策，對(duì)企業(yè)而言都是有幫助的。但是幫助有多大得區(qū)別看。

??對(duì)于重新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)而言，在目前政策支持的環(huán)境下，它們的發(fā)展會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。比如一些地方企業(yè)，以前一年只拿一塊地，在這一輪調(diào)整中受到的沖擊相對(duì)較小，加上政策利好，這些企業(yè)現(xiàn)在可能有能力一年拿2宗地。

??對(duì)于目前還能夠進(jìn)行發(fā)展循環(huán)的房企來說，幫助比較大。比如保利、華潤(rùn)、中海這些大型央企、國(guó)企。這些企業(yè)老的項(xiàng)目依然在開發(fā)建設(shè)，同時(shí)還在不斷獲取新的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，發(fā)展還在循環(huán)中，那么當(dāng)下的政策對(duì)這些企業(yè)而言都是利好，可以進(jìn)一步促進(jìn)其發(fā)展。

??對(duì)于一些民營(yíng)房企而言，尤其是已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企，這些政策能夠增加一些幫助，但力度有限。因?yàn)檫@些企業(yè)已經(jīng)失去了循環(huán)的動(dòng)力，一直在處理存量問題。而且隨著好的資產(chǎn)逐漸處理完畢，遺留下來的存量問題越來越復(fù)雜，越來越難解決。這就好比一個(gè)人身體里長(zhǎng)了惡性腫瘤，藥物能夠起到抑制、延緩的作用，但不能根除。

??比如“白名單”制度，目前來看發(fā)揮的作用比較小。因?yàn)檫@完全取決于地方政府的協(xié)調(diào)力度，而地方政府的協(xié)調(diào)力度在全國(guó)千差萬別，不同地區(qū)不同金融機(jī)構(gòu)也存在標(biāo)準(zhǔn)不一的問題。就中梁而言，我們進(jìn)入“白名單”的有40多個(gè)項(xiàng)目，但是到目前為止只做成了7個(gè)，還有2個(gè)正在進(jìn)行中。

??如果一些企業(yè)支撐得好，且接下來利好政策還能持續(xù)不斷，那么這些企業(yè)可能會(huì)平穩(wěn)落地。在把交付、債務(wù)問題妥善解決后，如果還能有一些凈資產(chǎn)，未來可能是以一家小企業(yè)的身份，重新起步，這是最好的情況。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為，當(dāng)前民營(yíng)房企發(fā)展過程中遇到的最大難題是什么？有何建議？

??何劍：目前，一些民營(yíng)房企項(xiàng)目流動(dòng)性依然極度缺乏，尤其是集團(tuán)化的企業(yè)流動(dòng)性缺乏對(duì)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、平衡眾多項(xiàng)目解決局部問題很不利。

??對(duì)出險(xiǎn)房企而言，如果能夠以金融扶持的政策給這些企業(yè)主體注入一定的流動(dòng)性，同時(shí)新舊分離，在監(jiān)管層面保證存量部分不侵占企業(yè)新增流動(dòng)性，可能有些企業(yè)只需要幾十億元就能撬動(dòng)千億元的資產(chǎn)，從而將其盤活。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2024年，中梁的經(jīng)營(yíng)情況如何？接下來還有哪些重點(diǎn)工作要推進(jìn)？

??何劍：對(duì)我們而言，當(dāng)下最重要的工作就是保交樓。我們2023年交付規(guī)模約12萬套，今年的交付規(guī)模8萬~9萬套，明年還有約6萬套左右的交付規(guī)模。所以相比其他房企，中梁在2025年的交付量不小，這也是我們目前面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。

??第二是要做好債務(wù)化解工作。我們擁有的外部負(fù)債總量并不大，但在銷售性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流都極其短缺的情況下，如果用項(xiàng)目上的資金去償還債務(wù)，壓力很大，況且項(xiàng)目上的資金被政府監(jiān)管不能隨意動(dòng)用，所以化債依然有壓力。

??第三項(xiàng)工作就是處理項(xiàng)目交付后的遺留問題，比如后期的總包結(jié)算、股東清算等。這方面工作量非常大，要保持平穩(wěn)比較困難，因?yàn)椴簧夙?xiàng)目都會(huì)涉及一些矛盾和糾紛。

??最后，中梁之前獲取的一些土地，暫時(shí)不大面積開發(fā)，所以還要處理好這些存量土地問題。

??雖然困難很多，但我們內(nèi)部也一直在提升大家對(duì)明年發(fā)展的信心。我們認(rèn)為，明年不會(huì)更差。對(duì)我們而言，雖然未來存量部分結(jié)構(gòu)性會(huì)差一點(diǎn)，這是必然的，即使在正常的市場(chǎng)環(huán)境下也會(huì)面臨這個(gè)問題，但我也經(jīng)常跟大家說，要有信心，因?yàn)榇档枚际桥L(fēng)，政策總在向好，所以要多堅(jiān)持堅(jiān)持，只有堅(jiān)持下去勇于穿越周期，才可能迎來轉(zhuǎn)機(jī)，并有機(jī)會(huì)在房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建后有所作為。