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??西安房企的開發(fā)節(jié)奏，實(shí)在是越來越快了。

??“我們的項(xiàng)目從拿地到實(shí)景展示區(qū)開放，僅用了不到4個(gè)月。”一位央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)說。另外一個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人則表示，項(xiàng)目7月份開盤，最晚到年底必須清盤，所以項(xiàng)目在定價(jià)上較為溫和。

??開發(fā)商的“速度”也讓供應(yīng)量同比去年處于高峰。據(jù)中指研究院西安分院監(jiān)測，2024年1~7月西安商品房意向登記平臺(tái)共完成242次項(xiàng)目登記，約3.4萬套房源入市，較去年同期相比房源數(shù)上漲5.76%。

??對于當(dāng)下的快節(jié)奏，克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵分析稱：“從市場角度來看，全國走勢不明確，所以大家都在趁著窗口期賣；從企業(yè)角度來看，各大民營企業(yè)的目標(biāo)完成率都不高，與去年相比基本下降了30%~40%，能去化的城市，一定給足支持；從產(chǎn)品角度看，目前四代產(chǎn)品已經(jīng)不能成為‘差異’了，大家又都陷入‘高能級的同質(zhì)化競爭’之中，先發(fā)制人，那就提高運(yùn)營節(jié)奏，搶占市場。”

??形勢所逼開發(fā)節(jié)奏加快

??以龍湖、中海、保利等房企所開發(fā)項(xiàng)目為例，從拿地到開始銷售，最快用時(shí)僅不到3個(gè)月。

??具體來看，2月22日，龍湖摘得航天基地31畝商住用地，總價(jià)5.5億元，樓面價(jià)9436元/平方米。6月8日，龍湖·御湖境實(shí)景示范區(qū)及樣板間開放，用時(shí)3個(gè)半月。6月18日，項(xiàng)目開始登記。

??3月22日，高新絲路軟件城兩宗住宅用地出讓，中海、保利發(fā)展各有斬獲。其中，中海斬獲GX3-24-9地塊，總價(jià)6.32億元；4月12日，項(xiàng)目案名首發(fā)；6月14日，項(xiàng)目首次公示了備案價(jià)格，隨即便上線登記平臺(tái)。從拿地到開始銷售，用時(shí)不到3個(gè)月。

??保利發(fā)展于同一日拿下的GX3-35-33地塊，4月發(fā)布案名，6月城市展廳開放，6月26日產(chǎn)品發(fā)布，7月上旬及實(shí)景呈現(xiàn)，7月22日開始了線上登記，用時(shí)也僅4個(gè)月。

??除此之外，開發(fā)商的入市節(jié)奏也在不斷加快。記者根據(jù)西安市意向登記平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展的多個(gè)項(xiàng)目諸如保利·星河天匯、保利·未央璞悅都保持著“一月兩開”的節(jié)奏。中海亦是如此，中海·未來之境在5月25日首批次登記完成后，6月1日即開啟了二批次登記。6、7月份，招商攬閱天成分別登記兩次，天青云麓6月份登記兩次，中鐵建多個(gè)項(xiàng)目諸如西派麟悅、西派景悅也在加快入市。

??克而瑞陜西在一份研究報(bào)告中稱，“2024年政策環(huán)境空前利好，房企開發(fā)節(jié)奏加快，預(yù)售周期縮短，恢復(fù)至疫情前水平。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024上半年新盤平均預(yù)售周期9個(gè)月，約一半項(xiàng)目預(yù)售周期6個(gè)月以內(nèi)，相較于2023年上半年受疫情影響13個(gè)月，預(yù)售周期明顯縮短。

??開發(fā)商“加速”開發(fā)背后還是為了回籠資金。“今年整體速度比較快，主要還是為了搶客戶。現(xiàn)在各家投資策略基本都是聚焦核心區(qū)、核心板塊，導(dǎo)致競爭壓力比較大，誰能提前開出來，誰就能優(yōu)先鎖定客戶；另外，市場還在不斷往下走，盡早開盤也是為了爭取更好的去化。”上述央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對中房君說道。

??從市場表現(xiàn)來看，上半年西安樓市雖在全國較為亮眼，但與去年同期相比，仍然承壓。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，西安樓市共計(jì)成交448萬平方米，同比下滑12%。共計(jì)供應(yīng)21505套房源，當(dāng)天開盤去化7723套，去化率回調(diào)至36%。

??進(jìn)入下半年，7月份的市場依舊表現(xiàn)平平。從重點(diǎn)項(xiàng)目盤均來訪及認(rèn)購情況來看，月度盤均來訪量449組，月度盤均認(rèn)購量26組，與上月相比呈下滑趨勢，客戶的觀望情緒還在持續(xù)，案場熱度不足。 

??產(chǎn)品不斷做加法搶客

??早在2010年，萬科就提出了“5986”的高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月必須售出八成、六成產(chǎn)品是住宅。隨后，碧桂園又進(jìn)行了提速，對三四五線城市要求“456”，即拿地后4個(gè)月開盤，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。對一二線城市則要求“678”，即6個(gè)月開盤、7個(gè)月資金回正、8個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。

??不過，自房地產(chǎn)步入調(diào)整期以來，消除“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式就已經(jīng)成為行業(yè)風(fēng)向，如今的快節(jié)奏似乎大有“高周轉(zhuǎn)”重來之勢。就此，李曉兵對中房君分析道：“這和之前的高周轉(zhuǎn)不一樣，之前高周轉(zhuǎn)是為了‘?dāng)U規(guī)模’，主動(dòng)為之，現(xiàn)在的快節(jié)奏是被形勢所迫，被動(dòng)為之。”

??實(shí)際上，一位不愿具名的房企策劃人士說道，“之所以能做到這么快，首先是因?yàn)楹芏喙ぷ鳎热绲貕K測算、產(chǎn)品與客群研究等都進(jìn)行了前置，現(xiàn)在大家都是帶著方案去拍地，地塊結(jié)束競拍之后立刻就可以進(jìn)入到下一項(xiàng)工作。另外，行業(yè)經(jīng)過很多年的發(fā)展，在標(biāo)準(zhǔn)化方面已經(jīng)比較成熟，公司的產(chǎn)品線結(jié)合地塊具體要求微調(diào)，基本就可以出方案，大大提高了效率。”

??李曉兵也說道：“定位前置，產(chǎn)品復(fù)制率、圖紙標(biāo)準(zhǔn)化這些都是行活，難的是報(bào)規(guī)報(bào)建，這對企業(yè)的開發(fā)外聯(lián)，提出了很高的要求。”

??但是快速開發(fā)也產(chǎn)生一個(gè)疑問，曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)帶來了關(guān)于質(zhì)量問題的隱憂，新一輪的提速是否會(huì)引發(fā)房屋質(zhì)量問題？

??“對產(chǎn)品質(zhì)量影響最大的，其實(shí)是利潤空間。如果項(xiàng)目賠錢，工程質(zhì)量就需要慎重考慮，尤其是客戶居住時(shí)，會(huì)面臨景觀縮水、外立面材質(zhì)減配、電梯采購用大品牌的底配置梯型，室內(nèi)工程瑕疵（空鼓，開裂，漏水、劃痕）等，不過這些大家都關(guān)注的內(nèi)容，通常是在工程的中后期才開始施工，與搶奪預(yù)售期的快節(jié)奏，關(guān)聯(lián)度不太高。”李曉兵表示。

??一位房企工程線人士也說道：“目前只是在搶示范區(qū)開放節(jié)奏，施工節(jié)奏正常推進(jìn)，甚至施工要求更嚴(yán)格了，所以質(zhì)量相較以前會(huì)有所提升。”