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??剛買下關(guān)聯(lián)方上萬(wàn)個(gè)車位沒多久，卓越商企服務(wù)又打起了資產(chǎn)置換的主意。

??根據(jù)11月21日的公告，卓越商企服務(wù)與關(guān)聯(lián)方卓越置業(yè)做了兩筆關(guān)聯(lián)交易。一方面，該公司將深圳市卓投小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳卓投”）作價(jià)3.38億元賣給卓越置業(yè)，另一方面則買入卓越置業(yè)在上海一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的50%股權(quán)以及東莞的181套公寓，代價(jià)為2.51億元。

??與買車位不同，這次卓越商企服務(wù)無(wú)須支出現(xiàn)金，還預(yù)計(jì)能收到約0.87億元的現(xiàn)金。

??11月22日，卓越商企服務(wù)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此次交易是通過(guò)出售資產(chǎn)回報(bào)率較低、風(fēng)險(xiǎn)和收益穩(wěn)定性較弱的小貸公司股權(quán)，置換價(jià)格較低、均有運(yùn)營(yíng)潛力和增值空間的資產(chǎn)。上海項(xiàng)目計(jì)劃以持有為主，東莞公寓的處理方式比較靈活，可租、可售。

??3.38億元賣小貸公司

??據(jù)卓越商企服務(wù)介紹，深圳卓投成立已有6年多的時(shí)間，主營(yíng)業(yè)務(wù)是為在深圳地區(qū)有融資需求的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)客戶提供金融服務(wù)。賣掉這家公司，是因?yàn)榻鹑诜?wù)與物業(yè)管理服務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)不及預(yù)期，且金融服務(wù)并沒有帶來(lái)新增的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和提高物業(yè)客戶的滿意度。此外，隨著貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的下降，低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)客戶更傾向于金融機(jī)構(gòu)貸款，使得深圳卓投的加權(quán)貸款利率持續(xù)下降，“預(yù)期未來(lái)小額貸款業(yè)務(wù)的盈利會(huì)持續(xù)下降。”

??從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳卓投近三年的業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，2022年、2023年及今年前10月的收入分別為0.36億元、0.19億元、0.35億元，除稅前凈利潤(rùn)則分別為0.26億元、0.02億元、0.08億元。除稅前凈利率雖然在2022年高達(dá)71%，但今年前10月已降至22%。

??2022年、2023年，卓越商企服務(wù)與金融服務(wù)業(yè)務(wù)部分相關(guān)的資產(chǎn)回報(bào)率分別為6.79%、0.55%，遠(yuǎn)低于11.92%及8.11%的整體資產(chǎn)回報(bào)率。

??事實(shí)上，此前已有不少投資者對(duì)小額貸款這項(xiàng)非主營(yíng)業(yè)務(wù)持質(zhì)疑態(tài)度。有投資者表示，上半年，卓越商企服務(wù)又投入了3億元到小貸公司，所以金融服務(wù)收入1935萬(wàn)元，毛利率高達(dá)91.6%，可是上半年應(yīng)收貸款撥備激增至5182萬(wàn)元，應(yīng)收貸款減值虧損2110萬(wàn)元，“這有何意義？”“小額貸款收益少，風(fēng)險(xiǎn)大，每年計(jì)提壞賬損失，公司為什么還要做此業(yè)務(wù)？”

??而卓越商企服務(wù)早在2021年就曾打算以3.05億元出售深圳卓投給關(guān)聯(lián)方，后因?yàn)閷徟葐?wèn)題未能落地。

??2.51億元收購(gòu)商業(yè)物業(yè)

??就房地產(chǎn)行業(yè)目前的流動(dòng)性而言，讓卓越置業(yè)掏出3億多元的現(xiàn)金只為接盤卓越商企服務(wù)的邊緣業(yè)務(wù)，不太現(xiàn)實(shí)。于是，卓越商企服務(wù)投桃報(bào)李，也收下了卓越置業(yè)的部分商業(yè)資產(chǎn)。

??交易的標(biāo)的公司由卓越置業(yè)及上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司分別擁有50%權(quán)益。該公司持有的資產(chǎn)位于上海市十大商業(yè)中心之一的五角場(chǎng)中心區(qū)，房屋建筑總面積為90713.34平方米，共3棟建筑，包括100米高主樓及50米高雙子塔、空中走廊及下沉式花園廣場(chǎng)，目前已有多家知名企業(yè)入駐。

??卓越商企服務(wù)本次將收購(gòu)的就是卓越置業(yè)所持的50%權(quán)益。

??除了上海的綜合體外，卓越商企服務(wù)還買入了東莞市駿豪商務(wù)中心建筑面積約1.2萬(wàn)平方米、估值約1.2億元的181套商務(wù)公寓。

??值得注意的是，這筆交易附帶了回售條款，卓越商企服務(wù)可要求卓越置業(yè)購(gòu)回全部或部分股權(quán)、資產(chǎn)。

??該公司認(rèn)為，目前商業(yè)物業(yè)價(jià)格處于低位，本次交易是以優(yōu)惠價(jià)格收購(gòu)高質(zhì)量資產(chǎn)的機(jī)遇，可擴(kuò)寬收入來(lái)源，也可以通過(guò)轉(zhuǎn)售獲得投資收益。

??據(jù)了解，2023年，卓越商企服務(wù)曾出售深圳的兩個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。對(duì)此，該公司相關(guān)人士表示，本次購(gòu)入的公寓周邊有高爾夫球場(chǎng)配套，項(xiàng)目有稀缺性且價(jià)格合理。“公司計(jì)劃以出租兼轉(zhuǎn)售的方式運(yùn)營(yíng)，并非重新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓賽道。”上海的寫字樓目前出租率超過(guò)80%，“將持有為主”。

??上半年，卓越商企服務(wù)已經(jīng)跟關(guān)聯(lián)方買了1萬(wàn)多個(gè)車位，總代價(jià)近6億元，加上對(duì)深圳卓投增資等影響，截至6月末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約10.8億元，較2023年底減少了50%。此次又花2億多元買入寫字樓、公寓等重資產(chǎn)，部分投資者擔(dān)心其用現(xiàn)金換存貨的行為會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流惡化。

??卓越商企服務(wù)則表示，資產(chǎn)變重是資產(chǎn)負(fù)債表的變化，而不是目的。至于現(xiàn)金流，車位交易的寫字樓車位都是采取日結(jié)月付預(yù)付等形式結(jié)算，現(xiàn)金流穩(wěn)定。從收益的角度看，車位年凈利潤(rùn)超過(guò)4000萬(wàn)元，利潤(rùn)率約50%，年化回報(bào)6.5%，對(duì)比現(xiàn)金資產(chǎn)2%的收益有明顯提高。