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7年來首次!成都麓湖板塊“零溢價”成交涉宅地塊

土地孟雙奎 2024-11-21 10:00:48 來源:中房報

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??11月19日上午,位于成都天府新區、龍泉驛區、新都區和崇州市的4宗涉宅用地順利成交,總成交金額25.18億元。

??其中,天府新區這宗住兼商55畝地塊,被錦安善造以底價收入囊中,樓面價19000元/平方米。其西南側便是天府新區“地王”——9月27日潤達豐濱江以溢價86.9%成交的天府新區首個明確須打造“第四代住宅”的地塊。

??從位置上看,該地塊不具備直面錦江的景觀優勢。同時該地塊容積率為2.0,有3%的商業占比,與潤達豐濱江拿下的純宅地相比,遜色一些。

??而同日開拍的龍泉驛區十陵板塊43畝地塊被經開國投&新希望以樓面價8860元/平方米拿下,新都斑竹園40畝地塊被青都合房地產以樓面價4950元/平方米競得,崇州市崇陽街道51畝地塊以樓面價4125元/平方米拍出。

??或將打造第四代住宅

??從地理位置看,天府新區麓湖板塊的55畝住兼商地塊,東邊毗鄰天府八小,西南側是遠達·麓湖云邸和麓湖·麗世縵華,北側和西側緊鄰著天府森林。過往數據顯示,2017年~2024年,麓湖板塊公開拍賣成交12宗涉宅地塊,均溢價成交。

??對此,四川中原地產研究院院長吳江認為,9月末潤達豐濱江在此拍下天府新區新“地王”,兩宗地推出的時間很近,供應有些扎堆,加上潤達豐濱江地塊位置更好,底價成交也是順理成章。

??出讓要求顯示,55畝住兼商地塊內建筑高度不大于80米,西北側和北側臨規劃建筑高度不大于24米,住宅建筑高度不小于18米。同時,鼓勵按照《四川天府新區直管區公園城市規劃管理創新規定(2024)》要求,新建建筑采用空中共享平臺、生態陽臺、屋頂綠化、底層架空綠化等多類型立體綠化,意味著項目或將打造為“第四代住宅”。出讓文件還規定,住宅建筑層高不應低于3米,住宅建筑底部(不小于兩層)外立面應選用石材、金屬、陶板等高品質外裝飾材料。

??目前,由潤達豐濱江開發的麓湖·麗世縵華即將入市,也為麓湖的“第四代住宅”打了樣。根據規劃,麓湖·麗世縵華一期有6棟14F~17F的小高層和26棟別墅,其中灣區看江大平層兩梯一戶,共計155戶,面積區間280~380平方米,層高3.3米,每戶贈送約40平方米雙層挑高的超大空中花園,得房率135%,預計大平層總價1400萬元起。

??吳江認為,55畝住兼商地塊從地理位置來看,屬于麓湖板塊二梯隊,正好被麓湖·麗世縵華擋住了看江視野,不過可以利用麓湖板塊的優勢形成板塊內的貨源補充。

??吳江告訴中國房地產報記者,地塊西北側有限高要求,可以做低密的上中下六層疊拼設計,12個單元約140戶,面積250平方米,層高3.3米;東南側高層可以做170~200平方米的兩梯兩戶大平層,層高3.3米,約280戶左右。7棟高層建筑呈點式錯位分布,盡量與麓湖·麗世縵華的視野錯開。這樣設計,預計高層產品均價3.5萬元/平方米,疊拼產品均價4萬元/平方米。

??如果想景觀最大化,可以在西北側緊鄰天府森林公園的區域做6層高的觀景別墅產品,面積250平方米左右,約84戶,剩余部分沿地塊中軸線一字排開,做8棟高層產品,面積區間170~200平方米,約330戶,這樣高層部分有4棟建筑可直面錦江和公園景觀。這樣設計,高層不看江產品均價3.5萬元/平方米,看江高層均價3.8萬元/平方米,疊拼均價4萬元/平方米。

??錦安善造首次在成都獨立拿地

??企查查信息顯示,此次在麓湖拿地的錦安善造,全名成都錦安善造置業有限公司,成立于2022年,參保人員僅3人,注冊資本3000萬元。

??記者發現,該公司于今年發生兩次股權變更。4月18日,成都錦云璽企業管理有限公司作為新增股東,持股比例51.0204%,原本持股100%的成都新元素置業有限公司持股比例降至49.9796%。11月4日,成都新元素置業有限公司退出,成都錦安善造置業有限公司由成都錦云璽企業管理有限公司100%控股。

??成都市中小企業協會的資料介紹,成都錦安善造置業有限公司以天府新區麓山板塊的“麓府大院”與東三環“錦御東府”為代表項目。

??目前,位于天府前灣的麓府大院上次取證還是在兩年前。項目最后一棟高層精裝單價9357~13731元/平方米,以網紅神盤的姿態收官,目前還有疊院尚未推出。而位于龍泉驛區的錦御東府,13棟房源都已取證銷售,目前還有少量可售房源。

??從產品形態看,無論是麓府大院還是錦御東府都有高層和別墅產品,意味著,成都錦安善造置業有限公司有打造高端住宅的經驗。

??該公司相關負責人表示,品牌曾花2年時間考察第四代建筑,而該地塊也將打造為品牌的首個第四代建筑作品。

??業內人士指出,在潤達豐濱江拿到天府新區地王那天,成都錦安善造置業有限公司亦現身拍賣市場,并頻頻舉牌。這次以19000元/平方米便拿到“地王”東北側的地塊,成都錦安善造置業有限公司也算如愿以償。

??據悉,此次是錦安善造首次在成都獨立拿地,并進行獨立操盤開發。吳江告訴記者,如今隨著麓湖板塊臨江的兩個核心地塊完成出讓,以及潤達豐濱江產品的展現,在內卷加劇的麓湖板塊,也將迎來新的一輪角力。

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中國城市住房價格288指數

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