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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）近年來力度最大的地方化債方案公布了。

??11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了《全國人民代表大會常務委員會關于批準<國務院關于提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案>的決議》。具體為增加地方債務限額6萬億元，用于置換存量隱性債務，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟、保障民生。

??10萬億化債“組合拳”方案公布

??根據(jù)同日召開的全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上消息確認，這6萬億元債務限額，分三年安排，2024—2026年每年2萬億元；同時，自2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元。

??這也意味著，未來將直接增加地方化債資源高達10萬億元。此外還明確，2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。

??財政部部長藍佛安在新聞發(fā)布會上表示，上述三項政策協(xié)同發(fā)力，2028年之前，地方需消化的隱性債務總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕。

??藍佛安稱，當前一些地方隱性債務規(guī)模大、利息負擔重，不僅存在“爆雷”風險，也消耗了地方可用財力。在這種情況下，實施這樣一次大規(guī)模置換措施，意味著化債工作思路作了根本轉(zhuǎn)變：

??一是，從過去的應急處置向現(xiàn)在的主動化解轉(zhuǎn)變；二是，從點狀式排雷向整體性除險轉(zhuǎn)變；三是，從隱性債、法定債“雙軌”管理向全部債務規(guī)范透明管理轉(zhuǎn)變；四是，從側(cè)重于防風險向防風險、促發(fā)展并重轉(zhuǎn)變。從政策效應看，能夠發(fā)揮“一石二鳥”作用。一方面，解決地方“燃眉之急”，緩釋地方當期化債壓力、減少利息支出。另一方面，幫助地方暢通資金鏈條，增強發(fā)展動能。

??對此，分析人士認為，化債思路的轉(zhuǎn)變，進一步擴大了化債范圍，表明中央對解決地方債務問題的重視，同時也釋放了解決地方債務問題的信號。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此次政策意味著“發(fā)新債償舊債”工作的啟動， 6萬億債務限額的增加，有助于一些存量債務的置換和化解，是全國防范化解金融風險的重大舉措。

??華泰證券研究所認為，化債思路的底層邏輯更多體現(xiàn)“托底防風險”，而非“強刺激”思路。整體化債方案符合預期，化債思路更加務實，置換后地方政府的化債壓力和現(xiàn)金流將大為改善，五年累計可節(jié)約6000億元左右利息支出。

??另據(jù)中金公司測算，未來三年或可釋放財政空間4.08萬億元，未來一年或可釋放1.36萬億元，相當于2023年GDP的0.86%。但要注意的是，規(guī)模更大的經(jīng)營性債務短期付息以及中期接續(xù)壓力還在，如果這方面的支持力度加大，那么穩(wěn)增長的效果也將得到提升。在需求缺口較大、物價低迷、外圍環(huán)境更復雜的情況下，財政加碼非常重要。

??對房地產(chǎn)有何影響？

??值得注意的是，發(fā)布會上還明確了兩項重要的房地產(chǎn)增量政策。

??根據(jù)藍佛安介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

??嚴躍進預計，閑置土地化解的專項債政策會加快推出，其有助于后續(xù)收儲閑置安置房用地、房企未開工用地、房企未銷售的現(xiàn)房項目等，這都有助于加快推進以購代建等工作的開展。

??克而瑞研究中心分析認為，通過增加地方政府債務限額置換存量隱性債務，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。

??從目前情況看，存量房收儲工作已經(jīng)進入落地期。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，29個城市已落地首批房源征集細則，明確參與征集商品房需滿足的條件。

??但從當前各城市政府收儲落地情況看，仍存在一些現(xiàn)實問題。對此，《丁祖昱評樓市》指出，現(xiàn)有房源規(guī)模與收儲條件匹配度較低，已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右，即便全部收儲也對當前各城市恢復供求在平衡作用相對有限。在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據(jù)自身供求關系特點作相應的調(diào)整。

??另一方面，地方專項債也可用于支持地方回購存量土地。

??克而瑞研究中心建議，優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應用于房地產(chǎn)的，將嚴格把控。市場確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內(nèi)。

??此外，允許地方發(fā)行政府專項債也將為實現(xiàn)100萬套城中村改造貨幣化安置目標、增強安置居民信心繼而加快改造進程提供強有力的資金支持。

??根據(jù)克而瑞此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當年銷售份額的21.5%。如果以此粗略推算，100萬套的城中村改造可以釋放出規(guī)模可觀的增量購房需求，或?qū)咏?億平方米住宅銷售。