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??這一次，瑞安房地產(chǎn)又找來(lái)了險(xiǎn)資。

??11月5日晚，瑞安房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“瑞安房地產(chǎn)”）宣布了一項(xiàng)重組計(jì)劃，優(yōu)化其項(xiàng)目公司楊浦中央和創(chuàng)智天地現(xiàn)有股東之間與項(xiàng)目資產(chǎn)相關(guān)的投資控股架構(gòu)。

??根據(jù)協(xié)議，瑞安房地產(chǎn)旗下多個(gè)附屬公司與寧波基金、楊浦知識(shí)創(chuàng)新計(jì)劃成立一家有限合伙企業(yè)，合計(jì)出資額約為81.26億元。

??通過(guò)一系列復(fù)雜交易后，合營(yíng)企業(yè)、上海瑞安投資、寧波基金及楊浦知識(shí)創(chuàng)新將分別擁有上述有限合伙企業(yè)約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙權(quán)益，且有限合伙企業(yè)將不會(huì)成為瑞安房地產(chǎn)的附屬公司。

??同時(shí)楊浦中央及創(chuàng)智天地將分別由有限合伙企業(yè)和楊浦知識(shí)創(chuàng)新?lián)碛?9%和1%的權(quán)益。

??這也就意味著，瑞安房地產(chǎn)失去了楊浦中央及創(chuàng)智天地兩家項(xiàng)目公司的控制權(quán)，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將不再于財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)綜合入賬。

??“有限合伙企業(yè)的設(shè)立為公司在境內(nèi)獲取收購(gòu)貸款提供了新機(jī)會(huì)。”瑞安房地產(chǎn)表示，這一舉措便于公司能夠以更有利的商業(yè)條款為投資進(jìn)行再融資，從而提高投資回報(bào)。同時(shí)，通過(guò)將人民幣收入與新的境內(nèi)人民幣融資結(jié)合，消除外匯風(fēng)險(xiǎn)及錯(cuò)配。

??頻與險(xiǎn)資合作

??根據(jù)公告，合營(yíng)企業(yè)即上海添昫創(chuàng)盛企業(yè)管理有限公司，由上海瑞安投資及楊浦知識(shí)創(chuàng)新分別擁有66%和34%的權(quán)益；寧波基金由中國(guó)人壽擁有約90% 的權(quán)益；楊浦知識(shí)創(chuàng)新則由上海市楊浦區(qū)國(guó)資委全資擁有，其持有楊浦中央13.2%股權(quán)。

??這并不是瑞安房地產(chǎn)與險(xiǎn)資的首次合作。

??早在2018年之前，中國(guó)人壽就曾馳援瑞安房地產(chǎn)，以38.69億元收購(gòu)上海瑞虹新城有限公司21.4%的股本權(quán)益。之后，瑞安房地產(chǎn)與太平洋人壽合作以136億元拿下新天地商辦地塊后，又與宏利投資和中國(guó)人壽信托共同成立投資平臺(tái)SCOV，并在2019年宣布回購(gòu)上海企業(yè)天地5號(hào)項(xiàng)目，總代價(jià)65億港元，持有權(quán)益44.55%。

??去年12月29日，瑞安房地產(chǎn)官宣將上海鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)以12.06億元售予大家保險(xiǎn)旗下公司。

??瑞安房地產(chǎn)明確指出，交易符合集團(tuán)的輕資產(chǎn)策略，旨在改善集團(tuán)的資金循環(huán)，并與大家控股建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而使集團(tuán)能夠擴(kuò)大所管理的資產(chǎn)及增加經(jīng)常性管理費(fèi)收入。

??“瑞安房地產(chǎn)從政府、險(xiǎn)資、資本市場(chǎng)借力并不是新鮮事，它的合作伙伴一般以基金為主。”市場(chǎng)人士認(rèn)為，瑞安房地產(chǎn)在上海都是大型舊改項(xiàng)目，周期長(zhǎng)，資金需求量大。近兩年其一直通過(guò)出售物業(yè)回籠資金，同時(shí)降低負(fù)債。

??對(duì)于此次股權(quán)騰挪，瑞安房地產(chǎn)表示，與傳統(tǒng)的境外貸款相比，這種安排在成本和條款上都更為有利。

??具體來(lái)看，瑞安房地產(chǎn)分別通過(guò)合營(yíng)企業(yè)、上海瑞安投資按持股比例合計(jì)出資38.03億元，擁有了合資公司46.8%的權(quán)益，而且通過(guò)光僑、泰隆兩家附屬公司收到對(duì)價(jià)約73.74億元。這樣一進(jìn)一出，瑞安房地產(chǎn)獲得了約35.71億元的差價(jià)。

??公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目公司楊浦中央全稱為上海楊浦中央社區(qū)發(fā)展有限公司，擁有上海市楊浦區(qū)淞滬路、大學(xué)路、偉德路及錦建路多幅土地及物業(yè)，包括辦公樓、零售商鋪及停車(chē)位，可出租建筑面積合計(jì)為16.75萬(wàn)平方米（不包括停車(chē)位）。

??另一項(xiàng)目公司創(chuàng)智天地全稱為上海創(chuàng)智天地發(fā)展有限公司，擁有上海市楊浦區(qū)偉成路、政學(xué)路及錦創(chuàng)路多幅土地及物業(yè)，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車(chē)位，可出租建筑面積合計(jì)為 8.53萬(wàn)平方米（不包括停車(chē)位）。

??從上述信息來(lái)看，這兩家項(xiàng)目公司的資產(chǎn)均屬于創(chuàng)智天地整體范圍。

??創(chuàng)智天地項(xiàng)目始于2003年，由上海市楊浦區(qū)政府聯(lián)合瑞安房地產(chǎn)共同打造，總規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積近100萬(wàn)平方米。和瑞安新天地一樣，創(chuàng)智天地是瑞安房地產(chǎn)重倉(cāng)上海的又一個(gè)大體量的城市更新項(xiàng)目。

??“減重”求變

??實(shí)際上，從1996年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)開(kāi)始，瑞安房地產(chǎn)便大量布局舊改和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，采取的是“先囤地再緩慢開(kāi)發(fā)”的重資產(chǎn)模式，但近幾年卻一直在頻繁“減重”。

??今年上半年，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.73億元，同比減少68%；凈利潤(rùn)1.83億元，同比減少80%；公司股東應(yīng)占溢利7200萬(wàn)元，同比減少88%。報(bào)告期內(nèi)，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率微升至53%，而現(xiàn)金及銀行存款為105.43億元。

??在今年8月份償還了4.94億美元債后，瑞安房地產(chǎn)還剩下兩筆存續(xù)美元債，金額接近9億美元。截至2024年8月29日，瑞安房地產(chǎn)已償還境外債務(wù)合共406億元。

??瑞安房地產(chǎn)投資總裁孫希灝透露，公司償債高峰將出現(xiàn)在2025年，屆時(shí)大約會(huì)有86億元的債務(wù)到期，短期內(nèi)有一定的壓力。

??在外界看來(lái)，瑞安房地產(chǎn)選擇調(diào)轉(zhuǎn)方向及時(shí)處置創(chuàng)智天地項(xiàng)目資產(chǎn)，符合瑞安房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)策略，在提高其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的同時(shí)也改善了公司的現(xiàn)金流，便于將資金投入接下來(lái)的項(xiàng)目中。

??瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)主席羅康瑞曾表示對(duì)市場(chǎng)短期發(fā)展還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來(lái)救，而是要自救。“在持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，瑞安選擇審慎投資，堅(jiān)持輕資產(chǎn)策略。”

??于是，瑞安房地產(chǎn)時(shí)隔六年后再拋售資產(chǎn)。緊隨去年底鴻壽坊項(xiàng)目的出售，今年3月底，瑞安房地產(chǎn)于今年3月底將上海蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目中的酒店物業(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預(yù)期虧損約240萬(wàn)元。

??與之同步的是瑞安房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也不斷傳來(lái)好消息。

??9月28日，瑞安房地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)上海新天地社區(qū)內(nèi)的翠湖天地六期開(kāi)盤(pán)，108 套房源當(dāng)日售罄，總銷售額達(dá) 119.79 億元，單盤(pán)就拯救了瑞安房地產(chǎn)前三季度的業(yè)績(jī)。

??10月30日，瑞安房地產(chǎn)又與上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)政府正式簽訂南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”改造項(xiàng)目合作框架協(xié)議，拿下了上海又一個(gè)超大型城中村改造項(xiàng)目。

??“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，但對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心。”羅康瑞表示，瑞安房地產(chǎn)將會(huì)以更為審慎的態(tài)度選擇投資發(fā)展機(jī)會(huì)，未來(lái)的業(yè)務(wù)重心將繼續(xù)聚焦長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一線城市，尤其是上海。