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??中房網訊（蘇曉/文）政策利好持續推動下，10月房地產市場出現積極變化。

??克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，10月份TOP100房企實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，業績規模達到年內次高；同比增長7.1%，年內首次實現單月業績同比正增長。累計業績來看，1-10月百強房企實現銷售操盤金額30693.1億元，同比降低32.7%，降幅較9月收窄3.9個百分點。

??盡管銷售端有所改善，但企業投資依舊保持謹慎態勢。10月份拿地金額TOP100中不足兩成企業有新增土儲入賬，1-10月銷售百強房企中，有近五成企業投資處于暫停態勢。

??百強房企10月業績回歸年內高位

??報告顯示，受核心一二線城市新政利好，10月整體成交回歸年內高位。

??從銷售門檻值變化看，10月百強房企各梯隊門檻降幅略有收窄，但各梯隊門檻值仍在近年來最低水平，且較去年同期進一步降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低46.1%至749.2億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低37.4%和37.5%至205億元和128.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低34.9%至56.9億元。

??10月不足兩成企業新增土儲

??根據報告，10月份房企投資依舊保持謹慎態勢，拿地金額TOP100中不足兩成企業單月有新增土儲入賬。重點監測的30家房企單月投資金額為320億元，環比下降25%，未能延續9月底部回升之勢；同比方面，下降74%，降幅比9月份擴大27個百分點。

??1-10月，銷售百強（全口徑）投資金額約4893億元，有近五成房企2024年以來投資處于暫停態勢。此外，前10月已拿地的企業中，有近58%的企業投資額同比下降，華潤、招商、中海等仍在拿地的頭部央企同比跌幅均在50%以上。

??截止10月末，新增土儲貨值百強門檻值為45億元，同比下降19%，降幅收窄10個百分點，新增總價百強門檻值為18.9億元，同比下降23%，新增建面百強門檻值為35.8萬平方米，同比降幅為2%。

??總量方面，1-10月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為15312億元、7127億元和7272萬平方米，同比分別下降40.5%、42.1%和28.4%，降幅與上月末基本持平。

??在拿地意愿上，截止至10月末百強房企拿地銷售比仍為0.15，下半年以來拿地銷售比基本保持恒定，整體拿地格局也基本穩定。分梯隊看，仍以TOP1-10、21-30強房企拿地銷售比最高，均為0.18，后50強房企的拿地銷售比0.15，11-20強房企拿地積極性最低。

??集中度同樣保持高位：十強房企占據55%的新增貨值，11-20強貨值占比8%，21-30強貨值占比11%，前30強房企合計占據新增貨值七成以上。

??11月成交或小幅回落，房企投資繼續保持謹慎態度

??預判11月，克而瑞表示，10月因核心一二線城市利好新政持續發酵，整體成交回歸年內高位，11月隨著新政利好效應遞減，疊加季節性因素，市場增長動能放緩預期小幅回落。

??克而瑞指出，從10月核心一二線城市周度新房成交面積變動情況來看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面積環比微降2%。二手房方面同樣如此，10月第四周14個重點監測城市二手房成交面積194.5萬平方米，成交套數總計20351套，環比均下降2%。

??由此，克而瑞認為，新政利好效應呈現遞減態勢，存量客戶釋放趨近于階段性尾聲。

??企業投資方面，即使目前樓市政策持續寬松，但土地市場延續了整體清冷態勢。積極效果集中體現于核心城市的市區、城市中心的優質項目，對非核心城市、或核心城市的郊區項目，帶動效果仍不明顯。克而瑞認為，非熱點區域地塊對于房企的吸引力持續下降，最終大概率底價成交。

??此外，從企業視角來看，在資金相對緊張的當下，拿地的主力依然是央國企和城投，民企競拍積極性仍相對較低。