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??上市后并購的首個物業公司給卓越商企服務集團有限公司（以下簡稱“卓越商企服務”，06989.HK）留下了不少麻煩事。

??12月13日，卓越商企服務披露了旗下子公司——北京市環球財富物業管理有限公司（以下簡稱“北京環球物業”）所涉的案件情況，并表示基于終審判決及其執行，不會向北京環球物業的原股東支付第三期0.45億元的股權轉讓款。

??北京環球物業是卓越商企服務上市后收購的首個標的，此前已卷入了一起貸款糾紛，卓越商企服務為此計提了0.62億元的預期信貸虧損。

??12月17日，卓越商企服務相關人士對中國房地產報記者表示，北京環球物業涉訴后，公司已經計提信用風險和商譽風險減值，目前北京環球物業運營正常。

??最后一筆款不給了

??公告顯示，慧泊停車向北京環球物業及該公司的賣方提出訴訟索償，理由是兩位被告違反與慧泊停車于2019年10月22日訂立的協議，未能向慧泊停車支付尚未支付的車位使用費及管理費。

??就此案件，北京市朝陽區人民法院已于2024年6月28日作出判決，裁定慧泊停車勝訴，判決被告繼續履行停車場協議，并向慧泊停車支付使用費及管理費等合共485.9萬元。被告上訴，被北京市第三中級人民法院于2024年10月30日駁回，判決授權繼續履行停車場協議，且停車場收益權將歸屬慧泊停車。目前，終審判決已進入執行階段。

??這一判決成為了影響3年前那筆股權交易的重要變量。2021年4月，卓越商企服務以2.25億元的代價收購了北京環球物業75%的股權。這筆款項分三期支付，第三期款項為0.45億元，在賣方達成7項條件后支付，其中的第4項約定在股權轉讓協議簽訂后6個月內，賣方與北京環球物業須終止與慧泊停車在2019年10月22日簽訂的停車場使用權合約，并由北京環球物業解除所有責任與義務。

??據了解，卓越商企服務已在2022年1月完成對北京環球物業的股權收購，也支付了前面兩期款項。根據當初的協議，原股東需要處理和慧泊停車的應付款，才能拿到第三期的款項。而此次法院判決北京環球物業需要支付相關應付款，意味著股權轉讓款支付的先決條件未達成，卓越商企服務由此省下了0.45億元。

??并購交易計提0.62億元減值

??成立于2007年的北京環球物業總部位于北京，是一家商務物業管理公司，所管理的北京世紀財富中心是一個甲級商業辦公項目，位于北京東三環國貿CBD核心片區，總建筑面積15萬平方米，集寫字樓、商業及配套服務設施于一體。

??彼時，卓越商企服務頗為看重與北京環球物業的股權合作，認為這是其收并購方面的一次重要突破，后者的融入將為該公司的業務布局及市場拓展帶來新的增長點。根據業績對賭協議，2021年至2025年期間，北京環球物業的年收入應不低于上一年的1.03倍，否則賣方須支付差額。

??從卓越商企服務的業績報表來看，2021年至2023年，北京環球物業均兌現了收入承諾。但是，該公司復雜的債權債務關系也給卓越商企服務帶來了經營風險。

??在卓越商企服務出手前，就曾有債權人以“不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力”為由，在2020年9月向法院申請了對北京環球物業進行破產清算，但很快又撤銷了申請。

??2023年6月，因一起貸款糾紛，長城資產將北京光華路五號貿易有限公司等公司告上法庭，北京環球物業被列為第六被告。長城資產要求第一被告償還總金額約2.4億元的借款本息及違約金，其余被告對貸款承擔連帶保證責任。

??據了解，在收購北京環球物業前，卓越商企服務便知悉其中一名賣家向金融機構借入了1.8億元的貸款，本息由北京環球物業等實體共同擔保，而該貸款在2022年已逾期。因此，卓越商企服務在2022年度計提了0.6237億元的預期信貸虧損，相當于當期歸屬母公司凈利潤的15%。

??對于為何要收購這個存在債務風險的標的，卓越商企服務相關人士的說法是，北京環球物業所管理的物業位于北京國貿CBD核心地段，具有較高的知名度，寫字樓和商業的物業收費超過30元/平方米/月，項目毛利率超過40%，是非常優質的項目。“收購時，擔保貸款有足額資產擔保，而且北京環球物業為8個擔保人之一，公司判斷風險可控。”

??卓越商企服務不是個例，隨著市場下行，越來越多的物業公司在為幾年前的收并購買單。2022年，碧桂園服務的收并購商譽及無形資產減值、因收并購而產生的合同及客戶關系等攤銷分別達17.7億元、10.8億元，2023年的商譽及其他無形資產減值損失凈額仍有14.8億元。2023年，雅生活的商譽減值虧損也達4.3億元。