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??中房網訊 3月23日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2023房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2023房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO 丁祖昱

??上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱在發布會上表示，政府工作報告當中繼續堅持“房住不炒”，專門提到了防風險和促需求。從今年的相關工作經驗當中，對房地產行業和房地產市場充滿信心。2023年的市場是一個修復市場，是一個緩慢的回穩的市場，房地產銷售規模有望止跌，需要行業各方面對這個市場進一步呵護。

??另一方面，近十年房企的格局發生了比較大的變化。TOP10變動率10%，全市場變化比較小，前十名排名出現了變化，50強的變動率30%，百強的變動率21%，500強的變動率23%，和十年前相比10強、50強、500強的變化分別是50%、62%和60%。

??丁祖昱強調，從風險管理的情況看，房企的償債壓力繼續加大。由于整體三道紅線和兩個集中度的相關的限制，房企的到位資金總的出現了比較大幅度的回落，也是償債出現比較大壓力的主要原因。

??從融資的情況看，前50強的房企融資總額下降了，但是融資成本也下降了，但是大家都有控制規模，收縮規模的內在動力，融資的數量在下行，但融資的成本也將下降。此外，2022年房企盈利的壓力同樣巨大。

??從房地產企業的投資情況來看，拿地金額大幅收縮，基本上都是國資托底，央國企去年成為拿地的主力，民企下降的幅度非常大，前30強拿地金額同比下降了58%，總的來說房企還是處于最近五年的最低水平。

??從企業的動向情況看，房企應該說在過去一年中都在夯實基礎，重新修煉內功，重新調整架構，從總部到區域到城市甚至到項目上的架構的層級開始縮短，回歸產品，回歸房企的初心，2022年將交付放到了最重要的位置。

??丁祖昱表示，對企業未來發展趨勢我們也做一些簡單的判斷，從橫向的角度說，千億房企維持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能還會保持在20家左右。

??以下為文字實錄：

??丁祖昱：尊敬的劉部長、馮會長、陳會長，開發商和供應商的朋友，我向大家發布2023年房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果分析，我們看看剛剛過去的環境，兩會正確堅持房住不炒的主基調，穩定市場的相關政策積極出臺，從去年到今年一年多的時間中，我們看到一系列的穩定市場的相關政策。

??政府工作報告當中繼續堅持房住不炒，但是這次專門提到了防風險和促需求，過去兩會當中也是第一次講到。我們從今年的相關工作經驗當中，也對接下來的房地產行業和房地產市場充滿信心。

??兩會中有兩位部長都對行業希望很深，充分信心，一位是住建部部長倪虹，提出了供需回穩，預期改善，政策落實的相關內容。馬建堂也講了鞏固房地產市場出現的好勢頭，奧把老百姓的收入穩住。通過兩位部長的講話，我們也對行業的企穩回升充滿信心。

??地方政策方面，2022年以來，地方出臺了各種的調控政策，大多數都是寬松的政策，出了近900條，創了歷史新高。2023年前兩個月已經超過53個省市調整了原來的限制性相關政策，而且這些政策的調整力度相對比較高，特別是一月份出臺的按揭相關的政策，按揭利率回到了3字頭，也對剛需的回升起到了巨大作用。

??限制性政策的逐逐漸退出對，特別是二三線城市的逐步退出，對企業風險的化解仍然有一系列的政策還我路上，所以我們應該說整體的政策環境我們抱有很大的信心。

??市場表現，2022年整體市場土地這塊大幅度下降，而且我們也注意到21、22年連續兩年土地市場下行?？偟膩碚f，土地市場幾乎腰斬，2022年土地購進面積下降了53%。商品房市場，百城的數據看下降了40%，國家統計局的數據看，面積下降了24.3%，金額下降26.7%，應該說房地產的銷售這塊的下降情況也是在2022年表現的比較明顯。另外房地產開發投資也是最近十年來首次下行，去年下行了10%。

??2023年，我們注意到整個銷售的指標開始趨穩，一二月份比去年同期下降了3.6%，住宅銷售面積只下降的0.6%，基本上已經趨穩。

??商品房銷售金額下降了0.1%，銷售金額這塊已經平穩了。

??回暖的動因，前面提到了，因為按揭利率的調整，這次剛需，特別是一手房的剛需、剛改拉動整體市場的回穩。二手房也有以價換量的情況，應該說現在全國一線和大多數的二三線城市都出現了趨穩的狀況。

??我們認為三四月份仍然能夠持續這樣的小陽春的熱度，但是城市已經出現了一定程度的分化，接下去還要進一步的看市場的供應情況，看政策的出臺情況，看房價是否能夠保持折扣力度的相關情況。來判斷市場是否能夠繼續保溫。目前的情況來看，大家還是偏謹慎的，對整體市場的目前的態勢偏謹慎。

??對于全年的市場判斷，銷售規模應該是有望止跌，去年大幅度下降的情況下今年有望止跌，處于這樣的弱復蘇的狀態。應該說2023年的市場是一個修復市場，是一個緩慢的回穩的市場，需要行業各方面對這個市場進一步的呵護。

??再看企業測評結果，有幾個方面：首先我們看到榜單的情況，應該是近十年房企的格局發生了比較大的變化。TOP10變動率10%，全市場變化比較小，前十名排名出現了變化，50強的變動率30%，百強的變動率21%，500強的變動率23%，和十年前相比10強、50強、500強的變化分別是50%、62%和60%。

??TOP10當中，中海首次成為了500強第一位，萬科第二，保利第三，所以我們看到十強的榜單中，部分企業名次出現了變動，但是十強之中只有一家掉隊，整體的名次發生了比較大的變化。

??資產規模來說，TOP500也出現了首次的負增長，這個和去年整體行業和市場下行是一致的，從目前情況來看總資產下降了6.1%，凈資產下降了10.72%，TOP500銷售規模同比大幅下降，相比資產的微降，銷售規模大降，銷售的前500強和前100強和前10強同比下降了44%、41%和30%，銷售都出現了比較大的滑坡。

??今年一二月份整體銷售出現回穩，部分的企業還是表現出了韌勁，前30強的權益銷售金額同比增長了14%，這也是非常不容易的，在去年大幅度下行的情況下今年不僅整體穩住，前30強還出現了上升。

??風險管理的情況看，房企的償債壓力繼續加大，我們剛才講去杠桿，去杠桿當中有主動也有被動去，去年的情況大多數都是屬于被動去杠桿，被動去杠桿的情況下，相關的財務指標壓力更大一些。

??所以我們從各項財務指標中都看到了房企的償債壓力巨大。

??資金來源方面，由于整體三道紅線和兩個集中度的相關的限制，房企的到位資金總的出現了比較大幅度的回落，2022年同比下降了25.9%，應該說對市場影響很大，因為資金到位下降了25，銷售百強下降的40%，所以在這種情況下，也是償債出現比較大壓力的主要原因。

??從融資的情況看，前50強的房企融資總額下降了，但是融資成本也下降了，我們判斷強者還是恒強，但是大家都有控制規模，收縮規模的內在動力，從融資的數量在下行，但是融資的成本也將下降。

??盈利能力，500強房企2022年碰到了巨大的挑戰，房企的營業收入和凈利潤都出現了大幅的下降，500強的房企的營業收入下降了41%，凈利潤下降了69%，差不多七成，這也是過去15年測評過程中首次見到這兩項指標這么大幅度的下行。

??相對盈利，資產收益率也在繼續下行，總的來講2022年房企盈利的壓力同樣巨大。

??運營效率，雖然保持高周轉，但是由于市場原因，運營效率各項指標出現了小幅度的下降，存貨周轉率，流動資產的周轉率，總資產的周轉率都出現了小幅下降。

??拿地的情況，房地產企業的投資情況來說，和市場的情況是一致的，拿地金額大幅收縮，基本是都是國資托底，央國企去年成為了拿地的主力，民企下降的幅度非常大，前30強拿地金額同比下降了58%，所以總的來說房企還是處于最近五年的最低水平。

??社會責任，營收下降了，稅收也有所下降，當然，從稅收的貢獻度角度說下降了17%，比應收、利潤的下降幅度小，房企也在持續踐行ESG的理念，這也是我們接下來測評未來更加著重相應的點。

??最后測評結果，企業的動向情況看，房企應該說在過去一年中都在夯實基礎，重新修煉內功，重新調整架構，從總部到區域到城市甚至到項目上的架構的層級開始縮短，回歸產品，回歸房企的初心，對交付在2022年也是放到了最重要的位置。

??發展格局上，因為有了流動性的壓力，所以去年很多的收并購都是由央國企主導，和2021年之前也出現了比較大的反差。由于一部分的民企出現了海外債券的違約的情況，所以也對這些企業接下去的發展有很大的制約，央國企在這輪發展過程中可能有一定的優勢。

??行業也出現了重新洗牌的狀況，這個也是在過去15年中我們首次看到這么大范圍，大幅度的洗牌。企業戰略也出現了兩級分化，一部分是全面收縮，一部分還再繼續保持健康發展，并且討論第二個方向，第三個方向，多方向的運作模式。

??對企業未來發展趨勢我們也做一些簡單的判斷，橫向的角度說，千億房企維持在20家左右，21年的43家，回落到去年的20家，今年可能還會保持在20家左右。

??投資角度說，央國企依然是主力，償債的情況2023年到期的規模還是很大，償債壓力繼續很大。目前的融資環境有所改善，企業有喘息的空間。盈利，今年因為對應去年前年的銷售，所以盈利結轉上的壓力還會繼續釋放。經營上反而出現了更加精細化的運作，也呼應了前面馮會長講到的精細化，簡單粗暴的管理到精細化管理的過程。企業也更加注重產品。

??對于整體行業來講，未來也要保持整體行業平穩健康發展的態勢。