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??中房網(wǎng)訊 3月23日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2023房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展15年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

鼎信長(zhǎng)城投資集團(tuán)有限公司總裁 王健飛

??會(huì)上，鼎信長(zhǎng)城投資集團(tuán)有限公司總裁王健飛表示，從房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期來(lái)看，過(guò)往二十年的量?jī)r(jià)支撐非常明確，不管是養(yǎng)老安全角度、資產(chǎn)保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個(gè)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期。從現(xiàn)在的情況來(lái)看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認(rèn)為政策工具箱還沒(méi)有用盡，整個(gè)“房住不炒”的大基調(diào)下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發(fā)債、股權(quán)融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，相信箭還沒(méi)有射完，不動(dòng)產(chǎn)配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、金融業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的模式需要一個(gè)重大調(diào)整。在王健飛看來(lái)，運(yùn)營(yíng)模式從買(mǎi)轉(zhuǎn)向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在很多地方采取了比較高的預(yù)售監(jiān)管措施，雖然覺(jué)得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現(xiàn)實(shí)的預(yù)期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來(lái)，就變成的現(xiàn)房銷售模式。第三是提升行業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的科技含量，不管是房屋的設(shè)計(jì)上還是各種裝配式，新科技的運(yùn)用。第四個(gè)是租售并舉，第五個(gè)是延長(zhǎng)房子的壽命。

??以下為文字實(shí)錄：

??王健飛：大家好，今天受邀來(lái)講不動(dòng)產(chǎn)私募基金對(duì)行業(yè)的觀點(diǎn)和展望。首先我站在這樣一個(gè)行業(yè)盛會(huì)里面，我們鼎信長(zhǎng)城超過(guò)了11個(gè)年頭，我們也和地產(chǎn)行業(yè)一樣經(jīng)歷了起起伏伏。現(xiàn)在在座的，包括我們?cè)谒侥蓟鹦袠I(yè)里面存下來(lái)仍然在活躍的機(jī)構(gòu)，未來(lái)都會(huì)迎來(lái)一個(gè)更好的發(fā)展。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)的展望，我在這里跟大家做一個(gè)分享。首先作為不動(dòng)產(chǎn)資金，私募基金，不投房地產(chǎn)，不投不動(dòng)產(chǎn)這是不可能的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)始終是我們的支柱行業(yè)，哪一個(gè)經(jīng)濟(jì)體都一樣，我們以2021年數(shù)據(jù)為例，整個(gè)房地產(chǎn)出讓金占整個(gè)財(cái)政收入的影響也是非常巨大的，超過(guò)了1/3，這是大家的共識(shí)。

??對(duì)于土地財(cái)政，是大家難以逾越的現(xiàn)狀，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候政府比誰(shuí)都著急，政府會(huì)積極的推地，希望土地市場(chǎng)回歸到健康發(fā)展的水平。

??對(duì)于城市群和城市發(fā)展的建設(shè)，我們可以看到比較有意思的發(fā)展歷史，最早的城鎮(zhèn)化，鄉(xiāng)村振興，現(xiàn)在的城市群的建設(shè)，可以看到對(duì)城市的發(fā)展在不斷的調(diào)整和優(yōu)化。

??對(duì)城市群的選擇，剛才邵總的報(bào)告里面提到了幾個(gè)核心的城市群，鼎信來(lái)看，目前值得投資的城市群就是長(zhǎng)三角，大灣區(qū)，京津冀，成渝，這是我們目前最看好的幾個(gè)城市群，也是非常值得投資的城市群。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期來(lái)看，我們來(lái)看過(guò)往二十年的量?jī)r(jià)的支撐，都非常明確，也非常的理解和熟悉，不管是養(yǎng)老安全的角度，資產(chǎn)保值增值的角度，投資渠道匱乏的角度都是支持整個(gè)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，供需兩端比，供需支撐在過(guò)去二十多年支持了房地產(chǎn)行業(yè)高速前進(jìn)的發(fā)展，雖然有小的波折，但是還是向上的。

??但是目前我們面臨的行業(yè)不一樣，現(xiàn)狀也不同了。在2023年1到2月份，可以看到急劇下降的下坡路上有了令人欣喜的表現(xiàn)，一些領(lǐng)導(dǎo)拿到了最新數(shù)據(jù)之后給我們的定義是點(diǎn)狀回暖。大面上整個(gè)房地產(chǎn)銷售面積同比下降3.6%，一到二月份銷售額同比下降0.1，應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，甚至有人說(shuō)今年的小陽(yáng)春早來(lái)了，但是我們拿到最新的三月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，小陽(yáng)春持續(xù)多久我們是擔(dān)心的，三月份是否延續(xù)二月份強(qiáng)勁復(fù)蘇的勢(shì)頭。

??點(diǎn)狀回暖可以看到，北京的二手房，成都的新房和二手房的成交量，商品房銷售面積和銷售金額在2022年有一個(gè)巨量的下滑，23年一到二月份有一個(gè)企穩(wěn)。行業(yè)政策的調(diào)整帶來(lái)了數(shù)據(jù)的變化，98年房地產(chǎn)行業(yè)改革之后開(kāi)啟了大門(mén)，招拍掛，2004年731，大家看到了停止土地協(xié)議土壤，公開(kāi)的招拍掛，08年四萬(wàn)億延續(xù)了四五年，2015年經(jīng)過(guò)了嚴(yán)厲的調(diào)控，現(xiàn)在在糾偏，調(diào)控，帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的起起伏伏，可以看到房地產(chǎn)行業(yè)是強(qiáng)政策相關(guān)的行業(yè)。

??所以我們看到的最新的房地產(chǎn)危機(jī)下的政策，首先中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)或者說(shuō)去年年底我們看到的最大的危機(jī)不是流動(dòng)性危機(jī)，有人講房地產(chǎn)行業(yè)面臨著流動(dòng)性危機(jī)，不是，我們面臨的是資不抵債的危機(jī)，我們看到眾多房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了觸目驚心的年報(bào)和，藍(lán)光預(yù)計(jì)2022年虧損219億，榮盛也是虧損200多億，虧損前凈資產(chǎn)403億，現(xiàn)在的市值只有95億，資本市場(chǎng)對(duì)房企真正價(jià)值的體現(xiàn)。

??所以我們看到了最新的政策，資產(chǎn)要修復(fù)，權(quán)益要補(bǔ)充，預(yù)期要提升，但是我們看到目前所有的金融政策，鼓勵(lì)大家發(fā)展，鼓勵(lì)優(yōu)秀房企發(fā)債，鼓勵(lì)居民做按揭，降按揭利率，種種的政策可以看到基本集中在房企端或者負(fù)債端。真正可以回想一下，08年那波最有利的對(duì)購(gòu)房資格，對(duì)購(gòu)房的稅負(fù)方面的政策還沒(méi)有大的調(diào)整。

??由此可以說(shuō)，政策的工具箱還是沒(méi)有用盡，整個(gè)房住不炒的大的基調(diào)下我們還有很多的政策可以用，如果這三只箭，圍繞發(fā)債、股權(quán)融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，我依然相信箭還沒(méi)有射完，不動(dòng)產(chǎn)配套的基金后面還有政策，我們可以期待。

??住建部召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，這個(gè)會(huì)議1月8日開(kāi)的，會(huì)議上提到了幾個(gè)非常重要的話，第一個(gè)，仍然是房住不炒的大帽子，我們要努力保持供需基本平衡。第二個(gè)防范風(fēng)險(xiǎn)，講了一個(gè)詞慢撒氣，這個(gè)時(shí)候還提到了幾個(gè)詞，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，當(dāng)時(shí)看到這個(gè)話讓我們的行業(yè)非常的緊張，提到了破產(chǎn)追責(zé)等等，我們跟領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)這個(gè)事情的時(shí)候提到重點(diǎn)是在該上，什么樣的是該破產(chǎn)的，同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)講了一句話，不要讓壞人跑了，防止金蟬脫殼，核心保證購(gòu)房者的利益，保交房，這是目前所有箭的基本的出發(fā)點(diǎn)，包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金最新的備案政策的出發(fā)點(diǎn)。

??再有就是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型，有條件的地塊進(jìn)行現(xiàn)房銷售，提升居住品質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)，馮會(huì)長(zhǎng)在幾個(gè)場(chǎng)合提到過(guò)，我們要提升整個(gè)房地產(chǎn)的科技研發(fā)水平，我們要拿出更有科技含量的住宅來(lái)，大概在兩周前我到福州參觀了一個(gè)非常優(yōu)秀的國(guó)企的盤(pán)，他們做的四代住宅非常漂亮，非常舒適，也非常適應(yīng)購(gòu)房人的需求，我相信未來(lái)這種產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越多。

??物業(yè)服務(wù)，馮會(huì)長(zhǎng)提到過(guò)，有一些小區(qū)出了常規(guī)的配套，幼兒園、健身設(shè)施等等，是不是可以有老年食堂，是不是可以加上社區(qū)醫(yī)院，提高我們的居住品質(zhì)。

??對(duì)于房屋整個(gè)的長(zhǎng)效機(jī)制，提升房屋的使用壽命以及居住品質(zhì)，這也是從監(jiān)管層到企業(yè)都應(yīng)該思考的內(nèi)容。

??對(duì)于鼎信我們參加行業(yè)的政策研討會(huì)上著重提到的內(nèi)容和建議，去年八月份開(kāi)始陸續(xù)參加幾次行業(yè)政策調(diào)研會(huì)議，第一個(gè)圍繞著預(yù)售資金的監(jiān)管，去年之前有很多過(guò)火或者不合理的地方的舉措，這些嚴(yán)重影響了全國(guó)性房企的周轉(zhuǎn)水平，這條我們希望做出優(yōu)化和修正。

??三只箭上我們希望放開(kāi)地產(chǎn)私募股權(quán)的備案，上市企業(yè)的增發(fā)配股以及REITs等等，一些優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企已經(jīng)上報(bào)了股權(quán)融資的方案。對(duì)保主體，我們看到政策的導(dǎo)向也有保主體，相對(duì)保交房提的晚一些，我們必須保優(yōu)質(zhì)的主體，讓他們有正常的負(fù)債資金流動(dòng)。

??行業(yè)的凈資產(chǎn)已經(jīng)是負(fù)的預(yù)期下，我們就要提升整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)的質(zhì)量，提升權(quán)益的占比，提升整個(gè)的預(yù)期，優(yōu)化負(fù)債，同時(shí)對(duì)稅負(fù)，我們希望做相應(yīng)的優(yōu)化。

??對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)基金投資試點(diǎn)，我們做了討論，最后發(fā)布的試點(diǎn)提了五方面的內(nèi)容，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金主動(dòng)做的，這五項(xiàng)內(nèi)容剛發(fā)布出來(lái)的時(shí)候，有一些自媒體，包括一些不是太深入了解這個(gè)行業(yè)的伙伴們有一些過(guò)高的預(yù)期，也是做一個(gè)稍微的解釋，對(duì)這五個(gè)方面，首先基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，為一些政策性資金留的口子，并不適合市場(chǎng)化的私募基金做，商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，需要我們投入更多的專業(yè)性才能做的東西，整個(gè)長(zhǎng)安街沿線的酒店沒(méi)有一個(gè)投資的角度是賺錢(qián)的。市場(chǎng)化租賃住房，很多開(kāi)發(fā)商都有長(zhǎng)租公寓的品牌，最高的萬(wàn)科21萬(wàn)間，龍湖也有七八萬(wàn)間，市場(chǎng)化的租賃住房是否是好的投資機(jī)會(huì)，要有一個(gè)合理的計(jì)價(jià)方式，如果為了拿住宅銷售的地而不得不拿的市場(chǎng)化的租賃住房，算帳比較難看，行業(yè)里面盈利的不多。保障性住房，主要是公租房，這塊的市場(chǎng)容量多大呢，我簡(jiǎn)單算了一個(gè)帳，根據(jù)我們“十四五”期間政府工作報(bào)告，全國(guó)在四十個(gè)城市要搞650萬(wàn)套租賃住房，一年平均下來(lái)130萬(wàn)套，保障性租賃住房普遍的面積在30、40平，政府限制70平米，我取一個(gè)均值，50平米，大概6500萬(wàn)平米，相對(duì)于整個(gè)2022年全年13億平的銷量，這個(gè)賽道還是相對(duì)比較小的，如果在這里做出比較好的投資，可能需要投資機(jī)構(gòu)更加專業(yè)，占據(jù)更好的身位。最后存量商品住宅必須取得五證，房住不炒，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上就是保交房。

??所以說(shuō)從這五個(gè)方向看，這是鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金做的方向，這里面隱含的含義，一方面化解現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，另外一方面找到新模式，既是不動(dòng)產(chǎn)基金的新模式，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的新模式，向過(guò)往追求高度的極致的快周轉(zhuǎn)，能夠持續(xù)的時(shí)間不多了，我們更多的要看長(zhǎng)租、持續(xù)運(yùn)營(yíng)，包括好的商業(yè)的項(xiàng)目。

??為什么會(huì)有這種大的模式的轉(zhuǎn)變，98年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)的路線選擇問(wèn)題，過(guò)往中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走香港模式，或者結(jié)合一定的新加坡模式，香港模式是預(yù)售制，商品房拍地，價(jià)高者得，新加坡是搞更多的公租房的配套。近期大家更多的提到的是德國(guó)模式，不管是制造業(yè)還是房地產(chǎn)行業(yè)都在提，首先第一個(gè)行業(yè)的收益率低，從金融行業(yè)來(lái)講，我看了一下，大概德國(guó)的制造業(yè)的收益率ROE在7以內(nèi)，金融行業(yè)比制造業(yè)更低一些。還有一個(gè)數(shù)據(jù)，整個(gè)德國(guó)全年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，2021年德國(guó)的房子48%由基金拿走，做長(zhǎng)租，這是德國(guó)模式，下一步中國(guó)是不是往這個(gè)方向走，我們要看這個(gè)模式，中國(guó)的路線轉(zhuǎn)換應(yīng)該是什么樣的，這是值得每個(gè)行業(yè)從業(yè)人員深刻思考的。

??新模式目前沒(méi)有確立，定位模式的改變，當(dāng)我們調(diào)控的時(shí)候?qū)@點(diǎn)提的比較少，劉鶴副總理幾次講到了房地產(chǎn)仍然是支柱行業(yè)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，金融業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的模式需要一個(gè)重大的調(diào)整，我們的運(yùn)營(yíng)模式從買(mǎi)轉(zhuǎn)向租，這需要我們至少做五方面的探索，第一個(gè)去杠桿，第二個(gè)降周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在很多地方采取了比較高的預(yù)售監(jiān)管措施，雖然我們覺(jué)得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現(xiàn)實(shí)的預(yù)期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來(lái)，就變成的現(xiàn)房銷售模式。第三個(gè)是提升行業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的科技含量，不管是房屋的設(shè)計(jì)上還是各種裝配式，新科技的運(yùn)用。第四租售并舉。第五個(gè)是延長(zhǎng)房子的壽命。

??第三部分，首先行業(yè)任重道遠(yuǎn)，改善預(yù)期尤為重要，資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益幾個(gè)角度，最重要改善行業(yè)的預(yù)期，整個(gè)大水漫灌的形勢(shì)面前，水都去哪了，最新的數(shù)據(jù)可以看到，并沒(méi)有流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)或者房地產(chǎn)行業(yè)，而是在金融機(jī)構(gòu)間空轉(zhuǎn)，我們期待著整個(gè)預(yù)期引導(dǎo)有所加強(qiáng)。整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格合理漲幅應(yīng)該是多少，大家要有一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)期，我們覺(jué)得應(yīng)該介于GDP和CPI之間，這樣才可以提振行業(yè)的信心。

??政策端強(qiáng)調(diào)該破產(chǎn)的破產(chǎn)，防止金蟬脫殼，會(huì)給投資帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，產(chǎn)生新的并購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)我們看到整個(gè)資本市場(chǎng)IPO，增發(fā)配股的投資機(jī)會(huì)，包括商業(yè)REITs我們也是期待的，目前先開(kāi)放的是保障租賃住房的REITs，前面的四單三單是政府保障房中心，一單是華潤(rùn)的，商業(yè)REITs我們相信很快放開(kāi)。

??對(duì)于房地產(chǎn)周期出現(xiàn)長(zhǎng)期的大拐點(diǎn)，整個(gè)的亮相，大家的預(yù)期支撐了過(guò)往二十年的發(fā)展，接下來(lái)的改變也很明顯，第一個(gè)人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，人口的老楞化，少子話，中午和領(lǐng)導(dǎo)一起交流吃飯的時(shí)候說(shuō)到不光孩子少了，連養(yǎng)寵物的都少了。

??第二個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入的中低速的增長(zhǎng)，第三個(gè)城鎮(zhèn)化率非常高，第四個(gè)M2已經(jīng)是巨量的金額，第五個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)投資功能喪失，整個(gè)預(yù)期出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

??行業(yè)最高峰已過(guò)，我們面對(duì)的行業(yè)是長(zhǎng)坡薄雪，行業(yè)很大很長(zhǎng)，但是利潤(rùn)沒(méi)有以前厚了，在新的地塊投資上核心要看好一號(hào)地，就是最好的地，最好的項(xiàng)目，才能避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)做好存量的化解，問(wèn)題項(xiàng)目大家也不用避諱。長(zhǎng)效機(jī)制要做好探索，相應(yīng)的保障房，商業(yè)物流，REITs等等。再有輕資產(chǎn)代建運(yùn)營(yíng)，各種類型的轉(zhuǎn)型齊頭并進(jìn)。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)始終要踩對(duì)周期，周期至關(guān)重要，順周期布局，逆周期投資，真正最好的拿地時(shí)間是去年的下半年，不管怎么樣，現(xiàn)在我想大家都會(huì)很舒服，到現(xiàn)在來(lái)講，最好的機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)者太多了。我們要搶周期，抓住彎道超車的窗口期，對(duì)私募基金機(jī)構(gòu)，除了投資還要考慮整個(gè)資金解決的整體方案的能力，今年上半年對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)出手的好機(jī)會(huì)，核心是抓住一號(hào)地，抓住最好的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的投資，投資帶來(lái)什么樣的價(jià)值，我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)能為社會(huì)帶來(lái)什么樣的價(jià)值，這是最關(guān)鍵的，一塊地都不能錯(cuò)。

??對(duì)鼎信來(lái)講，我們和合作伙伴一直強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的定位，成本的控制，進(jìn)度的督促以及杠桿的合理運(yùn)用，整個(gè)的房企盈利，包括投資機(jī)構(gòu)的盈利核心看兩個(gè)之，ROE和IRR。

??我們的投資策略堅(jiān)持了15年，我們未來(lái)也會(huì)持續(xù)的堅(jiān)持下去，也會(huì)不斷的優(yōu)化下去，最重要的是要看好好的項(xiàng)目，有高的收益率，好的ROE，好的收益比，我們的目標(biāo)是成為百年基業(yè)的資產(chǎn)管理公司。

??最后，面對(duì)2023年第一季度馬上結(jié)束，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，我相信大家也更加有信心，我們鼎信希望和在座的各位，和整個(gè)行業(yè)一起迎來(lái)行業(yè)轉(zhuǎn)折的春天，謝謝大家！