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??國慶節(jié)前夕，廣州打開了住房限購的一道口子，10月便成為了檢驗(yàn)政策效果的一個(gè)重要窗口。

??根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，10月份，廣州新房網(wǎng)簽6521宗，創(chuàng)近5個(gè)月來的新高，環(huán)比上升43%，同比增長23%。二手房的活躍度也有所提高，來自廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，廣州的二手住宅在10月份網(wǎng)簽了9361宗，環(huán)比、同比的增幅分別為9.6%、41.3%。

??從成交結(jié)構(gòu)可以看出限購放松對(duì)銷售的拉動(dòng)作用，番禺區(qū)新房、二手房成交宗數(shù)的環(huán)比增幅高達(dá)192%、37%。

??也有企業(yè)表示需理性看待數(shù)據(jù)的變化，“10月份我們番禺項(xiàng)目的網(wǎng)簽量多了不少，但都是限購放松之前成交的。政策有一定作用，但效果沒有想象中那么好。現(xiàn)在依然是任重，道不知有多遠(yuǎn)。”

??放開限購的區(qū)域成交大漲

??9月20日，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及白云區(qū)的部分區(qū)域剔除出限購范圍，將非戶籍人口在限購區(qū)的購房門檻由繳納5年社保或個(gè)人所得稅下調(diào)至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??在這份政策大禮包的刺激下，廣州10月份的新房市場(chǎng)熱度有所回升，特別是番禺區(qū)、黃埔區(qū)等非限購區(qū)域。廣州中原研究發(fā)展部的報(bào)告顯示，作為10月份廣州新房的成交焦點(diǎn)，番禺區(qū)的促銷力度雖然不算大，但整體銷售氛圍熱烈，限購政策放開后吸引了不少深圳、珠海的客戶，多個(gè)板塊推售活躍。

??10月份，廣州全市6521宗的新房網(wǎng)簽成交中，番禺區(qū)、黃埔區(qū)分別排在第一、第二的位置，其中番禺區(qū)成交了1707套，占了全市總量的26%，黃埔區(qū)則網(wǎng)簽了882套，環(huán)比增長16%。而在10月份廣州單盤成交量的TOP10中，番禺區(qū)及黃埔區(qū)的項(xiàng)目共占了8成。例如，位于番禺區(qū)的祈福繽紛匯、越秀和樾府的成交套數(shù)分別環(huán)比增長了444%、362%，黃埔區(qū)的時(shí)代印記環(huán)比增長了447%。

??二手房市場(chǎng)也從新政中受惠，不少原本處于觀望狀態(tài)的買家開始陸續(xù)入市，繼9月環(huán)比增長4.76%之后，10月廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增幅擴(kuò)大至9.56%。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，成交量上升一方面是因?yàn)椴糠謪^(qū)域優(yōu)化限購，部分潛在的購房需求得到釋放，另一方面則是由于增值稅征免年限由原來的5年縮短至2年，大大降低次新房交易相關(guān)方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，次新房流通效率提升。

??分區(qū)域來看，番禺區(qū)依然是二手房成交宗數(shù)最多的區(qū)域，10月份網(wǎng)簽了1718套，環(huán)比增長37%。黃埔區(qū)則網(wǎng)簽了605套，環(huán)比增長39%，其中，萬科尚城和實(shí)地常春藤的網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比分別增長267%和189%。

??新房庫存超1000萬平方米

??雖然10月份的數(shù)據(jù)有令人欣喜的一面，但廣州的庫存壓力依然不容小覷。截至10月末，廣州全市的新房庫存量為1191.1萬平方米，去化周期19.2個(gè)月，仍處于近一年高位。截至11月1日，貝殼外網(wǎng)顯示的放盤量為142278套，按照10月份的成交量計(jì)算，也要消化15個(gè)月。

??“競(jìng)爭(zhēng)太激烈了。”廣州某在售項(xiàng)目的內(nèi)部人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該項(xiàng)目周邊今年新上市了好幾個(gè)競(jìng)品，客戶群雷同，幾乎是貼身肉搏，為了搶客，有的競(jìng)品開出了4個(gè)點(diǎn)的傭金費(fèi)。“我們做不到，只能靠服務(wù)、靠交付品質(zhì)了，沒有什么營銷手法能用。”

??某房企營銷負(fù)責(zé)人也表示，就企業(yè)而言，能用的營銷手段早就都拿出來了，但消費(fèi)者的預(yù)期并不是短期內(nèi)能轉(zhuǎn)變的。“現(xiàn)在廣州的外來人口沒以前多了，剛需、剛改又傾向于沒必要不花錢。我們就算給10個(gè)點(diǎn)的傭金，中介也帶不來客戶。”

??認(rèn)購數(shù)據(jù)能夠說明問題。根據(jù)克而瑞的監(jiān)控，10月的最后一周，廣州全市163個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目總計(jì)來訪12419臺(tái)，環(huán)比下降4%，認(rèn)購量376套，環(huán)比下降11%。國慶節(jié)后，全市來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三周環(huán)比下滑，市場(chǎng)氛圍趨于冷靜。

??二手房市場(chǎng)的走勢(shì)同樣不容樂觀。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，11月，消費(fèi)者入市意愿指數(shù)下降13.97個(gè)百分點(diǎn)至49.12，觀望客群仍占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，后市成交可能面臨較大下行壓力。

??克而瑞發(fā)現(xiàn)，自8月底宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，廣州二手房每周新增的掛牌量都超過1000套，“增值稅5改2”正式落地后，當(dāng)天就新增了1775套房源。在供應(yīng)量大增的背景下，業(yè)主們被迫大幅下調(diào)價(jià)格預(yù)期，割肉出售。例如，位于天河區(qū)的招商雍華府10月份成交了一套總價(jià)816萬元的單位，年初的時(shí)候，同樣的戶型，能夠賣到1000萬元以上。海珠區(qū)的愉景南苑，成交價(jià)此前一直保持在6萬元/平方米左右，但10月份已有一套房源的成交價(jià)低至4.9萬元/平方米。據(jù)一位業(yè)主透露，她在白云區(qū)的一套房子放盤兩年，放盤價(jià)460萬元，近期剛以400萬元的價(jià)格成交。

??“二手房成交只能拼誰家的價(jià)格更低了，越是這樣，買家越不敢出手，最近看二手房的買家也少了。”貝殼的一位中介表示，他們近期把重心轉(zhuǎn)向了新房銷售，“傭金高，高的5個(gè)點(diǎn)，低的也有1.6%，還不用兩邊談價(jià)格。”