市場石青玲 2024-09-05 09:44:33 來源：中國房地產網
??8月中旬，秦農銀行在西部產權交易所掛牌轉讓18套房源，這些房源分布在西安市玉祥閣、方興大廈、智慧城、潘家村等小區，總轉讓底價約1393萬元。
??這批房源并非首次掛牌。2023年12月份，秦農銀行也曾掛牌出售上述房源，不過當時共有25套，其中7套為商鋪。掛牌結束后，這7套商鋪全部成交，剩余的18套住宅即為上述住宅，這18套住宅總價約為1590.09萬元。
??相較于上次，此次掛牌的房源在總價上下調了196.41萬元。其中，價格最低的一套位于蓮湖區玉祥閣小區，這套面積為130.91平方米的住宅，總價僅需60.65萬元，單價低至4633元/平方米。這要遠遠低于小區掛牌價，附近德佑門店的一位經紀人向中房君展示了一套同樣樓層、同樣戶型的房源，掛牌價為90萬元，單價6875元/平方米，已掛牌194天。
??“上次掛牌時，西安二環內還沒有取消限購，影響了這批資產的處置進度。取消限購之后，才又再次掛牌。再次掛牌之后，考慮到當前的市場狀況，秦農銀行也根據評估價對這幾套房源的價格進行了調整。”西部產權交易所聯系人介紹道。
??據他介紹，這批房源可分開轉讓，這意味著普通購房者有機會購買不同單位，但需一次性付清，而這批房源在產權上也存在一些問題，“秦農銀行的前身為陜西信合，所以這些房源現在產權上都屬于陜西信合，可能在過戶上還有一些問題，但是不影響居住，銀行也正在積極解決。”他說道。
??國企集中“賣房”
??今年以來，不同于新房市場去化率持續走低，“以價換量”的二手房市場在成交量上有著不錯的表現。
??據克而瑞陜西統計，2024年上半年，二手房市場成交面積穩步增長，成交量為375萬平方米，同比增長7%，市場需求增長。與2023年下半年的情況相比，二手房成交面積雖略有下降，但新房成交量的顯著減少導致差距縮小；在當前的市場環境下，購房者對于二手房和新房的選擇更加均衡，剛需趨于二手房，改善偏向新房。
??7月份，西安二手房網簽備案面積98萬平方米，環比上漲約13%；住宅部分網簽備案了9268套，環比上漲約15%，同比增長31%。
??市場現狀之下，國資平臺紛紛加快了資產處置步伐。據中房君不完全統計，今年上半年，榆林市城市投資經營集團有限公司、西安高壓電器研究院股份有限公司、西安西電開關電氣有限公司、陜西重型汽車有限公司、陜西省民用爆破器材專營有限責任公司、中交陜西西筑商業管理有限公司、西安印鈔有限公司等企業都曾掛牌出售其旗下房產。
??一位不愿具名的業內人士分析道：“國資平臺面臨著資金壓力和財務考核。由于受到疫情和宏觀調控的影響，很多國資平臺的主業收入下降，而債務負擔卻很重，不排除國資平臺可能想通過出售手中的閑置或者低效益的房產來補充流動性和增加收入。”
??以秦農銀行為例，2024年7月26日，聯合資信評估公司出具的《陜西秦農農村商業銀行2024年跟蹤評級報告》，確定維持陜西秦農銀行主體長期信用等級為AA+，評級展望為穩定。
??但是，秦農銀行有兩個非常重要的客戶出現逾期，其中一個是秦農銀行的前十大貸款客戶出現逾期，評級報告顯示，2023年末，秦農銀行貸款前十大客戶中涉及逾期貸款余額16億元（單戶逾期）、無不良情況。
??另一個則是秦農銀行的拆放同業涉及逾期。評級報告顯示，截至2023年末，秦農銀行3億元拆放同業涉及逾期，五級分類劃分至不良類，其交易對手為西藏金融租賃公司，秦農銀行對上述違約同業資產計提減值準備1.36億元。
??此外，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國資在承擔越來越多的社會責任和功能性職能的情況下，特別是在經濟下行、穩增長和惠民生的背景下，需要大量資金來履行這些責任。因此，通過批量出售房產以獲得現金流成為主要方式之一。
??底價成交居多
??國資平臺出售房源，對市場影響如何？
??在上述經紀人看來，這些房源與正常掛牌的房源不同，其成交并不會體現在市場化的系統中，所以對小區的價格也不會有太大的影響，“國資平臺出售房產對二手市場的沖擊相對有限，西安目前二手房掛牌量接近19萬套，而國資平臺出售的房產數量僅幾十套，對市場整體影響不顯著。”他說道。
??中房君在西部交易所網站上發現，不少國資平臺轉讓的房產尚未成功轉讓，掛牌周期不斷延長，如陜西秦達房地產開發有限公司掛牌的房源披露日期為2023年10月，截至2024年8月31日仍未成交。
??“處于國有資產保值增值的原因，這些房源價格優勢并不明顯，吸引力不足；另外一般要求一次性支付，對普通購房者來說，購買難度較大。”上述業內人士表示。
??以高新區的楓葉大廈為例，盡管該項目對口西安市五大名校之一的高新一中，但該單位依舊關注度不高，從價格上來看，這套房屋面積為181.71平方米，轉讓底價為328.1萬元，而在貝殼app上，同樣的戶型掛牌價也是328萬元。從價格上來看，這批房源并沒有什么優勢。
??另一個例子則是旭景碧澤園。自2020年以來，西開電氣已多次委托西部產權交易所公開轉讓旭景碧澤園小區房產。2020年12月，該小區一套94.51平方米的2室戶型轉讓底價為117.7萬元，如今同戶型的房源轉讓底價降至102.31萬元，降幅約13%，折合單價約10825.3元/平方米，而貝殼app顯示，小區近半年成交均價約11932元/平方米，結合實際成交價，二者的價差并不是很大。
??對于掛牌原因及價格，西開電氣的工作人員對中房君介紹道，該小區是員工宿舍，出售房產主要是為了盤活閑置資源，同時為了避免國有資產損失，掛牌價是按照市場價來走，而不是選擇內部銷售或是分給員工，目前已出售了部分房源，全部是底價成交。
??“可以做按揭，西開電氣有自己對接的建設銀行，購房者也可以指定。購房者如果有意向可以先在西部產權交易所上報名。”他說道。
??除了價格優勢不明顯，產品也是重要因素。目前，國企掛牌的房源一般房齡較大，多位老舊小區，在戶型設計過時的同時，也存在一些質量問題，如秦農銀行掛牌的玉祥閣住宅，存在漏水的情況。
??玉祥閣小區一位保潔人員向中房君介紹道：“這批房源屬于陜西信合（秦農銀行的前身），當時買來投資，后來一直也沒有裝修過，現在還是毛坯狀態，但是頂層漏水比較嚴重，很多人看過后都放棄了。”
??一位購房者也說道：“這種房源房齡時間比較長，容積率大，戶型一般。”
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2024-08-26回顧，是為了更好的前行！
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
